ECLI:NL:RBNHO:2020:8599

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 18/3321

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 250.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 21 juni 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2020 via een Skype-verbinding en via telefoon waarbij het onderzoek is geschorst aangezien eiser het verweerschrift niet heeft ontvangen. Bij brief van 4 juni 2020 heeft de rechtbank het verweerschrift aan eiser doorgezonden.

Het onderzoek ter nadere zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door [B]

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 250 m³ en een perceelgrootte van 498 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen, twee bergingen met een inhoud van respectievelijk 125 m³ en 210 m³. De woning is bovendien voorzien van een garage met een inhoud van 50 m³.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 220.000 en stelt daartoe het volgende.
De woning kent een ondoelmatigheid aangezien het dak zodanig schuin loopt waardoor de bruikbaarheid van de verdieping gering is.
Op de grote berging is een dakbedekking met asbest gelegen. De aanwezigheid van asbest heeft invloed op de waarde van een woning. De waardedrukkende invloed dient te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van de asbesthoudende materialen (ECLI:NL:HR:2001:AD7580). Bij de waardebepaling is hiermee onvoldoende rekening gehouden. Eiser wijst ten slotte op de in [Z] gerealiseerde verkoopprijzen van

[C] (bouwjaar 1986, inhoud: 900 m³ en perceelgrootte 527 m²): op 12 december 2016 verkocht voor € 200.000;
[D] (bouwjaar 1993, inhoud 375 m³ en perceelgrootte 10.986 m²): op 13 juli 2017 verkocht voor € 230.000 en
[E] (bouwjaar 1976, inhoud 445 m³ en perceelgrootte 758 m²): op 20 februari 2017 verkocht voor € 250.000.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [F] , [G] en [H] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder in het verweerschrift en de matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, van ligging, van kwaliteit, van voorzieningenniveau en van de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat met uitzondering van het vergelijkingsobject [F] , de vergelijkingsobjecten over een gelijkwaardige doelmatigheid beschikken. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat het door eiser gestelde waardedrukkende effect van de mindere doelmatigheid van de woning verdisconteerd is in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [H] en [G] . De rechtbank ziet hierin daarom geen aanleiding tot verlaging van de waarde. De rechtbank overweegt voorts dat de woning een gelijke inhoud heeft als de vergelijkingsobjecten [G] en [H] . Desalniettemin heeft verweerder ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten, aan de woning een fors lagere prijs per kubieke meter toegekend. Eiser is hierdoor niet tekort gedaan.

De rechtbank overweegt voorts het volgende. Vaststaat dat het dak van de berging met een inhoud van 210 m³ een oppervlak heeft van 135 m² en dat dit dak asbest bevat. Vaststaat bovendien dat deze berging in gebruik is als Bed & Breakfast (hierna: B&B) welke is voorzien van twee verblijfplaatsen, een eigen kitchenette en een eigen badkamer. Verweerder heeft in dit verband onweersproken gesteld dat met de aanwezigheid van asbest noch met de aanwezigheid van de B&B in het kader van de waardevaststelling rekening is gehouden. De rechtbank vat dit betoog verweerder op als een beroep op interne compensatie. Eiser heeft voorts desgevraagd ter zitting toegelicht dat de verwijderingskosten van de asbest € 12 à € 13 p/m² bedragen. De rechtbank acht aannemelijk dat van de aanwezigheid van de B&B een waardevermeerderend effect uitgaat dat uitstijgt boven de totale verwijderingskosten van € 1.620 - € 1.755 van de asbest. Het beroep van verweerder op interne compensatie slaagt derhalve. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

8. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

9. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 26 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.