Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4949
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 231.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2020 te Haarlem. Namens eiser is verschenen A. van den Dool (gemachtigde). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door T. Kattouw en C. de Baar (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een berging, dakkapel en tuinhuis en de woning is gebouwd in 1989. De woning heeft een inhoud van 317m³ en een grondoppervlakte van 142m².
2. Bij het verweerschrift is een taxatierapport en waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [B] en [C] .
3. Eiser heeft een taxatierapport op laten stellen. Daarin zijn de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt: [D] , [E] en [F] De taxateur van eiser heeft de waarde bepaald op € 195.000.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
5. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is en dat de waarde moet worden vastgesteld op € 195.000. Daartoe wordt het volgende aangevoerd:
- verweerder heeft geen inpandige opname gedaan en heeft daardoor geen goed beeld van de onderhoudstoestand van de woning;
- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning (schilderwerk binnen en buiten en scheurvorming op zolder);
- vergelijkingsobject [C] is een eindwoning en is verkocht met een cheque t.w.v. € 10.000 voor een badkamer en dat leidt tot een lagere waarde van de woning;
- de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten kunnen, ondanks dat de verkoopdatum meer dan een jaar gelegen is van de waardepeildatum, wel worden gebruikt (vgl. Gerechtshof Den Haag 21 februari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:446).
6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft het navolgende aangevoerd:
- de vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar omdat ze een vergelijkbaar afwerkingsniveau hebben en woningen zijn van hetzelfde type. Voorts zijn de woningen in dezelfde straat gelegen en hebben alle woningen een (voor die buurt) unieke ligging aan het water;
- qua staat van onderhoud is de woning vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten, zodat dat al verdisconteerd is;
- vergelijkingsobject [C] is goed vergelijkbaar en in de matrix is rekening gehouden met de cheque van € 10.000 voor de badkamer;
- de waarde in het taxatierapport van eiser is niet reëel. [E] ligt in een andere wijk en is gebouwd in de jaren 70 met andere voorzieningen en eisen. [D] is ruim negen maanden voor de waardepeildatum verkocht. [F] is een jaar voor de waardepeildatum verkocht;
- gelet op het taxatierapport van de gemeente is er geen reden om de WOZ-waarde aan te passen.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De uiterlijke kenmerken van de vergelijkingsobjecten komen overeen met de uiterlijke kenmerken van de woning.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand terecht als gemiddeld is gekwalificeerd. Het door eiser naar voren gebrachte (schilderwerk en scheurvorming op zolder) kan niet tot een ander oordeel leiden. Verweerder heeft die grief van eiser voldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank acht het aannemelijk dat ook het schilderwerk van de vergelijkingspanden in dezelfde staat verkeren en ook daar sprake kan zijn van scheurvorming door het dakkapel dan wel het dakbeschot.
11. Verweerder heeft gesteld dat bij vergelijkingsobject [C] rekening is gehouden met de cheque ter waarde van € 10.000 voor een badkamer. Dat is ter zitting niet weersproken door eiser. Uit de matrix van verweerder volgt ook dat verweerder rekening heeft gehouden met de cheque. De transactieprijs van [C] is met € 10.000 verlaagd. Deze grief van eiser leidt niet tot vermindering van de waarde van de woning.
12. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat verweerder de woning inpandig had moeten opnemen overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is immers sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een taxatierapport op basis van een inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Deze beroepsgrond wordt daarom verworpen. Ook volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat aan een inpandige taxatie meer waarde moet worden gehecht dan aan een niet-inpandige taxatie.
13. Nu de rechtbank tot het oordeel komt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport van eiser vermeld staan.
14. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 2 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.