Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/440
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres,
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 664.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld, door de rechtbank ontvangen op 12 december 2019.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2020 te Haarlem
Eiseres en haar gemachtigde zijn niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiseres behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde van eiseres bij aangetekende brief, verzonden op 13 augustus 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van PostNL is gebleken dat de brief op 14 augustus 2020 is uitgereikt, is eiseres behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [a] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning uit bouwjaar 1892 met dakkapel en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 680 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt
150 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiseres bepleit (in bezwaar) een waarde van € 425.000. Zij heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de woning in slechte staat verkeert en er sprake is van ernstig achterstallig onderhoud.
[adres 2] is in meer dan een goede staat verkocht. Hetzelfde geldt voor [adres 3] .
[adres 4] ziet er in elk geval aan de buitenzijde zeer verzorgd uit.
Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de gemeente verplicht is een permanente markt analyse (PMA) uit te voeren, zoals voorgeschreven door de Waarderingskamer.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix met bijbehorende foto’s. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 664.000. Naast gegevens van de woning bevat de waardematrix gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Verweerder is ten aanzien van de referentieobjecten uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud en ten aanzien van de woning van een matige kwaliteit en onderhoudstoestand. Eiseres betwist de gehanteerde kwalificaties en heeft aangevoerd dat de woning in slechte staat verkeert. Dat zou corresponderen met kwalificatie 1. Verweerder heeft aangegeven dat een 1 wordt toegekend als het een sloopwaardig pand betreft, wat hier niet aan de orde is. Tijdens de bezwaarfase in de procedure tegen de waarde voor het jaar 2018 is gebleken dat de woning in een matige staat verkeert en de woning is nu ook als zodanig gekwalificeerd.
Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de staat van onderhoud zeer slecht is, foto’s van haar woning overgelegd. Dat de vergelijkingspanden in een betere onderhoudstoestand verkeren dan gemiddeld leidt eiseres af uit verkoopadvertenties.
De rechtbank overweegt dat blijkens de door eiseres overgelegde foto’s sprake is van een aanzienlijke mate van achterstallig onderhoud. Nu verweerder blijkens de matrix aan de woning een kuubprijs van € 685 heeft toegekend, terwijl de vergelijkingspanden bij verkoop prijzen van respectievelijk € 885, € 909 en € 970 per m3 hebben gerealiseerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate met de slechte onderhoudstoestand rekening is gehouden. Dat verweerder een hogere correctie op de kuubprijs had moeten toepassen heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. Daarbij acht de rechtbank nog van belang dat niet is gebleken dat sprake is van bouwkundige gebreken, maar veeleer van achterstallig onderhoud.
11. Voor zover eiseres met haar verzoek om toezending van alle gegevens die verweerder ten aanzien van de referentieobjecten heeft verzameld, heeft beoogd te stellen dat de uitspraak op bezwaar door het ontbreken hiervan onvoldoende gemotiveerd is, slaagt ook deze beroepsgrond niet. De rechtbank overweegt hiertoe dat met het overgelegde taxatierapport en de daarin vermelde referentiegegevens verweerder voldoende onderbouwd heeft dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De gegevens uit de Permanente Marktanalyse (PMA) die volgens eiser in bezwaar door verweerder hadden moeten worden verstrekt, zijn niet van dien aard dat daardoor gezegd kan worden dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende inzichtelijk was.
Voor zover eiseres hiermee heeft beoogd een verzoek te doen om inzage of verstrekking van een waardegegevens als bedoeld in artikel 40a, eerste lid, van de Wet WOZ, overweegt de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde van de gebruikte referentieobjecten aan eiseres kenbaar heeft gemaakt. Voor zover eiseres kennis wenst te nemen van andere (referentie)gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak overweegt de rechtbank dat dit buiten het bestek van de onderhavige procedure valt.
12. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Bij deze uitkomst van de procedure ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 12 november 2020 gedaan door B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.