Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9217803 \ CV EXPL 21-2524
Uitspraakdatum: 24 november 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. M.W.P. Buers Bakker
tegen
[bedrijfsnaam] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F.E. Kerkvliet
De zaak in het kort
[gedaagde] heeft in 2014 op Funda een woning te koop aangeboden met een woonoppervlakte van 110 m2. [eiser] heeft de woning gekocht. Bij verkoop in 2019 is [eiser] gebleken dat de woning een woonoppervlakte heeft van 77 m2. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] een fout gemaakt en daarmee onrechtmatig jegens hem gehandeld. Hij vordert daarom schadevergoeding. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld, maar wijst de vordering tot schadevergoeding af, omdat niet is gebleken dat [eiser] schade heeft geleden.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 6 mei 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 4 oktober 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. Buers Bakker en Kerkvliet hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser] en [gedaagde] brieven van 20 september 2021 nog stukken toegezonden. Ook heeft [eiser] een akte houdende vermeerdering en wijziging van eis met producties genomen.
2.De feiten
2.1.
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft in juni 2010 bepaald dat de bij haar aangesloten makelaars meetgegevens voor woningen moeten baseren op de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: de meetinstructie).
2.2.
[gedaagde] is aangesloten bij de NVM.
2.3.
In 2014 heeft [gedaagde] in opdracht van Kennemer Wonen de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) op Funda te koop aangeboden. Hierbij was een woonoppervlakte van 110 m2 vermeld. De vraagprijs was € 207.500,-.
2.4.
[gedaagde] heeft zich bij de verkoop van de woning gebaseerd op een taxatierapport van 13 februari 2014, dat door [xxx] te [plaats] is opgemaakt in opdracht van Kennemer Wonen. Dit rapport vermeldt een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en een marktwaarde van € 200.000,-.
2.5.
[eiser] heeft de woning bezichtigd en na onderhandeling met [gedaagde] op 1 mei 2014 gekocht voor een koopprijs van € 205.000,-.
2.6.
In april 2019 heeft [eiser] de woning laten inmeten door [yyy] , omdat hij deze wilde verkopen. [yyy] heeft een gebruiksoppervlakte van 77 m2 gemeten.
2.7.
In mei 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] gemeld dat de gebruiksoppervlakte van de woning kleiner is dan [gedaagde] in 2014 in de advertentie op Funda had vermeld. [eiser] heeft [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij stelt hierdoor te hebben geleden.
2.8.
[gedaagde] heeft de aansprakelijkheid betwist.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat [gedaagde] – door in 2014 in de advertentie op Funda van de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] niet de juiste oppervlakte van voornoemde woning te noemen – niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en bekwaam makelaar – taxateur mag worden verwacht;
II. voor recht verklaart dat er sprake is van een aan [gedaagde] toerekenbare (beroeps)fout en dat [gedaagde] de daaruit volgende schade dient te vergoeden;
III. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 21.420,-, dan wel een bedrag dat de rechtbank redelijk acht, te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. [gedaagde] veroordeelt in de nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, omdat [gedaagde] heeft nagelaten de woning te meten volgens de voor haar als NVM-makelaar geldende meetinstructie. [eiser] zou de woning niet, althans niet voor de overeengekomen prijs, hebben gekocht als [gedaagde] hem juist had geïnformeerd over de gebruiksoppervlakte. [gedaagde] is aansprakelijk voor de schade die [eiser] als gevolg van de (beroeps)fout van [gedaagde] lijdt.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld. Voor [eiser] was duidelijk dat hij geen rechten kon ontlenen aan de op Funda vermelde woonoppervlakte, die bovendien niet door [gedaagde] zelf is vastgesteld, maar door [xxx] . Er was voor [gedaagde] geen aanleiding om daaraan te twijfelen. [eiser] heeft de woning bezichtigd en heeft deze in verband met de financiering ook zelf laten taxeren. [eiser] heeft niet aan [gedaagde] gemeld dat hij een minimaal aantal vierkante meters wenste. [eiser] heeft geen schade geleden. Als [gedaagde] al schadeplichtig is, is sprake van eigen schuld van [eiser] .
5.De beoordeling
5.1.
De vraag of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] , moet worden beantwoord aan de hand van het door de Hoge Raad in zijn arrest van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) in overweging 3.4.2. geformuleerde kader:
“Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4).”
5.2.
Vast staat dat [gedaagde] als NVM-makelaar gehouden was om bij het opmeten van
de woning de meetinstructie te volgen. De meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van aspirant-kopers. Deze bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat aspirant-kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.
5.3.
Dat kan anders zijn als de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar (zie ro. 3.4.5 van het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018).
5.4.
[gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat in artikel 5.11 van de koopovereenkomst is bepaald dat verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen van partijen enig recht verleent. Verder heeft [gedaagde] verwezen naar een aantal in haar verkoopbrochures opgenomen bepalingen, waaronder een exoneratieclausule voor wat betreft de juistheid van door haar verstrekte gegevens, een vermelding over de op de koper rustende onderzoeksplicht en het advies om een aankoopmakelaar in te schakelen.
5.5.
De kantonrechter overweegt dat dergelijke standaardmededelingen op zichzelf niet specifiek genoeg zijn om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen. (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). Daar komt bij dat [gedaagde] slechts in zijn algemeenheid naar de informatie in haar verkoopbrochures heeft verwezen, terwijl niet is gebleken dat ook aan [eiser] een dergelijke brochure is overhandigd. [eiser] heeft dit betwist. Het betoog van [gedaagde] dat zij nergens in haar uitingen de indruk heeft gewekt dat de genoemde woonoppervlakte is vastgesteld overeenkomstig de meetinstructie, miskent dat [eiser] hierop ook zonder zulke uitingen mocht vertrouwen. [eiser] mocht er dus vanuit gaan dat de woonoppervlakte van de woning 110 m2 bedroeg, zoals in de advertentie op Funda vermeld.
5.6.
Niet in geschil is dat de woonoppervlakte van de woning, gemeten volgens de meetinstructie, kleiner is dan 110 m2, namelijk 77 m2. Er is daarom sprake van een fout. Dat [gedaagde] de woning niet zelf heeft ingemeten, maar de gegevens uit het taxatierapport van [xxx] heeft overgenomen, betekent niet dat zij voor die gegevens niet aansprakelijk is. [gedaagde] heeft niet de zorgvuldigheid betracht die in dit geval van haar mocht worden verwacht. Bovendien is [gedaagde] aansprakelijk voor de gedragingen van [xxx] (artikel 6:76 BW). De fout levert een onrechtmatige daad op die aan [gedaagde] kan worden toegerekend. De in 3.1 onder I gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar.
5.7.
Nu [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld, is zij verplicht de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden. De in 3.1 onder II gevorderde verklaring voor recht is ook toewijsbaar.
5.8.
De schade moet worden begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, wordt deze geschat. Daarbij heeft de rechter een grote mate van vrijheid. In dit geval moet de omvang van de schade worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin [eiser] nu verkeert, met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van [gedaagde] achterwege zou zijn gebleven, en in de advertentie de juiste woonoppervlakte van de woning zou zijn vermeld. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters (zie Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).
5.9.
Bij de vraag of [eiser] schade heeft geleden en zo ja, van welke omvang, heeft de kantonrechter rekening te houden met tal van onzekere factoren. De belangrijkste daarbij zijn in dit geval (i) wat een reële koopprijs zou zijn geweest, mede gelet op de genoemde referentiepanden, (ii) in hoeverre Kennemer Wonen bereid zou zijn geweest met de koopprijs te dalen, en (iii) de belangstelling die [eiser] bleek te hebben voor juist deze woning.
5.10.
[eiser] heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde schade een deskundigenverklaring van 29 januari 2021 in het geding gebracht van een makelaar-taxateur van [zzz] (hierna: [zzz] ). In deze verklaring is uitgegaan van een netto woonoppervlakte van 77 m2. De marktwaarde van de woning in maart 2014 is, met inachtneming van de transactieprijzen van een aantal referentieobjecten, bepaald op € 184.000,-. [gedaagde] heeft een taxatierapport van [vvv] van 20 september 2021 overgelegd. Ook hierin is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 77 m2. De marktwaarde per 1 mei 2014 is hierin bepaald op € 200.000,-. [gedaagde] heeft bovendien nadere informatie in het geding gebracht met betrekking tot de transactieprijzen van de referentieobjecten waarvan [zzz] is uitgegaan bij haar taxatie. [gedaagde] heeft gesteld dat vijf van de zes van die referentieobjecten zijn verkocht onder de zogenaamde “Koopgarant-regeling”, wat betekent dat de marktwaarde van deze woningen in werkelijkheid 25% hoger ligt dan de transactieprijzen waarvan [zzz] is uitgegaan. [gedaagde] heeft gesteld dat dit erin resulteert dat de marktwaarde van drie van de vijf referentieobjecten in het eerste kwartaal van 2014 € 218.880,- bedroeg, dat één referentieobject toen een marktwaarde had van € 244.416, en één referentieobject een marktwaarde had van € 251.554,-. [eiser] heeft dit niet weersproken. De kantonrechter neemt de juistheid van die marktwaarden daarom als vaststaand aan.
[gedaagde] heeft de waardebepaling door [zzz] met het voorgaande voldoende gemotiveerd betwist. De WOZ-waarde van de woning was op peildatum 1 januari 2014 € 208.000,-. Zowel de marktwaarden van de referentieobjecten als de WOZ-waarde begin 2014 geven de kantonrechter aanleiding om aan te nemen dat de door [eiser] betaalde koopprijs reëel was.
5.11.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat Kennemer Wonen de woning niet wilde verkopen voor minder dan € 200.000,-. [eiser] heeft dit betwist. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen, acht de kantonrechter echter niet aannemelijk dat Kennemer Wonen bereid zou zijn geweest de woning voor een lager bedrag aan [eiser] te verkopen als zij van een woonoppervlakte van 77 m2 zou zijn uitgegaan.
5.12.
Verder weegt mee dat [eiser] belangstelling heeft getoond voor juist deze woning. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij op zoek was naar een gezinshuis dat hij later goed zou kunnen doorverkopen. [eiser] heeft de woning vooraf bezichtigd en hiervoor blijkbaar geschikt bevonden. Aannemelijk is ten slotte dat bij zijn beslissing om al dan niet tot aankoop over te gaan, meer factoren hebben meegespeeld dan alleen de woonoppervlakte.
5.13.
De conclusie is dat de kantonrechter niet aannemelijk acht dat partijen tot een lagere koopprijs zouden zijn gekomen als [gedaagde] in de advertentie op Funda de juiste woonoppervlakte had vermeld. [eiser] heeft als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde] dan ook geen schade geleden. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot vergoeding van schade afwijzen.
5.14.
Omdat beide partijen op punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten zo te compenseren dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] – door in 2014 in de advertentie op Funda van de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] niet de juiste oppervlakte van voornoemde woning te noemen – niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en bekwaam makelaar – taxateur mag worden verwacht;
6.2.
verklaart voor recht dat er sprake is van een aan [gedaagde] toerekenbare (beroeps)fout en dat [gedaagde] de daaruit volgende schade dient te vergoeden;
6.3.
compenseert de proceskosten in die zin, dat elk van partijen de eigen kosten draagt;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter