Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4451
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 187.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is 367 m³ en de oppervlakte van het perceel is 141 m². De woning is voorzien van een dakkapel en een tuinhuis.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 161.000 en stelt daartoe het volgende. Het vergelijkingsobject [C] is luxer afgewerkt en gemoderniseerd. Verweerder heeft hiermee in onvoldoende mate rekening gehouden. Het vergelijkingsobject [D] toont aan dat, gelet op de hoge mate van overeenkomstigheid met de woning, de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de matige voorzieningen, zoals badkamer, sanitair en keuken in de woning. Verweerder is niet ingegaan op het verzoek de grondstaffel, de taxatiekaart met daarop de zogenoemde KOUDV-factoren te verstrekken.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [C] , [D] en [E] , alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
vooraf
6. Verweerder heeft zijn standpunt dat de door eiser verzochte gegevens reeds op 9 april 2019 en derhalve ruim vóór aanvang van de op 24 mei 2019 gehouden hoorzitting aan eiser is toegezonden ter zitting nader onderbouwd met een afschrift van een e-mailbericht van 9 april 2019 aan het kantoor van de gemachtigde. Hetgeen de gemachtigde in reactie hierop naar voren heeft gebracht is onvoldoende om verweerder niet te volgen in zijn betoog. Er is daarom geen reden te concluderen dat verweerder zijn uit het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) voortvloeiende verplichtingen heeft geschonden.
de waarde
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Dat het vergelijkingsobject [D] een aanzienlijk lagere verkoopprijs heeft gerealiseerd dan de vastgestelde waarde, is gelegen in de omstandigheid dat dit object, in een stijgende markt, ca. 7½ maand vóór de waardepeildatum is verkocht. Bovendien heeft dit vergelijkingsobject ten opzichte van de woning veel minder inhoud en minder grond. Eiser heeft onvoldoende weersproken dat de onderhoudstoestand van het vergelijkingsobject [C] evenals dat van de woning gemiddeld is. Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum sprake is van een zogenoemde “verkopersmarkt”, waarop kopers zo weinig onderhandelingsruimte hebben dat de staat van het aanwezige sanitair (keuken, badkamer, toilet), voor de meest biedende gegadigde geen prijsbepalende omstandigheid is. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 26 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 26 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.