Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/1016
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 794.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 3 december 2019, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2020 te Haarlem.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [a] , vergezeld door [b] , register-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kap woning met een dakkapel en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 724 m3 en de oppervlakte van het perceel is 850m2.
2. Eiser heeft op 4 januari 2018 de woning gekocht voor € 815.000.
Geschil3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
4. Eiser bepleit een waarde van € 728.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning ten minste gelijkgetrokken dient te worden met de WOZ-waarde van [adres 2] (hierna: de buurwoning). De woning betreft een twee-onder-een-kap woning, waarbij het woonoppervlak van de buurwoning 46m2 groter is dan van de woning. Tevens bevreemdt het eiser dat de WOZ-waarde van de woning in 2015 lager was dan de WOZ-waarde van de buurwoning en vanaf 2016 telkens hoger is. Voorts heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning.
5. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is bepaald. De woning is door eiser op 4 januari 2018 gekocht voor € 815.000, welke datum zo dicht is gelegen bij de waardepeildatum (1 januari 2018) dat de WOZ-waarde (€ 724.000) niet te hoog is vastgesteld. Voorts blijkt ook uit, onder meer, het taxatierapport, opgesteld door
[c] , register-taxateur, dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [adres 3] , [adres 4] , beide te [plaats] . De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 is hierin getaxeerd op € 814.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. In de systematiek van de Wet WOZ is het allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op daartegen door eiser gemaakte bezwaren, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is in dit kader (dus) niet van doorslaggevend belang.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de gehanteerde verkoopcijfers van de woning en de referentieobjecten, die ook nog in bezwaar en beroep mogen worden opgevoerd, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder bij het toepassen van de vergelijkingsmethode in de eerste plaats gebruikt heeft gemaakt van het verkoopcijfer van de eigen woning. Eiser heeft de woning gekocht op 4 januari 2018 voor
€ 815.000. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 23 maart 2007 (ECLI:NL:GHAMS:2007:BA1941) overwogen dat in een geval dat de belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in de zin van de Wet WOZ overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat de koopsom niet de waarde weergeeft.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat het aankoopbedrag niet de waarde van de woning in het vrije economische verkeer weergeeft. In dit geval is de aankoopdatum slechts een paar dagen gelegen ná de waardepeildatum van 1 januari 2018 en is niet gebleken van bijzondere omstandigheden ten tijde van de aankoop welke het aankoopbedrag hebben beïnvloed. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om het aankoopbedrag van eiser niet bruikbaar te achten, zij het dat daarbij wel moet worden betrokken welke ontwikkeling er op de huizenmarkt in die periode heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft de woning gewaardeerd op een waarde van € 794.000, derhalve € 21.000 lager dan het aankoopbedrag van € 815.000. De rechtbank acht dit een juiste correctie en de rechtbank is dan ook van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
12. Nu de onderbouwing van de waardevaststelling met het eigen aankoopcijfer naar het oordeel van de rechtbank als voldoende dragend kan worden geacht, is er geen aanleiding in te gaan op de beroepsgronden inzake de buurwoning.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 18 november 2020 door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Doesburg, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.