Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Eerste Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
- na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden - op het beroep van X te Z, be-langhebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de heffings-ambtenaar.
1. Loop van het geding
1.1. Ten aanzien van belanghebbende is bij in één geschrift vervatte beschikkingen de waarde van de onroerende zaak a-straat 9 te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 904.000 (€ 410.217).
Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. De heffingsambte-naar heeft daarop bij uitspraak de beschikkingen gehandhaafd. Tegen die uitspraak is belanghebbende in beroep gekomen bij het Gerechtshof te ’s-Gravenhage.
1.2. Bij zijn uitspraak van 12 september 2003 heeft het Gerechtshof te ’s-Gravenhage het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage beroep in cassatie ingesteld. Op 1 april 2005 heeft de Hoge Raad onder nummer 40.207 arrest gewezen, waarbij de uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage is vernietigd en het geding naar dit Hof is verwezen ter verdere behandeling en beslis-sing van de zaak met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad.
1.4. De griffier heeft partijen bij brieven van 7 april 2005 in de gelegenheid gesteld zich naar aanleiding van het arrest schriftelijk uit te laten over het geschil. Bij brief van 12 juni 2005 heeft belanghebbende een schriftelijke toelichting aan het Hof ge-zonden. De heffingsambtenaar heeft van de door het Hof geboden gelegenheid geen gebruik gemaakt. De griffier heeft bij brief van 15 juni 2005 de heffingsambtenaar een kopie van de toelichting van belanghebbende toegezonden.
1.5. De zaak is behandeld ter zitting van 11 juli 2006. Voor hetgeen daar is voorge-vallen wordt verwezen naar het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Het Hof gaat uit van de feiten zoals deze in zijn uitspraak van 12 september 2003 door het Gerechtshof te ’s-Gravenhage als volgt zijn vastgesteld:
“Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 9 te Z (hierna: de woning). De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een dakterras en een inpandige garage. De bruto-vloeroppervlakte van de wo-ning is ongeveer 227 m² en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 353 m². Be-langhebbende heeft de woning in september 1998 als nieuwbouwwoning vrij op naam ge-kocht. Het bouwjaar van de woning is 2000. De oplevering heeft vóór 1 januari 2001 plaats-gevonden.”
2.2. Het Hof voegt aan deze feiten nog het volgende toe.
2.3. Het bouwproject waartoe de woning behoort omvatte veertien vrijstaande villa’s en 42 twee-onder-één-kapwoningen. In advertenties werd begin 1997 van die laatste woningen een prijsindicatie van ƒ 700.000 gegeven.
2.4. De makelaar die de nieuwbouwwoningen van het onder 2.3 bedoelde bouwpro-ject heeft verkocht heeft in een brief van 1 april 2003 aan de heffingsambtenaar met betrekking tot de verkoop van twaalf twee-onder-één-kapwoningen verklaard:
“Voor aanvang van de verkoop van bovengenoemd projekt hebben zich circa 80 tot 100 kan-didaten schriftelijk als belangstellende bij ons kantoor gemeld.
Ten tijde van de start van de verkoop hadden wij uiteindelijk de beschikking over circa 50 potentiële kopers.
Daarna heeft in overleg met de projectontwikkelaar toewijzing per bouwnummer plaatsge-vonden.”
2.5. De door belanghebbende overeengekomen koop-/aanneemsom van de woning bedroeg ƒ 795.000 (vrij op naam).
2.6. De onroerende zaak a-straat 1 (bouwjaar 2000, bruto-vloeroppervlakte 227 m², perceelsgrootte 334 m²) is op 18 september 2000 verkocht voor ƒ 1.315.000 (€ 596.721).
De onroerende zaak a-straat 3 (bouwjaar 2000, bruto-vloeroppervlakte 227 m², per-ceelsgrootte 334 m²) is op 28 april 2000 verkocht voor ƒ 1.007.553 (€ 457.207,61). Deze verkoop door de eerste eigenaar vond plaats tijdens de bouw.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 1999 terecht heeft vastgesteld op ƒ 904.000.
4. Standpunten van partijen
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en vindt dat de waarde moet worden bepaald op ƒ 795.000. De heffings-ambtenaar is van mening dat de bij de beschikkingen vastgestelde waarde juist is. Voor de motivering van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. In een geval waarin de belastingplichtige een woning kort voor of na de waarde-peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept fei-ten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft.
5.2. Belanghebbende heeft de woning drieëneenhalve maand vóór de waardepeilda-tum gekocht voor een koop-/aanneemsom van ƒ 795.000. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift gesteld dat een aankoopsom op basis van de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning, totstandgekomen door calculatie en vaststelling in 1997, over het algemeen niet de vrije verkoopwaarde in de zin van de Woz weerspiegelt. Hij heeft in dat verband verwezen naar de verkoopgegevens van a-straat 1 en 3. Voorts heeft de heffingsambtenaar gesteld dat er voor de woningen (het Hof verstaat: van het type als de onderhavige) meer gegadigden waren dan dat er woningen werden gebouwd.
5.3. Belanghebbende heeft daar in de conclusie van repliek tegenover gesteld dat het op voorhand onwaarschijnlijk is dat iemand die nieuwbouwwoningen verkoopt daar-voor meer of minder dan de marktwaarde zou vragen c.q. betaald zou krijgen, dat de prijs van de woning niet een vaste prijs was die eind 1997 was gecalculeerd, maar werd bepaald vlak voor het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst, en dat de stelling van de gemeente dat er meer gegadigden dan woningen waren juist zou inhouden dat de verkoper zijn verkoopprijs zou kunnen maximaliseren. Ter zitting heeft belanghebbende daaraan nog toegevoegd dat er geen inschrijvingsprocedure voor de woningen is geweest, dat belangstellenden voor een project nog niet altijd potentiële kopers zijn en dat er bij de verkoop van de woningen uit het onderhavige project geen sfeer heerste “dat je snel zou moeten tekenen, omdat er anders wel een andere gegadigde was”.
5.4. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de zojuist weergege-ven betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door belanghebbende betaalde koopprijs tot stand is gekomen onder zodanige omstandig-heden dat die prijs afweek van de waarde in het economische verkeer van de woning en de verkopende partij daardoor met het project minder opbrengst heeft behaald dan op grond van de marktomstandigheden ten tijde van de verkoop mogelijk zou zijn geweest.
5.5. Gelet op het vorenoverwogene en gezien de vaststaande feiten is de waarde van de woning na de aankoop door belanghebbende wel in waarde gestegen. Dit wordt vooral duidelijk uit de verkoopprijs van a-straat 3, welke onroerende zaak, zo valt uit de stukken op te maken, nagenoeg identiek is aan de woning van belanghebbende en welke op 28 april 2000 door de eerste eigenaar tijdens de bouw en - naar het Hof begrijpt - naar de staat bij oplevering is verkocht voor ƒ 1.007.553. Deze prijs is (af-gerond) ƒ 212.000 hoger dan de prijs die belanghebbende in september 1998 over-eenkwam voor de woning. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de verkoop van a-straat 3 gesteld dat bij de oplevering van keuken en badkamer slechts het casco aanwezig zou zijn geweest, zodat hiermee rekening moet worden gehouden bij het herleiden van de verkoopprijs van dit object naar de waarde van de woning, doch gelet op hetgeen is voorgevallen ter zitting van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage, is zulks met betrekking tot de keuken niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft tijdens die zitting immers gesteld dat in de verkoopprijs van a-straat 3 wel een keu-ken was inbegrepen (zij het dat deze niet werd geleverd) en de heffingsambtenaar heeft daarop tijdens die zitting verklaard dat dit dan ongetwijfeld het geval is ge-weest.
5.6. Nu ook belanghebbende in dit verband, in zijn conclusie van repliek, melding maakt van stijging van prijzen van nieuwbouwwoningen die wordt verklaard door de marktontwikkeling in de periode september 1998 tot april 2000, acht het Hof aanne-melijk dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 uitging boven de prijs die be-langhebbende ervoor heeft betaald. Mede gelet op de door belanghebbende vermelde gegevens met betrekking tot de gemiddelde waardestijging in die periode van wonin-gen in de provincie Zuid-Holland, waarvan de juistheid door de heffingsambtenaar op zichzelf niet is betwist, de iets grotere perceelsoppervlakte van de woning ten op-zichte van a-straat 3, de niet volledig afgewerkte staat van a-straat 3 waarvan bij ver-koop ervan in april 2000 sprake was en – naar de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt – de op 1 januari 2001 aanwezige tuinaanleg bij de woning van be-langhebbende, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op ƒ 820.000.
5.7. Bij het vorenoverwogene laat het Hof de onroerende zaak a-straat 1 buiten be-schouwing, nu deze niet goed, en in ieder geval minder dan a-straat 3, vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Naar belanghebbende heeft gesteld is deze onroerende zaak immers tijdens de bouw voorzien van een aanzienlijke hoeveelheid meerwerk, waaronder een grotere en anders gesitueerde badkamer en een kostbare keuken. De heffingsambtenaar heeft hierover betoogd dat in het kader van de Woz wordt uitgegaan van een standaard voorzieningenpeil, waarbij geen meerwaarde wordt toegekend aan bijvoorbeeld een luxueuze uitvoering van een keuken of bad-kamer, aangezien het gaat om zaken die te maken hebben met de persoonlijke voor-keur van een bewoner waarover nauwelijks een objectief waardeoordeel te vormen is. Hetgeen de heffingsambtenaar aldus naar voren brengt laat evenwel onverlet dat een meer luxueuze uitrusting van een woning – en de heffingsambtenaar heeft niet weer-sproken dat daarvan bij a-straat 1 sprake is – bij doorverkoop, zeker als die plaats-vindt binnen betrekkelijk korte tijd na de oorspronkelijke oplevering en de desbetref-fende onderdelen nog in relatief nieuwe staat verkeren, tot uitdrukking zal komen in de voor die woning te betalen prijs. Nu het Hof aannemelijk acht dat van een derge-lijk effect bij de onroerende zaak a-straat 1 sprake is, maar geen gegevens voorhan-den zijn om dat effect te kwantificeren, is een vergelijking met die onroerende zaak niet mogelijk.
5.8. Het vorenstaande leidt tot de gevolgtrekking dat het beroep van belanghebbende gegrond is en dat de bij de beschikkingen vastgestelde waarde moet worden verlaagd tot ƒ 820.000 (€ 372.099).
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Voor vergoeding komen in aanmerking de reiskosten voor het bijwo-nen van de zittingen van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage en van dit Hof (volgens tarieven openbaar vervoer, niet taxi, tweede klasse), door het Hof geraamd op in to-taal € 30. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de bij de beschikkingen vastgestelde waarde tot ƒ 820.000 (€ 372.099);
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 30 en wijst de gemeente Zoetermeer aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te vergoeden; en
- gelast de gemeente Zoetermeer het door belanghebbende betaalde griffie-recht ad € 29 aan hem te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 23 maart 2007 door mr. O.B. Onnes, voorzitter, mr. P.M.F. van Loon en mr. H.E. Kostense, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.H.A. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in gea-nonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.