Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/316475 / HA ZA 21-289
Vonnis van 29 december 2021
in de zaak van
1.[eiser] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
beiden wonende te [woonplaats 1] , [gemeente] ,
eisers,
advocaat mr. V.C. van der Velde te Almere,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] , [gemeente] ,
gedaagden,
advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.
Partijen zullen afzonderlijk als [eiser] , [eiseres] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden aangeduid. [eiser] en [eiseres] samen zullen hierna [eiser] worden genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] samen zullen worden aangeduid als [gedaagde 1] .
De zaak in het kort
In deze zaak is de verkoper van een pand een contractuele boete aan de koper verschuldigd omdat de verkoper het pand niet aan de koper in eigendom heeft overgedragen. De vraag is of de contractuele boete moet worden gematigd. De rechtbank oordeelt van niet. Voor een aanvullende schadevergoeding acht de rechtbank echter geen plaats omdat de schade die de verkoper aan de koper zou moeten vergoeden niet meer is dan het bedrag van de contractuele boete.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 mei 2021 met bijlagen 1 tot en met 10,
- de conclusie van antwoord met bijlagen 1 tot en met 6,
- de akte overlegging producties van [eiser] met bijlagen 11 tot en met 13,
- de akte overlegging productie van [eiser] met bijlage 14,
- het tussenvonnis van 25 augustus 2021, waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
- de mondelinge behandeling van de zaak op 16 november 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting op hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft op 13 juli 2020 van [gedaagde 1] gekocht de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand) voor een koopsom van
€ 216.250,-. De afgesproken leveringsdatum was op 30 juli 2020. In artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst is onder meer bepaald:
“Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van (…) met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
2.2.
Het pand is vanwege een eerste recht van koop van de gemeente [gemeente] niet op
30 juli 2020 aan [eiser] geleverd. Bij brief van 7 augustus 2020 heeft [eiser] [gedaagde 1] in gebreke gesteld waarbij [gedaagde 1] is gesommeerd om uiterlijk 16 augustus 2020 alsnog mee te werken aan de levering van het pand.
2.3.
[gedaagde 1] heeft het pand niet aan [eiser] geleverd, maar aan de gemeente [gemeente] in eigendom overgedragen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat en na eisvermindering - dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en te lijden schade en dat [gedaagde 1] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van € 155.594,51, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst toerekenbaar niet is nagekomen en dat [eiser] daardoor schade heeft geleden. Dit betekent volgens [eiser] dat [gedaagde 1] een contractuele boete van 10% van de koopsom en (aanvullende) schadevergoeding aan [eiser] moet betalen. Het gevorderde bedrag van € 155.594,51 bestaat uit de boete van € 21.625,-, een aanvullende schadevergoeding van € 131.813,29 en € 2.156,22 aan kosten van verhaal.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer tegen de geldvordering van [eiser] . [gedaagde 1] stelt zich op het standpunt dat de boete moet worden gematigd en dat het beroep op de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarnaast betwist [gedaagde 1] dat [eiser] schade heeft geleden.
3.4.
De rechtbank zal hierna ingaan op de stellingen van partijen als deze stellingen voor de beoordeling van belang zijn.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank stelt bij haar beoordeling het volgende voorop. Hoewel [eiser] in randnummer 3.4 van de dagvaarding aankondigt de ontbinding van de koopovereenkomst te zullen vorderen, heeft hij dat niet gedaan. Ook heeft [eiser] zich niet beroepen op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de geldvordering van [eiser] niet op ontbinding van de koopovereenkomst is gebaseerd.
Boete
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] zich schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie door het pand niet aan [eiser] te leveren. [gedaagde 1] betwist niet dat hij daarom in beginsel op grond van artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst een boete van € 21.625,- aan [eiser] zou moeten betalen. Waar partijen het niet over eens zijn, is of de boete moet worden gematigd.
4.3.
Ter onderbouwing van zijn beroep op matiging heeft [gedaagde 1] gewezen op de forse wanverhouding die volgens hem bestaat tussen de daadwerkelijk door [eiser] geleden schade en de hoogte van de boete. De boete is € 21.625,- terwijl [eiser] volgens [gedaagde 1] , op een klein bedrag aan nodeloos gemaakte notariskosten na, geen schade heeft geleden. Daarnaast heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat hij zich niet bewust was van het eerste recht van koop van de gemeente op het moment dat hij de koopovereenkomst met [eiser] sloot. Verder heeft [gedaagde 1] erop gewezen dat hij niet heeft geprofiteerd van zijn wanprestatie, aangezien het pand ook door de gemeente voor een bedrag van € 216.250,- is gekocht. Dit alles zou een boete van € 21.625,- volgens [gedaagde 1] niet rechtvaardigen.
4.4.
Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat geen plaats is voor matiging. Pas als de toepassing van de boetebepaling in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, kan de rechtbank de boete matigen [1] . Daar is in deze zaak geen sprake van. Partijen hebben de koopovereenkomst, met daarin opgenomen de boetebepaling, gesloten als particulieren. In die zin is dus sprake van twee gelijkwaardige partijen. Het gaat hier bovendien om een gebruikelijke NVM-koopakte waarin een eveneens gebruikelijke boete is opgenomen van 10% van de koopsom. Deze 10% komt in dit geval neer op € 21.625,-. Verderop in dit vonnis zal duidelijk worden dat deze boete in verhouding tot de schade niet buitensporig hoog is. Daarbij komt dat de boete er niet alleen toe strekt om de door [eiser] als gevolg van het tekortschieten van [gedaagde 1] geleden schade te dekken, maar in een geval als dit ook dient als prikkel voor partijen om mee te werken aan de levering van de onroerende zaak. Dat het pand niet aan [eiser] kon worden geleverd vanwege het (uitgeoefende) eerste recht van koop van de gemeente, van welk recht [gedaagde 1] zich al dan niet bewust was, dient voor rekening en risico van [gedaagde 1] te blijven. In de omstandigheid dat [gedaagde 1] niet beter is geworden van zijn wanprestatie ziet de rechtbank evenmin reden tot matiging.
4.5.
Aan zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid legt [gedaagde 1] dezelfde feiten en/of omstandigheden ten grondslag als aan zijn beroep op matiging. Wat in 4.3 van dit vonnis staat, maakt het beroep op de boetebepaling echter niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarmee faalt ook het beroep van [gedaagde 1] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
4.6.
Dit alles brengt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde 1] de volledige contractuele boete van € 21.625,- aan [eiser] is verschuldigd. [eiser] vordert de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 augustus 2020. De wettelijke rente over een verbeurde boete wordt pas verschuldigd na een schriftelijke aanmaning. [gedaagde 1] wordt in de brief van 7 augustus 2020 (zie 2.2) niet aangemaand om de boete te betalen. De rechtbank zal de over de contractuele boete (minus het reeds betaalde bedrag, zie hierna onder 4.9) gevorderde wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding (11 mei 2021).
Aanvullende schadevergoeding?
4.7.
[eiser] heeft op grond van artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst recht op vergoeding van de schade die voortvloeit uit het tekortschieten van [gedaagde 1] , voor zover die schade het bedrag van de boete overstijgt. De schade die [eiser] lijdt doordat het pand niet aan hem is geleverd, bedraagt volgens [eiser] € 153.438,29, € 131.813,29 meer dan de boete. Het bedrag van € 153.438,29 bestaat uit de volgende schadeposten:
(i) notariskosten van € 407,66, (ii) gederfde huurinkomsten van € 54.000,-, (iii) gederfde speculatiewinst van € 98.350,- en (iv) een bedrag van € 680,63 aan accountantskosten.
4.8.
De rechtbank is met [gedaagde 1] van oordeel dat [eiser] geen aanspraak kan maken op een aanvullende schadevergoeding omdat hij onvoldoende heeft onderbouwd dat zijn schade meer is dan het boetebedrag van € 21.625,-. Dat [eiser] niet meer schade heeft geleden dan € 21.625,-, zal hierna duidelijk worden bij de beoordeling van de gevorderde schadeposten.
(i) notariskosten
4.9.
[gedaagde 1] heeft erkend dat het bedrag aan notariskosten van € 407,66 als schade is aan te merken. Op de mondelinge behandeling van de zaak heeft [eiser] bevestigd dat [gedaagde 1] deze schadepost al heeft betaald. [gedaagde 1] heeft zich onbetwist op het standpunt gesteld dat de vordering van [eiser] hiermee moet worden verlaagd. De rechtbank zal dit bedrag in mindering brengen op het door [gedaagde 1] uiteindelijk te betalen bedrag.
(ii) huurderving
4.10.
Doordat [gedaagde 1] het pand niet aan [eiser] heeft geleverd, stelt [eiser] huurinkomsten te zijn misgelopen. Volgens [eiser] is hij op 17 juli 2020 een huurovereenkomst met [xxx] (hierna: [xxx] ) aangegaan op grond waarvan [xxx] de bovenverdieping van het pand als woning zou huren. Dit voor een jaar met ingang van 1 januari 2021 en tegen een huurprijs van € 900,- per maand. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser] een huurovereenkomst en een verklaring van [xxx] overgelegd. Ook de winkelruimte op de begane grond stelt [eiser] met ingang van
1 januari 2021 te hebben verhuurd. De winkelruimte zou op grond van een op 27 juli 2020 gesloten huurovereenkomst voor drie jaar door Stichting Downtown worden gehuurd tegen een huurprijs van € 1.200,- per maand. De misgelopen huur komt volgens [eiser] dan ook neer op € 54.000,- (12 × € 900,- + 36 × € 1.200,-).
4.11.
Deze schadepost wordt door [gedaagde 1] betwist. [gedaagde 1] voert daartoe onder meer het volgende aan. Met het geld dat was bestemd voor de aankoop van het pand had [eiser] een andere investering kunnen doen waarop hij tenminste hetzelfde rendement had kunnen behalen. Volgens [gedaagde 1] is het hoe dan ook onwaarschijnlijk dat de bovenverdieping als woning aan [xxx] kon worden verhuurd, laat staan tegen € 900,- per maand. [gedaagde 1] wijst er in dit verband op dat de bovenverdieping onbewoonbaar was. Omdat de bovenverdieping alleen te bereiken was via de ingang van de winkelruimte, acht [gedaagde 1] het bovendien onaannemelijk dat Stichting Downtown ermee akkoord ging dat de bovenverdieping aan een ander zou worden verhuurd. Daarbij komt dat uit de met Stichting Downtown gesloten huurovereenkomst volgens [gedaagde 1] niet is af te leiden dat alleen de begane grond aan Stichting Downtown zou worden verhuurd. Daarnaast bestrijdt [gedaagde 1] dat de te ontvangen huur gelijk staat aan de winst die [eiser] zou hebben gemaakt met de exploitatie van het pand. Als verhuurder van het pand had [eiser] namelijk ook kosten moeten maken, zoals verzekerings- en onderhoudskosten, die in mindering moeten worden gebracht op de huuropbrengsten.
4.12.
De rechtbank overweegt als volgt. Doordat [gedaagde 1] de koopovereenkomst niet is nagekomen, heeft [eiser] geen inkomsten kunnen genereren uit de verhuur van het pand. Dat [eiser] met betrekking tot het pand een huurovereenkomst met Stichting Downtown heeft gesloten heeft [gedaagde 1] , gelet op de door [eiser] overgelegde verklaring van Stichting Downtown en de in het geding gebrachte huurovereenkomst, onvoldoende gemotiveerd betwist. [eiser] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat daarnaast nog met een ander een huurovereenkomst kon worden gesloten voor de bovenverdieping. Daargelaten dat de bovenverdieping onbewoonbaar was en moest worden verbouwd (badkamer en keuken ontbraken), blijkt nergens uit dat Stichting Downtown slechts de begane grond van het pand heeft gehuurd. Dat is niet af te leiden uit de huurovereenkomst die [eiser] met Stichting Downtown heeft gesloten en blijkt evenmin uit de overgelegde verklaring van Stichting Downtown . In deze stukken wordt verwezen naar het adres waar het pand is gelegen zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de begane grond en de bovenverdieping. Bovendien staat vast dat de huurder van de bovenverdieping via de achterdeur een stuk de winkelruimte in had moeten lopen om bij de trapopgang te komen. [gedaagde 1] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat het niet mogelijk was om een aparte ingang voor de bovenverdieping te realiseren. Ook al zou worden aangenomen dat Stichting Downtown niet het hele pand heeft gehuurd, dan had Stichting Downtown er dus mee moeten instemmen dat de bewoner van de bovenverdieping steeds door de winkelruimte loopt. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat Stichting Downtown daar akkoord mee was.
4.13.
Dit betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat [eiser] het pand met ingang van 1 januari 2021 voor drie jaar aan Stichting Downtown had kunnen verhuren voor € 1.200,- per maand. Van [eiser] mag echter worden verwacht dat hij zijn schade zoveel mogelijk beperkt. Dat hij zijn schade had kunnen beperken door direct na de niet doorgegane levering van het pand een andere investering te doen, bijvoorbeeld door een ander beleggingspand te kopen en dat vervolgens per 1 januari 2021 te verhuren, valt evenwel niet zonder meer aan te nemen. De rechtbank is van oordeel dat het doen van een andere investering met het voor de aankoop van het pand bestemde geld (bijvoorbeeld de verwerving van een ander pand en het vinden van een huurder) na verloop van een jaar na 1 januari 2021 echter gerealiseerd zou moeten kunnen worden. Niet valt in te zien waarom een eventueel aan te kopen ander pand alleen op [gemeente] kan zijn gelegen. Na 1 januari 2022 opgekomen schade komt daarmee niet voor vergoeding in aanmerking. Immers, anders zou [eiser] zowel de beschikking houden over de niet verschuldigde koopsom, waarmee hij door investering rendement kan behalen, als het rendement vergoed krijgen wat hij zonder de tekortkoming van [gedaagde 1] zou hebben behaald. [eiser] zou daarmee in een voordeliger positie komen dan zonder de tekortkoming van [gedaagde 1] , terwijl de wet slechts voorziet in de vergoeding van schade in geval van tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst. Dat het rendement van een andere investering lager zou zijn heeft [eiser] wel gesteld maar niet nader onderbouwd en cijfermatig inzichtelijk gemaakt, zodat daarmee geen rekening kan worden gehouden.
4.14.
De rechtbank houdt dus rekening met de tot 1 januari 2022 door [eiser] misgelopen huur, wat neerkomt op € 14.400,- (12 × € 1.200,-). Deze huur staat echter niet gelijk aan het door [eiser] misgelopen rendement. Op de gederfde huuropbrengsten moeten nog kosten in mindering worden gebracht die [eiser] in verband met de exploitatie van het pand tot 1 januari 2022 had moeten maken. Hoe hoog deze kosten zouden zijn geweest, kan naar het oordeel van de rechtbank echter in het midden blijven. Zelfs als deze kosten er niet van af zouden worden getrokken, overstijgt de in deze zaak voor vergoeding in aanmerking komende schade het boetebedrag van € 21.625,- niet, zoals zal blijken uit de beoordeling hierna van de overige schadeposten.
(iii) gederfde speculatiewinst
4.15.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat hij het pand drie jaar na aankoop had willen verbouwen en verkopen als woonhuis met drie kamers. Volgens [eiser] had het pand dan voor € 320.000,- kunnen worden verkocht, zodat hij aanspraak meent te kunnen maken op een gederfde speculatiewinst van € 98.350,- (€ 320.000,- verminderd met de koopsom van € 216.250,- en de geschatte verbouwingskosten van € 5.150,-).
4.16.
De rechtbank oordeelt dat deze schadepost niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat het niet vast staat dat [eiser] de mogelijkheid had om het pand na drie jaar als woonhuis te verkopen. [gedaagde 1] heeft er namelijk terecht op gewezen dat Stichting Downtown het pand op grond van artikel 3.6 van de huurovereenkomst na drie jaar kon kopen. Hoe dit te rijmen valt met het betoog van [eiser] dat het pand als woonhuis te koop zou zijn gezet als het pand aan hem was geleverd, heeft [eiser] niet duidelijk gemaakt.
(iv) accountantskosten
4.17.
In deze zaak heeft [eiser] aanvankelijk een bedrag van € 1.633,50 aan accountantskosten gevorderd. [eiser] heeft deze vordering tijdens de mondelinge behandeling verminderd tot € 680,63. Volgens [eiser] gaat het om kosten die zijn accountant bij factuur van 29 september 2020 in rekening heeft gebracht voor het opstellen van de huurovereenkomsten. Omdat het pand niet aan [eiser] is geleverd, zijn deze kosten volgens [eiser] onnodig gemaakt. [eiser] heeft de betreffende factuur en een urenspecificatie (voor een bedrag van € 680,63) overgelegd.
4.18.
Hoewel de voor vergoeding in aanmerking komende schade ook met toewijzing van deze schadepost het boetebedrag niet zal overstijgen, merkt de rechtbank op dat slechts de kosten die [eiser] heeft gemaakt in verband met het opstellen van de huurovereenkomst die hij met Stichting Downtown heeft gesloten, voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank geeft [gedaagde 1] gelijk dat uit de overgelegde urenspecificatie echter niet duidelijk blijkt waar de in rekening gebrachte werkzaamheden betrekking op hebben. Alleen de volgens de urenspecificatie op 24 juli 2020 bestede tijd (2 uur tegen een uurtarief van € 100,-) is naar de met Stichting Downtown gesloten huurovereenkomst te herleiden. Als aangenomen wordt dat [eiser] de factuur heeft betaald, is hooguit een bedrag van € 200,- aan accountantskosten als schade aan te merken.
Slotsom
4.19.
De slotsom is dat [gedaagde 1] alleen de boete van € 21.625,- is verschuldigd, waarvan hij al € 407,66 heeft voldaan (zie 4.9), en geen aanvullende schadevergoeding. De rechtbank zal hem daarom veroordelen tot betaling van (€ 21.625,- -/- € 407,66 =) € 21.217,34.
Kosten van verhaal
4.20.
[eiser] vordert een bedrag van € 2.156,22 aan buitengerechtelijke kosten. De betreffende advocaatkosten komen volgens [eiser] op grond van de wet [2] voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is omdat het verzuim van [gedaagde 1] na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. Dat komt in dit geval neer op
€ 987,17. De gevorderde btw is niet toewijsbaar omdat voor de btw geen aanmaning heeft plaatsgevonden overeenkomstig artikel 6:96 lid 6 BW. Zonder nadere toelichting van [eiser] valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien dat [gedaagde 1] de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten al vanaf 17 augustus 2020 verschuldigd zou zijn. De over de buitengerechtelijke kosten gevorderde wettelijke rente zal de rechtbank toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding (11 mei 2021).
Hoofdelijkheid
4.21.
Van de gevorderde hoofdsom zal [gedaagde 1] dus een bedrag van € 22.204,51
(€ 21.217,34 + € 987,17) aan [eiser] moeten betalen. [gedaagde 1] zal daartoe hoofdelijk worden veroordeeld omdat hij de door [eiser] gestelde hoofdelijkheid niet heeft betwist.
Verklaring voor recht
4.22.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en te lijden schade. Welke rechtens te respecteren belang [eiser] nog bij deze vordering heeft, valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien. Deze vordering wijst de rechtbank dan ook af.
Proceskosten
4.23.
In de uitkomst van de procedure en in de omstandigheid dat [gedaagde 1] voorafgaand aan deze procedure (op 1 maart 2021) had aangegeven de contractuele boete te willen betalen waarop door [eiser] niet is gereageerd, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren (in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt).
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als en voor zover de één betaalt, ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] en [eiseres] te betalen een bedrag van € 22.204,51, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 11 mei 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken door
mr. A.C. Haverkate, rolrechter, op 29 december 2021. [3]