ECLI:NL:RBNHO:2020:5598

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8419195 \ CV EXPL 20-1375 BL

Uitspraakdatum: 22 juli 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland

gevestigd te Alkmaar

eiseres

verder te noemen: Woonwaard

gemachtigde: mr. M.J. Dekker

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden] , en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. M. Hoefs

toevoeging: 4OB6385

1.Het procesverloop

1.1.

Woonwaard heeft bij dagvaarding van 20 maart 2020 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 24 juni 2020 heeft (via Skype voor bedrijven) een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonwaard en [gedaagden] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben Woonwaard en [gedaagden] bij brieven van 12 juni 2020 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 1] huurt met ingang van 29 oktober 1999 de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) van Woonwaard. [gedaagde 2] is als echtgenote van [gedaagde 1] van rechtswege medehuurder.

2.2.

Op de huurovereenkomst is van toepassing het Huurreglement van Woonwaard, versie december 1998.

2.3.

[gedaagden] hebben een dochter (hierna te noemen: [naam dochter] ), die op 22 september 2013 moeder is geworden van een dochter (hierna te noemen: [naam kind] ). De vader van [naam kind] (hierna te noemen: [naam 1] ) woont in Engeland. [naam dochter] en [naam 1] zijn sinds 2017 verwikkeld in gerechtelijke procedures rondom (de omgang met) [naam kind] . Op 27 juli 2018 heeft een Engelse rechter bepaald dat [naam dochter] uiterlijk op 3 augustus 2018 [naam kind] terug moet brengen naar het Verenigd Koninkrijk, en haar tot nader order verboden met [naam kind] het Verenigd Koninkrijk te verlaten.

2.4.

In oktober 2018 ontving Woonwaard van een omwonende een anonieme melding ‘leegstand, huurder in Engeland, zoon doet post’ met betrekking tot de woning van [gedaagden] Naar aanleiding daarvan heeft Woonwaard achtereenvolgens op 7 november 2018, 18 januari 2019, 20 februari 2019, 22 maart 2019 en 15 mei 2019 de woning bezocht en niemand thuis aangetroffen.

2.5.

In een brief van 5 april 2019 schrijft Woonwaard aan [gedaagde 1] meldingen ontvangen te hebben dat de woning onrechtmatig wordt gebruikt, en dit met [gedaagde 1] te willen bespreken. [gedaagde 1] wordt daartoe uitgenodigd voor een gesprek op 19 april 2019, en verzocht stukken mee te nemen waaruit blijkt dat hij de woning bewoont.

2.6.

Op 18 april 2019 heeft [gedaagde 1] telefonisch contact opgenomen met Woonwaard, en gezegd niet op de afspraak te kunnen verschijnen omdat hij in Engeland is, dat zijn dochter niet naar Nederland mag van de Engelse rechter en er op 8 mei 2019 een hoorzitting is. Afgesproken wordt dat [gedaagde 1] daarna contact met Woonwaard opneemt voor het maken van een nieuwe afspraak.

2.7.

Omdat Woonwaard vervolgens niets van [gedaagden] verneemt, nodigt zij [gedaagde 1] bij brief van 17 juli 2019 opnieuw uit voor een persoonlijk gesprek om over de bewoning van de woning te praten, en wel op 2 augustus 2019. Daarbij wordt [gedaagde 1] wederom verzocht stukken mee te nemen waaruit blijkt dat hij de woning bewoont. [gedaagden] verschijnen niet op deze afspraak.

2.8.

Bij brief van 30 oktober 2019 schrijft de gemachtigde van Woonwaard, voor zover van belang, het volgende aan [gedaagden]

“(…) Op grond van de wet dient u zich als goed huurder te gedragen. Hieronder dient ook te worden verstaan dat een huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft zodat een huurder feitelijk in staat is de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Verder geeft volgens vaste rechtspraak het niet hebben van het hoofdverblijf in een schaarse sociale huurwoning geen pas. Er zijn lange wachtlijsten voor deze woningen en deze woningen worden (deels) door middel van subsidies bereikbaar gemaakt.

Cliënte heeft ontdekt dat u niet uw hoofdverblijf in de woning hebt. Cliënte heeft u diverse malen uitgenodigd om u te horen naar aanleiding van de meldingen die zij ontving over de woonfraude. U zegt gesprekken echter telkens af. Ook heeft cliënte regelmatig huisbezoeken afgelegd waarbij u nooit thuis werd getroffen. Diverse omwonenden hebben verder verklaard dat u niet in de woning woont. (…)”

Daarbij zijn [gedaagden] in de gelegenheid gesteld om binnen 5 dagen de huur op te zeggen, om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te voorkomen. [gedaagden] hebben de huurovereenkomst niet opgezegd.

2.9.

Op 9 november 2019 ontvangt (de gemachtigde van) Woonwaard een e-mail van [naam 2] , die schrijft samen met zijn echtgenote als vrijwilligers / SchuldHulpMaatje al geruime tijd betrokken te zijn bij [gedaagden] Volgens [naam 2] is sprake van enig misverstand over hun aan- dan wel afwezigheid, en bewonen [gedaagden] nog immer de woning.

2.10.

In een e-mail van 19 november 2019 schrijft Woonwaard aan [gedaagden] :
“(…) [naam 2] (…) heeft – kort gezegd – toegelicht waarom u van mening bent dat u nog wel steeds uw hoofdverblijf in het gehuurde hebt. Onder meer heeft hij toegelicht dat u in de loop van 2019 regelmatig voor langere tijd in Engeland verblijft omdat uw dochter en haar kleindochter Engeland thans niet mogen verlaten wegens een geschil met de ex-partner van uw dochter. U zou daar bemiddelend optreden. U verblijft in Engeland dan bij uw zoon. Ook zou u in de loop van november weer definitief terugkomen. (…)”Daarbij handhaaft Woonwaard haar stelling dat [gedaagden] niet hun hoofdverblijf in de woning hebben, omdat getuigen hebben verklaard dat [gedaagden] al jarenlang daar hun hoofdverblijf niet meer hebben, hetgeen niet rijmt met de toelichting dat zij slechts wegens bijzondere (incidentele) omstandigheden in Engeland zouden verblijven. En bovendien ontslaat een dergelijke noodzaak [gedaagden] niet van hun verplichting hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, aldus Woonwaard. Woonwaard stelt [gedaagden] in de gelegenheid om binnen 5 dagen bewijsstukken te verstrekken waaruit blijkt dat zij in ieder geval vanaf 2017 onafgebroken hun hoofdverblijf in de woning hadden.

2.11.

Vervolgens hebben [gedaagden] stukken aan Woonwaard verstrekt, waarover partijen hebben gecorrespondeerd. [gedaagden] zijn bij herhaling in de gelegenheid gesteld nadere stukken te verstrekken. Ook de aanvullend overgelegde stukken zijn echter voor Woonwaard niet toereikend om hoofdverblijf in de woning aan te nemen, zodat zij de onderhavige procedure is gestart.

3.De vordering

3.1.

Woonwaard vordert – samengevat – dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, en [gedaagden] veroordeelt tot ontruiming van de woning en doorbetaling van de huurprijs totdat de woning is ontruimd.

3.2.

Woonwaard legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagden] gedragen zich niet als goed huurder, doordat zij al jarenlang (en in elk geval sinds 2017) niet hun hoofdverblijf in de woning hebben. Als een huurder niet aanwezig is kan hij de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde niet dragen, en is de kans op schade groot. Woonwaard heeft dus groot belang bij het niet onbeheerd achterblijven van de woning. Bovendien levert het onbewoond laten van een schaarse sociale huurwoning op grond van de rechtspraak zelfstandig schending van goed huurderschap op tegenover Woonwaard, die als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet moet zorgdragen voor een rechtvaardige verdeling daarvan. De wachtlijst voor een dergelijke woning in [woonplaats] is ongeveer 8 jaar. De tekortkoming van [gedaagden] in de nakoming van de huurovereenkomst is niet meer ongedaan te maken en rechtvaardigt de ontbinding daarvan met ontruiming van de woning.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagden] betwisten de vordering en voeren daartoe – samengevat – het volgende aan. [gedaagden] hebben hun hoofdverblijf in de woning. Vanwege problemen met hun dochter, die volledig van hen afhankelijk is, verbleven [gedaagden] noodgedwongen regelmatig in Engeland. Tijdens het noodgedwongen verblijf van [gedaagden] in Engeland heeft hun zoon toezicht gehouden op de woning. Zelfs indien [gedaagden] niet hun hoofdverblijf in de woning hadden, levert dit geen slecht huurderschap op. [gedaagden] hoefden niet te begrijpen dat zij in de woning hun hoofdverblijf moesten hebben. Dit is niet contractueel vastgelegd, en op de website van Woonwaard is te lezen dat huisbewaring tot maximaal twee jaar is toegestaan wanneer sprake is van zwaarwegende redenen waardoor tijdelijk geen gebruik van de woning gemaakt kan worden. Indien geoordeeld wordt dat wel sprake is van een tekortkoming van [gedaagden] , rechtvaardigt deze onder de gegeven omstandigheden niet de ontbinding van de huurovereenkomst.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat voor [gedaagden] geen contractuele verplichting bestaat om hoofdverblijf in de woning te hebben. In de huurovereenkomst is slechts bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als woonruimte, en ingevolge artikel 6 lid 1 en 2 van het toepasselijke Huurreglement geldt voor de huurder als verplichting, voor zover in deze zaak van belang, het gehuurde overeenkomstig de bestemming als woonruimte en als een goed huisvader te gebruiken.

5.2.

Woonwaard baseert haar vordering dan ook op artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin is bepaald dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurder te gedragen. Ook hieruit volgt geen verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte kan wel een schending van de verplichting tot goed huurderschap opleveren, maar zonder contractuele bepaling daarover is het afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden van het geval of van een zodanige schending sprake is.

5.3.

Op basis van de eigen stellingen van [gedaagden] kan als vaststaand worden aangenomen dat zij in elk geval van december 2017 tot maart 2020 overwegend bij hun in Engeland wonende kinderen verbleven, met tussentijdse korte(re) perioden van verblijf in de woning te [woonplaats] . Daarmee staat vast dat [gedaagden] in elk geval in de genoemde periode niet hun hoofdverblijf in de woning hadden. Daarmee kan de uitvoerige discussie die partijen hierover hebben gevoerd buiten verdere bespreking blijven. Zoals gezegd is de omstandigheid dat [gedaagden] geen hoofdverblijf in de woning hebben (gehad) op zichzelf echter onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagden] zich niet als goed huurders hebben gedragen.

5.4.

Bij beoordeling van de vraag of sprake is van schending van de verplichting tot goed huurderschap geldt als uitgangspunt dat een huurder in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te dragen. Woonwaard heeft onvoldoende gesteld waaruit blijkt dat [gedaagden] de woning op zodanige wijze gebruiken dat zij die verantwoordelijkheid niet kunnen dragen. In de dagvaarding onder punt 21 stelt Woonwaard slechts in algemene zin dat de kans op schade, door bijvoorbeeld lekkage of schimmelvorming wegens weinig ventileren, groot is wanneer een huurder geen hoofdverblijf in de woning heeft. Niet is echter gebleken dat deze kans op schade zich daadwerkelijk heeft verwezenlijkt. Daartoe is onvoldoende de als productie 5 door Woonwaard overgelegde e-mail van haar Klant Contact Centrum (KCC) aan haar team Wonen en Wijken (W&W) van 11 juni 2019, waarin als vraag/verzoek van de bewoner van [adres] is genoteerd:
“huurder geeft aan heel veel klachten te hebben van vocht en stank, omdat de woning naast hem op nr. [nummer] niet bewoond is, er wordt nooit gelucht en de woning is altijd dicht. Ik heb zo geen woonplezier”, en door het KCC aan W&W wordt gevraagd dit op te pakken. [gedaagden] betwisten een en ander gemotiveerd, en voeren onder meer aan dat dergelijke klachten ook andere oorzaken kunnen hebben. Woonwaard heeft niet gesteld waar de melding uiteindelijk toe heeft geleid. Daarmee kan niet worden aangenomen dat sprake is van vocht- en stankklachten op nummer [nummer] die het gevolg zijn van leegstand van de woning van [gedaagden] Ook overigens heeft Woonwaard geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien deze komen vast te staan, leiden tot het oordeel dat [gedaagden] feitelijk de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de woning niet kunnen dragen. Daarbij is mede van belang dat, mede op grond van de door Woonwaard overgelegde verklaringen, vast staat dat tijdens de afwezigheid van [gedaagden] hun in Nederland woonachtige zoon de woning met enige regelmaat bezoekt en voor de post zorgt, en Woonwaard erkent dat de huur steeds tijdig wordt voldaan en geen sprake is van huurachterstand.

5.5.

Bij de beoordeling of het (enkele) niet in overwegende mate bewonen van de woning in dit geval schending van de verplichting tot goed huurderschap door [gedaagden] oplevert, worden verder de volgende omstandigheden in aanmerking genomen. [gedaagden] huren de woning al ruim 20 jaar en staan in de Basisregistratie Personen ingeschreven op het adres van de woning. Zij hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning wel gebruiken, zij het de afgelopen jaren in beperkte mate. De woning is gemeubileerd, [gedaagden] hebben er een computer en vaste telefoonaansluiting, en er wordt (in wisselende hoeveelheden, afhankelijk van de mate van bewoning) gas, water en elektriciteit verbruikt. Uit overgelegde afleverhistories van een apotheek te [woonplaats] betreffende [gedaagde 1] en [gedaagde 2] blijkt dat in de periode van 22 december 2016 tot en met 19 februari 2020, op voorschrift van de huisarts, bij herhaling (met een interval van 2-3 maanden) diverse geneesmiddelen zijn afgeleverd. Verder staat vast dat er diverse hulpverleners bij het gezin van [gedaagden] betrokken zijn. [naam 2] en zijn echtgenote verklaren dat zij als vrijwilliger / SchuldHulpMaatje sinds begin 2017 betrokken zijn en herhaaldelijk bij [gedaagden] in de woning zijn geweest om te assisteren bij financiële, administratieve en belastingzaken, waarbij zij nooit enige twijfel hebben gehad over het adres c.q. hoofdverblijf. Ook [naam 3] (sociaal werker bij MET Welzijn Heerhugowaard ) schrijft in een e-mail van 25 maart 2020 dat [gedaagde 1] wel degelijk woonachtig is in de woning, met dien verstande dat [gedaagden] de afgelopen jaren noodgedwongen veel in Engeland waren vanwege de (juridische) problemen met [naam dochter] en [naam kind] . Daarbij schrijft [naam 3] dat [naam dochter] vanwege haar denkniveau en emotionele betrokkenheid de ondersteuning van haar vader nodig heeft. In haar verklaring van 26 maart 2020 zegt [naam 3] dat zij als maatschappelijk werkster [gedaagde 1] en [naam dochter] in de jaren 2016, 2017, 2018 en 2020 heeft ondersteund en het gezin meerdere malen in de woning heeft bezocht. De anonieme melding leegstand die Woonwaard heeft ontvangen dateert van oktober 2018. Dit alles wijst erop dat [gedaagden] hun thuisbasis in [woonplaats] hebben, maar zich door omstandigheden sinds 2017 genoodzaakt zien vooral in Engeland te verblijven.

5.6.

Woonwaard stelt daarentegen dat [gedaagden] al veel langer dan sinds 2017 hun hoofdverblijf niet in de woning hebben, en verwijst ter onderbouwing daarvan naar de verklaring van twee omwonenden. De bewoner van nummer [nummer] (die boven de woning woont en tevens woonconciërge van het appartementencomplex is) verklaart [gedaagden] praktisch niet te zien (1 jaar geleden voor het laatst), te weten dat zij veel in Engeland zijn (waar familie woont), dat hun zoon de post doet, dat ze er vaker niet dan wel zijn en dat als ze er zijn dat voor ongeveer 2 weken is. Dit strookt met de door [gedaagden] geschetste gang van zaken. Deze bewoner verklaart verder te denken dat de woning 10 jaar door [gedaagden] bewoond wordt en dat de situatie altijd zo is geweest. De bewoonster van nummer [nummer] (die eveneens boven de woning van [gedaagden] woont) zegt de familie al vijf jaar niet gezien te hebben, omdat ze naar Engeland zijn gegaan en de zoon de post regelt. Tegenover de hiervoor genoemde verklaringen van [naam 2] en [naam 3] , is dit onvoldoende om aan te nemen dat het overwegend verblijf in Engeland een al veel langer durend en permanent karakter heeft, en niet hoofdzakelijk verband houdt met de bijzondere omstandigheden van [naam dochter] en [naam kind] aldaar. Daarbij is ook van belang dat is gebleken dat [gedaagden] sinds maart 2020 (in verband met de coronacrisis) zijn teruggekeerd in de woning.

5.7.

Verder is een relevante mee te wegen omstandigheid dat het hier gaat om een schaarse sociale huurwoning en de verplichting van Woonwaard te zorgen voor een rechtvaardige verdeling daarvan onder haar doelgroep. Dit is volgens vaste rechtspraak een zwaarwegend belang, maar anders dan Woonwaard betoogt levert het niet of nauwelijks bewonen van een sociale huurwoning niet zonder meer een zelfstandige schending op van goed huurderschap. In het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 8 september 2015 waarop Woonwaard zich beroept (ECLI:NL:GHAMS:2015:3717) is geoordeeld dat het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van een zodanige schending sprake is. Bij de beoordeling van die zaak heeft het hof meegewogen dat het de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk moet zijn geweest dat van haar werd verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan en blijven bewonen. Alle omstandigheden in aanmerking nemend heeft het hof geconcludeerd dat de huurder onvoldoende rekening heeft gehouden met voornoemd belang van de verhuurder en aldus is tekortgeschoten in haar verplichting zich als goed huurder te gedragen. Dat is in de onderhavige zaak anders.

5.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan in deze zaak niet worden aangenomen dat het voor [gedaagden] , bij het ontbreken van een contractuele bepaling op dit punt, kenbaar was dat de wijze waarop zij hun woning gebruiken door Woonwaard als slecht huurderschap wordt beschouwd. Woonwaard voert weliswaar aan dat woonfraude door haar hoog wordt opgenomen, maar stelt niet hoe [gedaagden] dit konden weten. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat Woonwaard eerder dan in de onder de feiten (in 2.8) geciteerde brief van 30 oktober 2019 aan [gedaagden] duidelijk heeft gemaakt dat het niet hebben van hoofdverblijf in een sociale huurwoning wordt beschouwd als slecht huurderschap. Het enkele feit dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in 1999 al sprake was van een gereguleerde sociale woningmarkt, is in dit geval onvoldoende om aan te nemen dat voor [gedaagde 1] duidelijk was dat hij te allen tijde zijn hoofdverblijf in de woning moest hebben en houden. Daarbij weegt mee dat ter zitting is gebleken dat [gedaagde 1] (ruim 20 jaar later) de Nederlandse taal beperkt beheerst. Ook de wijze waarop [gedaagden] gebruik maken van de woning en de achterliggende feiten en omstandigheden zijn anders dan die in de hiervoor genoemde zaak bij het Gerechtshof Amsterdam.

5.9.

Alle omstandigheden van het onderhavige geval in aanmerking genomen concludeert de kantonrechter dat [gedaagden] niet zijn tekortgeschoten in hun op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder tegenover Woonwaard te gedragen. De vordering van Woonwaard zal daarom worden afgewezen.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van Woonwaard, omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij wordt Woonwaard ook veroordeeld tot betaling van € 90,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Woonwaard tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 360,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] , vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en veroordeelt Woonwaard tot betaling van € 90,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter