Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4152
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Stegmeijer),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 341.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een aanvullend beroepschrift ingediend. Een afschrift daarvan is verstrekt aan verweerder.
Verweerder heeft een nader stuk ingediend. Een afschrift daarvan is verstrekt aan eiser.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2020 te Haarlem. Namens eiser is verschenen mr. A. Stegmeijer. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1993.
2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [C] , [D] en [E] .
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
4. Eiser heeft gesteld dat de waarde van de woning te hoog is. De woning is vergeleken met woningen die een groter oppervlakte, een uitbouw hebben en een groter perceel hebben. Voorts heeft verweerder in strijd gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In het aanvullend beroepschrift heeft eiser gesteld dat er geen motivering is gegeven van de significante waardestijging ten opzichte van de waarde van het vorige jaar. Er is sprake van een onzorgvuldig, ongemotiveerd, ongegrond en onvolledig genomen besluit, omdat een motivering voor de significante verhoging van de waarde niet wordt gegeven. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten liggen buiten het tijdsbestek van drie maanden voor en drie maanden na de waardepeildatum en kunnen niet bepalend zijn voor de waarde van de woning. Verweerder gaat in het verweerschrift uit van andere vergelijkingsobjecten.
5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De waarde is op basis van een methode van systematische vergelijking tot stand gekomen. De waarde wordt afgeleid van de verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verschillen in kenmerken worden tot uitdrukking gebracht in de onderlinge waardeverhouding. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingediend waarin verweerder zich, onder andere, op het standpunt stelt dat: (1) de waarde wordt bepaald aan de hand van vergelijkingsobjecten, (2) de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn gecorrigeerd naar de waardepeildatum, (3) het is toegestaan om in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten aan te voeren en (4) de gemachtigde op hetzelfde adres als eiser woont en in beginsel kan worden aangenomen dat er dan geen sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en dan kan er geen aanspraak worden gemaakt op een proceskostenvergoeding.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Eiser heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten te ver van de waardepeildatum gelegen zijn. De rechtbank kan die stelling van eiser niet volgen. Het is verweerder toegestaan om vergelijkingsobjecten die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Dat betekent niet dat die vergelijkingsobjecten binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum gelegen moeten zijn. In het algemeen is een periode van een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum gebruikelijk, maar daarvan kan worden afgeweken. De vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt zijn in maart, april en mei 2017 verkocht en naar het oordeel van de rechtbank zijn deze vergelijkingsobjecten wat de waardepeildatum betreft geschikt om te gebruiken bij het bepalen van de waarde. De rechtbank ziet in het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113) geen aanleiding om hier anders over te oordelen, omdat het in dat geval om een andere situatie ging.
9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
De uiterlijke kenmerken van de vergelijkingsobjecten [D] en [E] komen overeen met de uiterlijke kenmerken van de woning. De uiterlijke kenmerken van het vergelijkingsobject [C] verschilt van de uiterlijke kenmerken van de woning, maar het betreft tevens een twee-onder-een-kap woning en is gelegen in dezelfde straat.
Verweerder heeft de vierkante meterprijs van de kavel van de woning vastgesteld op € 413. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet gesteld worden dat de vierkante meterprijs voor de woning van eiser te hoog is vastgesteld. Doorgaans is de vierkante meterprijs hoger als het aantal vierkante meters minder is. De vierkante meterprijs van de kavel van eiser is, vergeleken met de vergelijkingsobjecten, het hoogst, maar dat komt omdat de kavel van eiser het kleinst is.
Voorts is naar het oordeel van de rechtbank de prijs per kubieke meter (€ 743) in verhouding met de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning hebben beide een hogere kubieke meterprijs (€ 778 en € 830). Het vergelijkingsobject [E] heeft ook een hogere kubieke meterprijs (€ 842). De kubieke meters van de woning (345 m³) en de vergelijkingsobjecten (355 m³, 345 m³ en 352 m³) verschilt nauwelijks, zodat niet kan worden gezegd dat de kubieke meterprijs voor de woning van eiser te hoog is vastgesteld.
Ook blijkt nergens uit dat aan de garage een onjuiste waarde is toegekend door verweerder. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
10. Eiser heeft een beroep gedaan op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Eiser heeft gesteld dat sprake is van een onzorgvuldig, ongemotiveerd, ongegrond en onvolledig genomen besluit, omdat een motivering voor de significante verhoging van de waarde niet wordt gegeven. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het uitspraak op bezwaar heeft uiteengezet dat bij het bepalen van de waarde van de woning de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten een rol spelen. Voorts heeft verweerder drie vergelijkingsobjecten met verkoopdatum en verkoopprijs opgenomen in de uitspraak op bezwaar. De rechtbank is gelet op hetgeen verweerder in de uitspraak op bezwaar vermeld niet van oordeel dat verweerder in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
11. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak geen sprake is van strijd met de goede procesorde, aangezien verweerder reeds in het verweerschrift de nieuwe vergelijkingsobjecten heeft aangedragen.
12. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
13. Eiser heeft ter zitting gesteld dat hij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase. De rechtbank overweegt als volgt. Ingevolge artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Nu eiser geen verzoek heeft gedaan om te worden gehoord, faalt de grief.
14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.