Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5479
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 737.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 oktober 2021. Eiser is vertegenwoordigd door J.L.G. van Herk, verbonden aan het kantoor van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 560 m³ en de oppervlakte van het perceel is 900 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser bepleit een waarde van € 567.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de verkoopprijs van de woning [object 1] een lagere waarde rechtvaardigt. Ook wijst eiser op de verkoopcijfers van de woning [object 2] . Voorts heeft eiser gewezen op de gedateerde voorzieningen in de woning. Ook heeft eiser een aantal grieven van formele aard aangedragen, waaraan hij de conclusie verbindt dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven. Ter zitting heeft eiser aanvullend betoogd dat verweerders matrix rekenkundig onjuist is omdat de optelling van de weergegeven waardes van de onderscheiden onderdelen, van de opstal, van de grond, van de dakkapel en van de garage slechts leidt tot een waarde van € 731.000 en niet tot de door verweerder verdedigde hogere waarde.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 738.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan, nu het gelijk aan eiser is waar het betreft de juistheid van de optelling van de aan de onderscheiden onderdelen toegekende waardes. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank zal reeds op die grond de waarde verminderen en de aanslag dienovereenkomstig verlagen.
9. De rechtbank overweegt ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de hand van de matrix voor de woning vastgestelde waarde van € 731.000 niet te hoog is het volgende:
De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en deze woningen zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De door eiser genoemde woning [object 1] is als onderbouwing van de waarde in de matrix van verweerder opgenomen. Deze qua inhoud grotere woning die op een kleiner perceel is gelegen, is op 12 mei 2019 voor € 775.000 verkocht. Verweerder kwalificeert daarbij de ligging als minder goed dan die van de woning en de staat van onderhoud als beter. Dat dat een onjuist uitgangspunt is, is niet aannemelijk geworden. Weliswaar wordt de staat van onderhoud van deze woning - zowel binnen als buiten - in het taxatierapport van eiser omschreven als ‘goed tot uitstekend’, maar dat aan deze staat van onderhoud door de kwalificatie met een ‘4’ onvoldoende recht wordt gedaan is door eiser niet onderbouwd. Dat sprake is van een volgens verweerder mindere ligging, terwijl de taxateut van eiser aangeeft dat de ligging ‘zeer aantrekkelijk is’, is door verweerder besproken in zijn verweerschrift. Verweerder acht de ligging minder goed in verband met de ligging aan een drukkere weg en vanwege de overlast die wordt ondervonden van een nabijgelegen brandweerkazerne en een tennisbaan met buitenverlichting. Aan de hand van de bij de matrix verstrekte plattegrond en een satellietfoto van de omgeving van de woning en de referentieobjecten, waarop ook de brandweerkazerne en de tennisbaan zijn aangegeven, onderschrijft de rechtbank de betere kwalificatie van de woning ten opzichte van het object [object 1] . Ook de verkoop van de woning [object 2] is door verweerder bij de waardering betrokken. Ook hier is sprake van een kleiner perceel met een volgens verweerder minder goede ligging waarbij met name de overlast van de drukke [straat] en de tennisbaan een rol speelt. Ook deze door verweerder getrokken conclusies acht de rechtbank inzichtelijk en niet onjuist. De juistheid van de waardering door verweerder van de kwaliteit en ligging van dit vergelijkingsobject met een ‘4’ is door eiser niet bestreden.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De enkele betwisting door eiser van de toegepaste zogenaamde KOUDV-factoren, omdat verweerder deze niet op een verder detailniveau heeft onderbouwd met verkoopbrochures en / of foto’s, waaraan eiser de conclusie verbindt dat hij niet in staat is deze ‘te controleren’ leidt ook niet tot een ander oordeel. De op verweerder rustende bewijslast gaat in eerste instantie niet verder dan dat deze inzicht dient te verschaffen in de uitgangspunten van de door hem toegekende kwalificaties. Indien eiser de juistheid van één of meer van deze kwalificaties in twijfel trekt dient hij dat gemotiveerd te doen. Eerst dan dient verweerder een nadere invulling te geven van de door hem gemaakte keuzes en afwegingen. Met name van eisers die zich van professionele – in WOZ-geschillen gespecialiseerde – rechtshulp hebben voorzien, mag immers worden verwacht dat zij over voldoende marktinformatie beschikken om hun standpunt te schragen.
10. Ook de grief van eiser dat de indexering van de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde prijzen naar een waarde op de peildatum ondeugdelijk is, leidt niet tot een verdere verlaging van de waarde. Verweerder heeft daarover bij zijn verweerschrift rapportages overgelegd van VastgoedPro die zijn gestoeld op CBS-cijfers met betrekking tot verkochte woningen in de provincie Noord-Holland. Dat geen onderscheid is gemaakt naar type woning maakt deze cijfers niet onbruikbaar. Ook brengt de door verweerder te maken zogenaamde permanente marktanalyse niet met zich dat een indexeringswijze daarop gestoeld dient te zijn. Met de in het onderhavige geval gebruikte van een onafhankelijke derde betrokken cijfers heeft verweerder de herrekening van de prijzen naar de peildatum op voldoende zorgvuldige en transparante wijze uitgevoerd. De rechtbank merkt in dit verband op dat juist een indexering waarbij wordt verwezen naar een aan de hand van algoritmes uitgevoerde marktanalyse het karakter van een oncontroleerbare ‘black box’ zou kunnen krijgen.
11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.498 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Op grond van artikel 1, aanhef en onderdeel b, jo. artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b van het Bpb met inachtneming van de door de belastingkamers van de gerechtshoven gehanteerde richtlijn (Staatscourant 2018, nr. 28796) komt eiser voorts in aanmerking voor een vergoeding van de taxatiekosten, zijnde twee uur voor een inpandige taxatie à € 53 per uur te vermeerderen met 21% omzetbelasting, in totaal € 128,26. De totale proceskostenvergoeding bedraagt derhalve (€ 1.598 + € 128,26 =) € 1.726,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het bezwaar gegrond;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 731.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 731.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.726,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
E.H. Mazel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 november 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.