ECLI:NL:GHDHA:2020:446

• Datum uitspraak: 21 februari 2020
• Publicatiedatum: 10 maart 2020
• Zaaknummer: BK-19/00594
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: U.E. Tromp; J.T. Sanders; W.M.G. Visser
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet waardering onroerende zaken

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag, waarin de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld op € 407.000. De belanghebbende, eigenaar van de woning, betwist deze waarde en stelt dat de woning slechts € 370.000 waard is. De Heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag handhaaft de vastgestelde waarde. De belanghebbende voert aan dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, waaronder een verouderde keuken en schimmelvorming. De Rechtbank heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft het Hof vastgesteld dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een zorgvuldige manier heeft onderbouwd, onder andere door middel van een taxatieverslag en vergelijkingsobjecten. Het Hof oordeelt dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De belanghebbende heeft onvoldoende bewijs geleverd om de stelling van de Heffingsambtenaar te weerleggen. Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en verklaart het hoger beroep ongegrond. Er zijn geen redenen voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-19/00594

Uitspraak van 21 februari 2020

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 1 augustus 2019, nr. SGR 19/1382.

Overwegingen

1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te [Z] naar het prijspeil per 1 januari 2017 op € 407.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag voor het jaar 2018 naar een heffingsmaatstaf van € 407.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Een griffierecht van € 47 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 128 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

4. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden in Den Haag ter zitting van het Hof van 14 februari 2020. Partijen zijn verschenen.

5. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een tusseneengezinswoning uit 1915 met schuur en grond. De gebruiksoppervlakte van de woning is 124 m² en de oppervlakte van het perceel 178 m².

6. De Rechtbank heeft overwogen:

"(…)

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. [Belanghebbende] bepleit een waarde van € 370.000. Daartoe voert [belanghebbende] - zakelijk weergegeven - het volgende aan. [De Heffingsambtenaar] heeft bij de waardering van de woning onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand. De keuken is meer dan 25 jaar oud. Er zijn lekkagevlekken boven het trapgat en er is scheurvorming en schimmel in de slaapkamer.

6. [ De Heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de Heffingsambtenaar] een taxatieverslag en matrix overgelegd. Verder is een rapport van bezichtiging opgemaakt op 26 maart 2019 door [A] , WOZ-taxateur. In het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 407.000. Naast gegevens van de woning, bevatten deze stukken gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] verklaard dat de vergelijkingsobjecten die zijn aangevoerd in het taxatieverslag ongeschikt zijn om de vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen. Deze panden liggen wel in dezelfde buurt, maar zijn wat type en uitvoering betreft te verschillend. Deze vergelijkingsobjecten laat [de Heffingsambtenaar] daarom vallen.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [De Heffingsambtenaar], gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Voor twee van de in de matrix genoemde verkooptransacties ( [B] nummer [B] en nummer [C] ) geldt weliswaar dat tussen de waardepeildatum en de data waarop de desbetreffende vergelijkingsobjecten zijn verkocht relatief veel tijd is verlopen (ruim 19 maanden en ruim 18 maanden), maar daar staat tegenover dat deze vergelijkingsobjecten vrijwel identiek zijn aan de woning wat type/uitvoering en ligging betreft. De verkoopprijs van nummer [C] bedraagt € 489.000. De verkoopprijs van nummer [B] bedraagt € 545.000. De op basis van deze verkoopprijzen herleide m²-prijs bedraagt € 4.016 respectievelijk € 4.395. Die voor de woning is een stuk lager vastgesteld op € 3.282. Met deze verlaging heeft [de Heffingsambtenaar] voldoende rekening gehouden met het tijdsverloop en de zich in die periode voordoende stijging van de huizenprijzen.

9. Wat [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit het rapport van bezichtiging opgemaakt op 26 maart 2019 volgt dat de staat van onderhoud redelijk te noemen is, zij het dat een aantal zaken aan vernieuwing/ modernisering toe is. Met de (forse) verlaging van de m²-prijs voor de woning is met de gedateerde staat ervan voldoende rekening mee gehouden. Daarbij komt dat het vergelijkingsobject [C] ten tijde van de verkoop eveneens in een gedateerde staat verkeerde.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank [van oordeel dat] de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

(…)"

7. In hoger beroep is in geschil, net als voor de Rechtbank, of de waarde van de onroerende zaak met € 407.000 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak € 370.000 is, terwijl de Heffingsambtenaar bij de waarde van € 407.000 blijft. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

8. Het Hof stelt voorop dat, ook nu de uitspraak op bezwaar op zichzelf met betrekking tot alle waarderingsfactoren naar behoren is onderbouwd - belanghebbende heeft ook niet anders gesteld -, dat bezwaarlijk kan worden gezegd dat de Heffingsambtenaar het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden door in de beroepsfase, dit naar aanleiding van de inhoud van het beroepschrift, een inpandige bezichtiging van de woning uit te voeren, met geen ander doel dan te onderzoeken of de waarde van de onroerende zaak met € 407.000 juist is vastgesteld, en een rapport van bevindingen in te brengen.

9. De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak, in het bijzonder de gegevens uit de matrix en het rapport van bezichtiging, op goede gronden, begrijpelijk en juist, geoordeeld, in het licht van alle voor de waardering in aanmerking te nemen factoren, vooral ook de staat van onderhoud van de woning, dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken met € 407.000 niet te hoog is vastgesteld. Het geheel van gegevens over de onroerende zaak en de referentiewoningen wijst uit dat de Rechtbank met juistheid heeft geconcludeerd dat de Heffingsambtenaar is geslaagd inzichtelijk en aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

10. Belanghebbende heeft in beroep en hoger beroep niets, althans te weinig, aangevoerd of ingebracht, tegenover de gemotiveerde weerspreking door de Heffingsambtenaar - het Hof wijst vooral 1) op de niet afdoende weersproken en aannemelijk te achten stelling van de Heffingsambtenaar op de zitting dat wat betreft de waardeontwikkeling niet moet worden uitgegaan van de markt in heel Den Haag maar van de markt in het als "grappig" te kwalificeren straatje waar de woning staat en dat voor de waardeontwikkeling de gerealiseerde verkoopprijzen van de (min of meer identieke) woningen in dat straatje bepalend zijn en 2) op de niet afdoende weersproken en aannemelijk te achten stelling in het verweerschrift in hoger beroep dat de waarde van de onroerende zaak eerder te laag dan te hoog is vastgesteld - dat een beletsel is voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarde van de onroerende zaak op € 407.000. Opmerking verdient dat die waarde niet wordt aangetast door het wijzen op enkele waarderingsaspecten, en dan ook nog zonder een afdoende onderbouwing, omdat belanghebbende zo voorbijgaat aan het gegeven dat het hier om een waardering als geheel van de onroerende zaak gaat en niet alleen om de bij de waardering gebezigde afzonderlijke bestanddelen en elementen. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd.

11. Het hoger beroep is ongegrond.

12. Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 21 februari 2020 in het openbaar uitgesproken.

wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Visser

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.