Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8137749 \ CV EXPL 19-8304 KB
Uitspraakdatum: 24 juni 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te Noord-Scharwoude
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg
tegen
de stichting Stichting Habion
gevestigd te Utrecht
gedaagde
verder te noemen: Habion
gemachtigde: mr. M.E.G.W. Beker
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 16 oktober 2019 een vordering tegen Habion ingesteld. Habion heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eiseres] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna Habion een schriftelijke reactie heeft gegeven. [eiseres] heeft nog een schriftelijke reactie gegeven op de door Habion overgelegde producties.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurde vanaf 1 december 2008 van Stichting MagentaZorg (hierna te noemen: MagentaZorg) de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Habion was en is eigenaar van de woning en verhuurde deze aan MagentaZorg. Op 1 juli 2012 eindigde de samenwerking tussen Habion en MagentaZorg. Habion werd rechtstreeks verhuurder van de woning. Van der Linden Vastgoedmanagement B.V. (hierna te noemen: Van der Linden) nam de inning van de huurpenningen voor haar rekening.
2.3.
Van der Linden heeft namens Habion aan [eiseres] de jaarafrekeningen servicekosten 2014 en 2015 gezonden. [eiseres] was het niet eens met de afrekeningen en heeft zich gewend tot de Huurcommissie. [eiseres] heeft bij de Huurcommissie een zaak aanhangig gemaakt tegen Habion. Op 6 december 2017 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. In de schriftelijke uitspraak van de Huurcommissie is Van der Linden (Groep) als wederpartij/verhuurder van [eiseres] vermeld. Op 2 januari 2018 is de uitspraak naar [eiseres] verstuurd.
2.4.
[eiseres] heeft op 26 februari 2018 bij de Rechtbank Noord-Holland (zaaknr. 6696286 CV EXPL 18-1412) een zaak aanhangig gemaakt tegen Van der Linden Vastgoedmanagement B.V. Bij vonnis van 23 januari 2019 is [eiseres] in die zaak door de kantonrechter niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering. De kantonrechter overweegt in het vonnis onder punt 4.5.:
De beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst tussen Stichting Habion en Stichting Magentazorg per 1 juli 2012 heeft op grond van het bepaalde in artikel 7:269 (BW) tot gevolg dat de met [eiseres] gesloten huurovereenkomst door Stichting Habion in plaats van Stichting Magentazorg wordt voortgezet. Stichting Habion is mitsdien sedert juli 2012 als verhuurder van de door [eiseres] gehuurde woonruimte te beschouwen. Hieraan doet niet af dat Stichting Habion Van der Linden als vastgoedbeheerder heeft ingeschakeld en haar onder meer heeft belast met de inning van de verschuldigde huurtermijnen. [eiseres] is hiervan ook op de hoogte, nu zij in haar verzoek aan de Huurcommissie Stichting Habion als verhuurder heeft aangemerkt. De omstandigheid dat de Huurcommissie in haar beslissing van 7 december 2017 Van der Linden als verhuurder heeft aangemerkt, leidt niet tot een ander oordeel.
2.5.
Bij brief van 31 januari 2019 heeft [eiseres] de Huurcommissie verzocht om haar uitspraak van 6 december 2017 aan te passen in die zin dat daarin de juiste verhuurder wordt vermeld. Op 22 augustus 2019 heeft de Huurcommissie gereageerd op de brief van [eiseres] . In deze brief zegt de Huurcommissie onder meer:
(…)
Beslissing op het verzoek om aanpassing
Ik wijs uw verzoek om aanpassing van de uitspraak met nummer ZKN-2017-001723 en ZKN-2017-001726 toe. (…).
Motivering van mijn beslissing
Beheerder als verhuurder vermeld als wederpartij in de uitspraak
Uit onderzoek is gebleken dat er in de uitspraak met nummer ZKN-2017-001723 en ZKN-2017-001726 een zeer storende fout is geslopen.
Een uitspraak van de Huurcommissie kan niet worden herzien, tenzij er sprake is van een voor huurder en verhuurder kenbare verschrijving of van een eenvoudige, ambtelijke misslag.
In de uitspraak is abusievelijk de beheerder namens de verhuurder, Van der Linden Groep, als de verhuurder vermeld.
Er is hier sprake van voor huurder en verhuurder kenbare, eenvoudige, ambtelijke misslag. In plaats van beheerder Van der Linden Groep had er Stichting Habion moeten staan.
Immers, vanaf de ontvangstbevestiging van de twee verzoeken van de betrokken huurder, mevrouw [eiseres] , was voor de Huurcommissie helder dat Stichting Habion verhuurder was van de betrokken woonruimte, [adres] . Het was ook bekend dat Van der Linden Groep de beheerder namens Stichting Habion was. Dit blijkt overduidelijk uit het feit dat de Huurcommissie alle correspondentie met de verhuurder van de woning heeft gericht aan Stichting Habion op het postadres van beheerder Van der Linden Groep. Zelfs de begeleidende brieven bij de uitspraak in kwestie zijn gericht aan Stichting Habion op het adres van Van der Linden Groep. Alleen in de uitspraak zelf is dus abusievelijk de verkeerde naam vermeld. (…)
U dient de uitspraak met nummer ZKN-2017-001723 en ZKN-2017-001726 als volgt te lezen:
(…)
Wederpartij
Stichting Habion
Hierna te noemen: verhuurder
(…)
2.6.
Bij brief van 12 september 2019 deelt de Huurcommissie het volgende aan de gemachtigde van [eiseres] mede:
(…)
Volgens vaste regel, neergelegd in het openbaar gemaakte Handboek Huurcommissie, heeft een verzoek om rectificatie van een uitspraak geen schorsende werking. Dat betekent dat de verzenddatum van de uitspraak met nummer ZKN-2017-001723 en ZKN-2017-001726 niet is veranderd door het uitbrengen van de gerectificeerde uitspraak. Ik heb geen mogelijkheid om de verzenddatum alsnog aan te passen.(…)
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
a. ten aanzien van de afrekening servicekosten 2014 en 2015:
- primair bepaalt dat [eiseres] geen servicekosten verschuldigd is, onder veroordeling van Habion tot terugbetaling van alle door [eiseres] betaalde voorschotbedragen betreffende voornoemde jaren;
- subsidiair voor recht verklaart dat [eiseres] over genoemde jaren een bedrag van € 68,39 per jaar verschuldigd is, onder veroordeling van Habion tot terugbetaling van het door [eiseres] teveel betaalde aan voorschotbedragen;
b. ten aanzien van de jaren 2008 tot en met 2013:
Habion veroordeelt, om binnen een maand na betekening van dit vonnis, nieuwe eindafrekeningen servicekosten opmaakt waarbij de kosten van tuinonderhoud en dubbele schoonmaakkosten niet worden doorbelast aan de bewoners, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag of dagdeel dat Habion hiermee in gebreke blijft en Habion veroordeelt om hetgeen op grond van deze nieuwe afrekeningen door [eiseres] te veel is voldaan binnen een maand na de afrekening aan [eiseres] te voldoen;
c. Habion veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiseres] , nadat zij van Van der Linden een jaarafrekening servicekosten had ontvangen betreffende de jaren 2014 en 2015, een procedure aanhangig heeft gemaakt bij de Huurcommissie. Dit heeft zij tijdig gedaan. [eiseres] heeft getwijfeld tegen wie zij de vordering bij de Huurcommissie diende in te stellen maar heeft gekozen om de zaak aanhangig te maken tegen Habion. In de uitspraak werd echter niet Habion maar Van der Linden als verhuurder genoemd. Na de uitspraak van de kantonrechter d.d. 23 januari 2019 heeft [eiseres] zich gewend tot de Huurcommissie met het verzoek om een nieuwe uitspraak, zodat zij opnieuw in de gelegenheid zou worden gesteld een beroep aanhangig te maken. De Huurcommissie wees dit verzoek af en stelde slechts de fout te herstellen maar niet opnieuw uitspraak te doen. [eiseres] verzoekt om te worden ontvangen in haar beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie, indien nodig met een beroep op artikel 6 EVRM Pro.
3.3.
Inhoudelijk voert [eiseres] aan dat een verhuurder verplicht is zich als goed verhuurder te gedragen. Habion is als zodanig verplicht om bij de doorbelasting van kosten zoals servicekosten zich te beperken tot werkelijke kosten en redelijke kosten. Het betreft aldus een dubbele toets. De verhuurder dient (bij betwisting) aan te tonen dat de kosten werkelijk zijn gemaakt en dat deze werkelijke kosten redelijk zijn. Habion slaagt hier niet in.
3.4.
Habion betwist de vordering. Het meest verstrekkende verweer van Habion is dat [eiseres] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering. [eiseres] was er namelijk mee bekend dat Habion als verhuurder bedoeld was, gezien de beide verzoekschriften bij de Huurcommissie van 4 april 2017 waarin Habion als verhuurder wordt genoemd. De huurcommissie heeft in het voorbereidend onderzoek ook Habion als verhuurder genoemd en op het formulier specificatie servicekosten, dat in het kader van het voorbereidend onderzoek is aangeleverd, staat expliciet Habion als verhuurder vermeld. Na de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 23 januari 2019 heeft [eiseres] de Huurcommissie verzocht de uitspraak van de Huurcommissie te rectificeren en de datum van de uitspraak aan te passen. De rectificatie van de uitspraak heeft geen schorsende werking. Dit betekent dat de termijn, zoals genoemd in artikel 7:262 lid 1 BW Pro (te weten acht weken nadat de uitspraak is verzonden), ruimschoots is verstreken. Rechtsmiddelentermijnen zijn van openbare orde en dienen door de rechtbank ambtshalve strikt te worden gehandhaafd. In dit geval is er ook geen sprake van een situatie die zich leent voor een verschoning van de termijnoverschrijding. [eiseres] heeft evident de verkeerde partij gedagvaard terwijl haar kenbaar was wie de juiste partij is. Habion voert ook verweer tegen het inhoudelijke standpunt van [eiseres] .
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter dient in deze zaak eerst te oordelen over de vraag of [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering.
4.2.
Habion voert het verweer dat de termijn van artikel 7:262 lid 1 BW Pro is overschreden en [eiseres] daarom niet in haar vordering kan worden ontvangen. [eiseres] voert hiertegen aan dat Habion dit verweer niet voor alle weren heeft gevoerd. De kantonrechter is het niet met [eiseres] eens. Het verweer is bij conclusie van antwoord en dus tijdig gevoerd. De kantonrechter komt dan ook toe aan bespreking van het verweer.
4.3.
Artikel 7:262 lid 1 BW Pro bepaalt dat, als de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij worden geacht aan die uitspraak te zijn gebonden, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiseres] heeft haar vordering ingediend bij inleidende dagvaarding van 16 oktober 2019. De uitspraak van de Huurcommissie is op 2 januari 2018 aan haar verzonden. De vordering is dus (ruim) buiten de acht-wekentermijn ingediend. Ter beoordeling staat of [eiseres] desondanks in haar vordering kan worden ontvangen. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.4.
[eiseres] heeft al eerder, namelijk jegens Van der Linden, een beslissing van de rechter over de uitspraak van de Huurcommissie gevorderd. Op 23 januari 2019 heeft de kantonrechter vonnis gewezen in de zaak van [eiseres] contra Van der Linden, waarbij [eiseres] niet-ontvankelijk is verklaard in haar vordering, kort gezegd omdat Van der Linden niet de verhuurder van [eiseres] is. [eiseres] heeft, na deze uitspraak van de kantonrechter, de Huurcommissie verzocht om rectificatie van de uitspraak van 6 december 2017. De Huurcommissie heeft de uitspraak gerectificeerd en bepaald dat Habion daarin als wederpartij/verhuurder moet worden gelezen, overwegende dat: “
hier sprake [is] van voor huurder en verhuurder kenbare, eenvoudige, ambtelijke misslag”. Het Handboek Huurcommissie geeft de Huurcommissie dan de mogelijkheid de uitspraak te rectificeren.
hier sprake [is] van voor huurder en verhuurder kenbare, eenvoudige, ambtelijke misslag”. Het Handboek Huurcommissie geeft de Huurcommissie dan de mogelijkheid de uitspraak te rectificeren.
4.5.
Het herstel van een verschrijving in een beslissing van de Huurcommissie kent geen wettelijke basis. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om aansluiting te zoeken bij de procedure voor het verbeteren van kennelijke fouten in rechterlijke uitspraken, zoals bepaald in artikel 31 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) (vgl. de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3557). Op grond van dit artikel verbetert de rechter te allen tijde -op verzoek van een partij of ambtshalve- in zijn vonnis, arrest of beschikking een kennelijke rekenfout, schrijffout of andere kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent. De kantonrechter volgt in deze het oordeel van de Huurcommissie dat het hier gaat om een kennelijke fout, of zoals de Huurcommissie overweegt een voor huurder en verhuurder kenbare, eenvoudige, ambtelijke misslag. Dit met name omdat ook [eiseres] er steeds vanuit is gegaan dat Habion de verhuurder was, gezien de twee verzoekschriften die door [eiseres] zijn ingediend bij de Huurcommissie waarin zij Habion als verhuurder heeft aangemerkt, en het “Rapport voor voorbereidend onderzoek” waarin Habion als verhuurder is aangemerkt. Dat de Huurcommissie abusievelijk in haar uitspraak Van der Linden als verhuurder heeft aangemerkt maakt dat niet anders; het was voor [eiseres] duidelijk dat Habion de verhuurder was.
4.6.
[eiseres] meent dat met het herstellen van de uitspraak een nieuwe beroepstermijn is aangevangen. Dit is niet juist. Een rectificatie van een uitspraak door de Huurcommissie heeft geen schorsende werking. Een rectificatie van een
“kenbare, eenvoudige, ambtelijke misslag”in een uitspraak kan zelfs plaatsvinden ongeacht of de termijn van artikel 7:262 lid 1 BW Pro is verstreken en het niet langer mogelijk was om de beslissing voor te leggen aan de rechter.
“kenbare, eenvoudige, ambtelijke misslag”in een uitspraak kan zelfs plaatsvinden ongeacht of de termijn van artikel 7:262 lid 1 BW Pro is verstreken en het niet langer mogelijk was om de beslissing voor te leggen aan de rechter.
4.7.
[eiseres] beroept zich nog op artikel 6 EVRM Pro. Ook dit beroep gaat niet op. Wettelijke termijnen voor het instellen van rechtsmiddelen zijn van openbare orde en moeten door de rechter ambtshalve worden toegepast. Daarbij is uitgangspunt dat in het belang van een goede rechtspleging duidelijkheid moet bestaan omtrent het tijdstip waarop een termijn voor het aanwenden van een rechtsmiddel aanvangt en eindigt, en dat aan rechtsmiddelen-termijnen strikt de hand moet worden gehouden. Op dit uitgangspunt kan slechts onder bijzondere omstandigheden een uitzondering worden gemaakt, zoals in het geval van zogenoemde apparaatsfouten. De kantonrechter is van oordeel dat wat [eiseres] hierover heeft aangevoerd niet kan worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid in deze zin. [eiseres] stelt in dit verband dat zij te goeder trouw op een mededeling van een medewerker van de Huurcommissie is afgegaan, inhoudende dat de naam van de verhuurder op verzoek van een partij is gewijzigd. Dat blijkt echter nergens uit. Gezien de overwegingen van de Huurcommissie in de rectificatie-uitspraak is het ook niet aannemelijk dat een dergelijk verzoek is gedaan. Daarin wordt immers niet wordt gerept over een dergelijk verzoek. Integendeel, uit die uitspraak volgt juist dat er een (schrijf)fout door de Huurcommissie is gemaakt. Zoals gezegd was die fout kenbaar voor [eiseres] . Daarbij komt dat Van der Linden de advocaat van [eiseres] op 27 januari 2018 (de voorlaatste dag van de acht-wekentermijn) op de onjuiste vermelding van de verhuurder in de uitspraak van de Huurcommissie heeft geattendeerd en heeft aangegeven dat zij de verkeerde partij had gedagvaard. Desondanks heeft [eiseres] toen niet alsnog een vordering tegen Habion als verhuurder ingesteld, maar de procedure tegen Van der Linden voortgezet. Voor zover [eiseres] het verweer heeft willen voeren dat het beroep op termijnoverschrijding onder de door haar genoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, volgt de kantonrechter dit verweer niet om dezelfde redenen.
4.8.
De conclusie is dat [eiseres] in haar vordering jegens Habion niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
4.9.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vordering;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Habion worden vastgesteld op een bedrag van € 180,00 aan salaris van de gemachtigde van Habion;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter