ECLI:NL:RBNHO:2020:9526

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8450539 / CV EXPL 20-3338

Uitspraakdatum: 18 november 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga, Das Rechtsbijstand.

tegen

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederend bij haar bestuurder, [bestuurder]

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 6 april 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingediend.

1.2.

[eiseres] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke en een aanvullende mondeling reactie heeft gegeven. Ten slotte heeft [eiseres] nog schriftelijk gereageerd op de tegenvordering.

2.De feiten

2.1.

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 9 maart 2018 heeft [eiseres] aan [gedaagde] verhuurd:
de kantoorruimte met naastgelegen bedrijfsruimte ( [adres 1] ) en bedrijfswoning ( [adres 2] ) te [plaats] (…),tegen een huurprijs van
€ 56.540,88 op jaarbasis
inclusief gemeentelijke kosten, zakelijke lasten (muv het gebruiksrecht) en de voorschot bijdrage voor gas, licht en water.

2.2.

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als:
kantoor en bedrijfsruimte en het appartement voor bewoning van uitsluitend personeel ten behoeve van huurder.

2.3.

De huurovereenkomst is ingegaan op 15 maart 2018 voor een periode van drie jaar, waarna deze, behoudens opzegging door één van beide partijen, wordt voortgezet voor vijf jaar.

2.4.

In artikel 11 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde niet mag worden gebruikt voor illegale praktijken en dat alle voor verhuurder hieruit voortvloeiende kosten voor rekening van huurder zijn. In artikel 12 is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder wijzigingen aan te brengen aan het gebouw en/of de elektrische installaties. Tevens staat daarin dat op kosten van verhuurder een toilet en keukenvoorziening zal worden aangebracht. Blijkens artikel 14 van de huurovereenkomst verklaren partijen
dat het gehuurde alsmede de daarin aanwezige technische installaties, voorzieningen en dergelijke (het opleveringsniveau) hen genoegzaam bekendzijn.

2.5.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ, versie 2015). In artikel 2.3. van de algemene bepalingen staat:
Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege Huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moet geven.

2.6.

Op 26 januari 2019 zijn in de nabije omgeving van het gehuurde enkele gewapende mannen door de politie aangehouden.

2.7.

Bij brief van 11 maart 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst tussentijds wilde beëindigen. De eerste reden hiervoor was het ontbreken van een klimaatsysteem waardoor het gehuurde niet voldeed aan de verwachtingen van [gedaagde] . De aanschaf door [gedaagde] van enkele mobiele airo units bleek niet voldoende om de temperatuur in het gehuurde te verlagen. De tweede reden was dat in de nabijheid van het gehuurde strafbare feiten hadden plaatsgevonden die een negatieve invloed hadden op de uitstraling van het gehuurde en de gebruikers daarvan.

2.8.

[gedaagde] heeft vervolgens meerdere keren schriftelijk aan [eiseres] verzocht om een inhoudelijke reactie, die uitbleef. Wel heeft de makelaar van [eiseres] aan [gedaagde] de mogelijkheid van een indeplaatsstelling gesuggereerd.

2.9.

Op of omstreeks 19 juli 2019 heeft [installateur] van [installatiebedrijf] geschreven:
Dinsdag 23-07-2019 zijn ik en mijn collega [voornaam] op de [adres 3] wezen kijken. De kantoren zijn niet mechanisch geventileerd. In het kantoor/kantine voorzijde zit een raam in de gevel welke open kan. In de toilet ruimte wordt mechanisch afgezogen. Conclusie: De kantoren worden niet voldoende geventileerd.Wat er zou moeten gebeuren:Leveren en monteren van een balans ventilatie systeem (WTW). Hierbij wordt er mechanisch lucht ingeblazen en mechanisch afgezogen. (…) De kosten voor een dergelijk systeem zijn rond de € 6.500,- ex BTW. De kosten voor mijn bezoek zijn € 185,00 ex BTW. (…)

2.10.

Op 20 november 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] laten weten:
Zoals u weet maken wij al een lange tijd geen gebruik van uw ruimtes en het ziet er ook niet naar uit dat wij als [gedaagde] B.V. ook in de toekomst behoefte zullen hebben daarvoor. Dat neemt niet weg dat wij een contractuele verplichting hebben en ondanks een aantal tegenslagen ons daaraan willen en zullen aanhouden. Wij hebben een kandidaat die eventueel de huurcontract van ons over wilt nemen, graag willen wij weten wat vuur u de voorwaardes zijn en in welke termijn het kan. (…)

2.11.

Bij e-mail van 13 december 2019 heeft de makelaar aan [gedaagde] meegedeeld dat [eiseres] geen toestemming gaf voor overdracht van de huurovereenkomst aan een door [gedaagde] aangedragen partij. Tevens heeft de makelaar aangegeven dat [eiseres] onder bepaalde voorwaarden bereid was mee te werken aan tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

2.12.

Bij brief van 17 december 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gesommeerd de op dat moment bestaande huurachterstand (inclusief boete) ad € 22.243,92 te betalen. Tevens is [gedaagde] hierbij aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiseres] heeft geleden doordat [gedaagde] ontluchtingsgaten in het gehuurde had aangebracht en doordat in het gehuurde illegale praktijken hadden plaatsgevonden.

2.13.

Bij brief van 20 december 2019 heeft [gedaagde] zich verweerd tegen de verwijten die in de brief van 17 december 2019 aan haar werden gemaakt. Voorts heeft zij zich daarin op het standpunt gesteld dat [eiseres] haar verplichtingen jegens [gedaagde] niet nakwam door gebreken aan het gehuurde niet te herstellen.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt;
2. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde met machtiging aan [eiseres] om de ontruiming op kosten van [gedaagde] zelf te bewerkstelligen;
3. [gedaagde] te veroordelen om:
a. aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 33.121,38 aan achterstallige huur, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.106,21 vermeerderd met de wettelijke rente;
b. aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 5.288,73 per maand ter zake van huur en
€ 300, - ter zake van boete over iedere maand dat gedaagde na februari 2020 in het bezit van het gehuurde blijft;
c. het pand in de staat te herstellen, zoals bij aanvang van de huurovereenkomst is aanvaard, te weten in goede staat, zonder ontluchtingsgaten;
d. alle schade aan het gehuurde als gevolg van het oneigenlijke/strijdige gebruik nader op te maken bij staat te herstellen, binnen veertien dagen na dit vonnis op verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 10.000,-;
4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet is nagekomen doordat:
- [gedaagde] vanaf juni 2019 de huur onbetaald heeft gelaten,
- illegale praktijken in het gehuurde hebben plaatsgevonden die hebben geleid tot een politie-inval en,
- [gedaagde] zonder toestemming van [eiseres] ontluchtingsgaten in het gehuurde heeft aangebracht.
De tekortkomingen zijn zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Verder is [gedaagde] naast de huurachterstand de uit de huurovereenkomst voortvloeiende boete verschuldigd. Op grond van artikel 11 van de huurovereenkomst komen kosten van [eiseres] die het gevolg zijn van illegale praktijken in het gehuurde, voor rekening van [gedaagde] .
De verplichting tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten baseert [eiseres] op artikel 6:96 BW.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat het gehuurde verscheidene gebreken heeft: het gehuurde beschikt niet over een klimaatsysteem en is niet, althans onvoldoende, te ventileren en er rust een crimineel stigma op het gehuurde en de locatie ervan. [eiseres] heeft nagelaten de gebreken te herstellen en inmiddels is herstel niet meer mogelijk. Het gehuurde is daarom sinds januari 2019 niet meer bij [gedaagde] in gebruik en dus is zij geen huur meer verschuldigd. Behoorlijke communicatie hierover met [eiseres] of haar gemachtigde was niet mogelijk. [gedaagde] betwist dat zij in het gehuurde illegale praktijken heeft uitgevoerd. De ontluchtingsgaten zijn door, althans met medeweten van [eiseres] aangebracht.

5.De tegenvordering

5.1.

[gedaagde] vordert, na vermeerdering van eis, ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie door [eiseres] . Voorts vordert [gedaagde] dat [eiseres] wordt veroordeeld tot restitutie van de door [gedaagde] betaalde huur over de periode dat [gedaagde] geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf januari 2019, tot vergoeding van de kosten van de rapportage van de installateur ad € 185,- ex btw, tot betaling van de door [gedaagde] gemaakte verhuiskosten en de door [gedaagde] geleden immateriële schade die het gevolg is van het door [eiseres] aantasten van de eer en de goede naam van [gedaagde] . Tevens vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

5.2.

[gedaagde] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Het gehuurde heeft meerdere gebreken die bij [eiseres] bekend waren en waarvoor zij [gedaagde] niet heeft gewaarschuwd. [eiseres] heeft verder nagelaten de gebreken te herstellen. Omdat herstel niet meer mogelijk is en het gehuurde voor [gedaagde] niet meer bruikbaar was, heeft zij het gehuurde in januari 2019 verlaten. [eiseres] heeft voorts geprobeerd [gedaagde] te criminaliseren. Gelet op het voorgaande is [eiseres] te kort geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. De schade die [gedaagde] als gevolg van de wanprestatie van [eiseres] heeft geleden, dient voor rekening van [eiseres] te komen.

5.3.

[eiseres] heeft de vorderingen betwist. Van gebreken is volgens [eiseres] geen sprake.

6.De beoordeling

6.1.

De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat deze gelijktijdig behandeld zullen worden.

6.2.

Vast staat dat [gedaagde] vanaf juni 2019 de overeengekomen huurprijs onbetaald heeft gelaten. Deze wanprestatie van [gedaagde] is zodanig ernstig dat deze in beginsel de door [eiseres] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat zij het gehuurde wegens gebreken niet meer kon gebruiken, zodat zij daarvoor ook geen huur verschuldigd is.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] en haar tegenvordering aldus dat zij zich beroept op de mogelijkheid van huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW. Een beroep daarop kan alleen slagen indien sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Daarin staat dat een gebrek een staat of een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Een feitelijke stoornis door derden is geen gebrek. Indien sprake is van een gebrek, kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder.

6.3.

Het betoog van [gedaagde] dat op het gehuurde en de locatie ervan een crimineel stigma rust kan niet leiden tot de vaststelling dat sprake is van een gebrek. Wat er ook zij van de inval van de politie in het gehuurde, de aanwezigheid van gewapende criminelen in de nabijheid van het gehuurde of pogingen tot inbraak in het gehuurde: het gaat hier om feitelijke stoornissen veroorzaakt door derden. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geen sprake en de verhuurder kan hiervoor niet aansprakelijk worden gehouden. [gedaagde] heeft voorts nog betoogd dat [eiseres] in de buurt van het gehuurde een softdrugsleverancier heeft gehuisvest, maar heeft deze bewering in het licht van de stellige ontkenning van [eiseres] , niet nader geconcretiseerd of onderbouwd. Aan dat betoog gaat de kantonrechter dan ook voorbij.

6.4.

De omstandigheid dat het gehuurde, althans de kantoorruimte, niet is voorzien van een klimaatsysteem en onvoldoende te ventileren is, kan evenmin worden aangemerkt als een gebrek. [gedaagde] heeft een ruimte gehuurd die bij aanvang van de huur niet was voorzien van een klimaatsysteem en waarvan slechts één raam te openen was. [eiseres] heeft onbetwist aangevoerd dat het gehuurde voorheen uitsluitend als opslagruimte in gebruikt. Uit de omstandigheid dat blijkens de huurovereenkomst op kosten van [eiseres] een toilet en keukenvoorziening zijn aangebracht, volgt ook dat het gehuurde voorheen niet als kantoor in gebruik was. [gedaagde] die het gehuurde voor aanvang van de huur uitvoerig heeft bezichtigd, moet geacht worden met deze situatie bekend te zijn geweest. Een huurder die een (opslag)ruimte huurt zonder klimaatsysteem en met slechts één te openen raam kan niet verwachten dat het gehuurde wel is voorzien van een klimaatsysteem of van meerdere ramen die te openen zijn. Dat geldt te meer nu partijen blijkens artikel 14 van de huurovereenkomst hebben verklaard met het gehuurde en de daarin aanwezige technische installaties en voorzieningen genoegzaam bekend te zijn. Bovendien is in artikel 2.3. van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst bepaald dat huurder gehouden is het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is voor de overeengekomen bestemming. Voor zover een huurder al mocht verwachten dat het gehuurde in kwestie was voorzien van een klimaatsysteem of andere vorm van ventilatiemogelijkheid, ligt in de huurovereenkomst besloten dat [gedaagde] het ontbreken daarvan aanvaardt en deze omstandigheid niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt. Dat [gedaagde] het zelf ook zo had begrepen, blijkt uit het feit dat zij aanvankelijk zelf mobiele airco-units had aangeschaft en het verlagen van de temperatuur in het gehuurde dus als een door haar en niet de verhuurder op te lossen probleem zag.

6.5.

Nu van een gebrek aan het gehuurde niet is gebleken, kan het beroep van [gedaagde] op huurprijsvermindering ook niet slagen. [gedaagde] is de huur dan ook onverkort verschuldigd.

Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] tot betaling van de huurachterstand en tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, toewijsbaar zijn. Voor wat betreft de huurachterstand merkt de kantonrechter het volgende op. [eiseres] stelt in het lichaam van de dagvaarding dat de huurachterstand over de periode juni 2019 tot en met januari 2020 € 27.532,65 bedraagt. Dit bedrag volgt ook uit de overgelegde sommaties. In het petitum vordert [eiseres] echter een bedrag van € 33.121,38 wegens huurachterstand over dezelfde periode. Het verschil in beide bedragen is niet toegelicht. De kantonrechter gaat daarom uit van het eerstgenoemde bedrag. Voor zover het verschil ziet op verbeurde contractuele boetes, geldt dat uit hof Amsterdam 17 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4499 volgt dat cumulatie van boetes niet is toegestaan. Het boetebeding in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst moet aldus worden begrepen dat voor iedere maand dat niet is betaald, de boete van € 300,- eenmalig wordt toegewezen. Over de periode juni 2019 tot en met januari 2020 leidt dit tot een bedrag van € 2.400,-, welk bedrag zal worden toegewezen. De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode dat het gehuurde door [gedaagde] nog niet aan [eiseres] is opgeleverd, is toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de gevorderde contractuele boete, met dien verstande dat ook hierbij cumulatie niet is toegestaan. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten zal, gelet op de toegewezen hoofdsom van € 27.532,65 tot een bedrag van € 1.050,33 worden toegewezen nu deze niet zijn betwist en [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassokosten zijn verricht.

6.6.

Het voorgaande leidt er tevens toe dat de vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen. Nu er geen sprake is van gebreken aan het gehuurde, is [eiseres] niet tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [gedaagde] . Het betoog van [gedaagde] dat [eiseres] niet bereid was mee te werken aan een oplossing in de vorm van indeplaatsstelling of tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, kan niet leiden tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat uit de correspondentie tussen partijen volgt dat [eiseres] open stond voor voorstellen daartoe van de zijde van [gedaagde] , geldt dat op [eiseres] in de gegeven omstandigheden geen verplichting rustte om de betreffende medewerking te verlenen. De redenen die [gedaagde] aanvoerde voor het niet meer kunnen of willen gebruiken van het gehuurde, komen immers niet voor rekening en risico van [eiseres] . Dat betekent dat er geen reden is om de huur te restitueren. De kosten van de verhuizingen dienen voor eigen rekening van [gedaagde] te blijven, net zoals de kosten van de installateur.

6.7.

De vordering tot herstel van het gehuurde in de staat zoals het bij aanvang van de huur is aanvaard, te weten in goede staat zonder ontluchtingsgaten, zal worden afgewezen. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen opleveringsbeschrijving is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Verder hoeft de huurder geoorloofde veranderingen niet ongedaan te maken. Gesteld noch gebleken is dat bij aanvang van de huur een beschrijving zoals hiervoor bedoeld, is opgemaakt, zodat het op de weg van [eiseres] ligt om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat de staat bij het einde van de huur anders (lees: slechter) is dan bij aanvang van de huur. [eiseres] heeft in dat verband aangevoerd dat het gehuurde thans is voorzien van ventilatiegaten in de gevel. [eiseres] heeft het verweer van [gedaagde] dat die gaten door en in overleg met [eiseres] zijn aangebracht, niet, althans onvoldoende weerlegd.

[eiseres] heeft verder nog enige foto’s overgelegd van de huidige staat van het woongedeelte van het gehuurde, maar enig materiaal waaruit de staat van dat gedeelte bij aanvang van de huur blijkt, is niet in het geding gebracht.
Bij deze stand van zaken heeft [eiseres] , mede in het licht van het betoog van [gedaagde] dat het gehuurde zich in goede staat bevindt, onvoldoende onderbouwd dat de huidige staat van het gehuurde afwijkt van de aanvangstoestand.

6.8.

Ook de vordering tot vergoeding van schade wegens illegaal gebruik, nader op te maken bij staat, zal worden afgewezen. [eiseres] heeft haar vordering in het licht van het verweer van [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd. Zo staat geenszins vast wat voor de politie de aanleiding was om een inval in het gehuurde te doen, laat staan wat daarbij is aangetroffen. [eiseres] heeft ook niet onderbouwd dat de inval voor rekening en risico van [gedaagde] dient te komen. Evenmin heeft zij gemotiveerd waarom de schade, voor zover daarvan al sprake is, op dit moment niet te begroten is.

6.9.

Ten slotte zal ook de vordering van [gedaagde] tot vergoeding van immateriële schade worden afgewezen. Zowel de grondslag van deze schade als de schade zelf zijn niet, althans onvoldoende door [gedaagde] onderbouwd.

6.10.

De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt.

7.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

7.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot [adres 1] en [adres 2] te [plaats] ;

7.2.

veroordeelt [gedaagde] om voormelde onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen;

7.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 27.532,65 ter zake van achterstallige huur, alsmede de contractuele boete van € 2.400,-, en de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.050,33, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over voormelde bedragen vanaf de dag van het intreden van verzuim, tot aan de dag van de gehele betaling;

7.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 5.288,73 per maand terzake van huurpenningen en € 300,-- ter zake van (eenmalige) boete over iedere maand of deel daarvan dat [gedaagde] na februari 2020 in het bezit van het gehuurde blijft;

7.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op € 2.043,99, te weten:

dagvaarding € 87,99

griffierecht € 996,00

salaris gemachtigde € 960,00;

7.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.7.

wijst de vordering voor het overige af.

In reconventie

7.8.

wijst de vordering af;

7.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseres] worden vastgesteld op een bedrag van € 240,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiseres] .

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op 18 november 2020 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter