Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8471912 \ CV EXPL 20-3543
Uitspraakdatum: 23 december 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser sub 1]
[eiser sub 2]
wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen: [eiser sub 1] c.s.
gemachtigde: mr. J.T. Drenth
tegen
[gedaagde] B.V.
gevestigd te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.A.R. van Eijsden
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben bij dagvaarding van 20 april 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eiser sub 1] c.s. hebben hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.
1.3.
Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat productie 13 bij de dagvaarding en de als vervanging van deze productie bij de conclusie van repliek toegestuurde productie 18, identiek en daarmee beide incompleet zijn.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft als verkopend makelaar van [verkoper] de woning, staande en gelegen aan [adres] (hierna: de woning), op Funda te koop aangeboden voor een bedrag van € 385.000,00. Op Funda is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)Oppervlakten en Inhoud
Gebruiksoppervlakten
Wonen 149 m2
(…)”
2.2.
[eiser sub 1] c.s. hebben naar aanleiding van de advertentie op Funda contact opgenomen met [gedaagde] en aangegeven dat zij interesse hadden in de woning, waarna zij de woning (oa) met hun aankoopmakelaar, [aankoopmakelaar] , hebben bezichtigd. [eiser sub 1] c.s. waren van plan de woning na koop grondig te verbouwen/moderniseren.
2.3.
[eiser sub 1] c.s. hebben een bod op de woning uitgebracht van € 375.000,00. Dit bod is afgewezen, waarna [eiser sub 1] c.s. de woning voor de vraagprijs van € 385.000,00 hebben gekocht.
2.4.
Ten behoeve van een hypothecaire lening heeft [taxateur 1] van [makelaarskantoor 1] in opdracht van [eiser sub 1] c.s. de woning getaxeerd en de waarde van de woning vastgesteld op € 385.000,00. Op pagina 7 van het voor deze taxatie opgestelde taxatierapport van 29 november 2018 staat, voor zover relevant:
“Volgens opgave van: taxateur
is de gebruiksoppervlakte als volgt verdeeld:
- wonen: 149 m2
(…)”
Op pagina 40 van genoemd taxatierapport staat, voor zover relevant:
“Uniforme meetstaat Gebruiksoppervlakte woningen conform de Branchebrede Meetinstructie (BBMI)
Datum meetopname 27 november 2018
Datum meetrapport 27 november 2018
(…)
Totale woning Totaal Gebruiksoppervlakte Wonen 149 m2
(…)
1e woonlaag (…)
Gebruiksoppervlakte wonen 67,0 m2
(…)
2e woonlaag (…)
Gebruiksoppervlakte wonen 47,0 m2
(…)
3e woonlaag (…)
Gebruiksoppervlakte wonen 35,0,0 m2
(…)
MEETINSTRUCTIE GEBRUIKSOPPERVLAKTE WONINGEN
De Meetinstructie (Branchebrede meetinstructie of BBMI) beschrijft hoe het meten van een woning moet plaatsvinden. De beschrijving in deze Meetinstructie is daarmee belangrijk voor het toepassen en lezen van deze meetstaat.
De BBMI beschrijft ook hoe de Meetinstructie zich verhoudt tot de NEN2580.
(…)”
2.5.
De koopovereenkomst is op dezelfde datum als het taxatierapport, 29 november 2018, getekend.
2.6.
Op 5 maart 2019 hebben [eiser sub 1] c.s. alvast de sleutel van de woning gekregen, zodat zij voorbereidingen konden treffen, waardoor de verbouwing na de levering direct kon beginnen. [eiser sub 1] c.s. hebben vervolgens zelf een meting van het gebruiksoppervlakte gedaan om de maten aan de aannemer te kunnen doorgeven. In overweging 1.7 van de dagvaarding stellen [eiser sub 1] c.s. dat zij bij die meting uitkwamen op een gebruiksoppervlakte van 128 m2 in plaats van 149 m2.
2.7.
Op 1 april 2019 heeft de levering van de woning plaatsgevonden.
2.8.
[taxateur 2] van [makelaarskantoor 2] (hierna: [taxateur 2] ) heeft in opdracht van [eiser sub 1] c.s. vervolgens een meetrapport voor de woning opgemaakt, wat hij op 16 mei 2019 naar [eiser sub 1] c.s., heeft gestuurd. In dat meetrapport staat:
“Woonoppervlakte 126,70”.
“Woonoppervlakte 126,70”.
2.9.
Op 20 november 2019 heeft eerder genoemde [taxateur 1] aan [eiser sub 1] c.s. gemaild:
“(…) Hierbij tref je de uitkomsten van mijn nameting. Ik heb de grove maten aangehouden dus er kunnen enkele centimeters afwijken en de kelder heb ik niet nagemeten.
Begane grond 6.3 x 10.3 = 65 m2
1e Verdieping 6.5 x 6.3 = 41 m2
Uitbouw slaapkamer 2.6 x 2 = 5 m2
Zolder 2.2 x 5.3 = 14 m2
Dakkapel = 2 m2
De kelder = ?
(…)”
2.10.
In opdracht van [eiser sub 1] c.s. heeft [taxateur 2] op 23 december 2019 een nieuw taxatierapport met als waardepeildatum 29 november 2018 voor de woning opgesteld. In dit taxatierapport staat als marktwaarde per waardepeildatum een bedrag van € 375.000,00 genoemd en als gebruiksoppervlakte wonen een oppervlakte van 127 m2. Ten tijde van het opstellen van dit taxatierapport hadden [eiser sub 1] c.s. de woning inmiddels laten verbouwen, waardoor het niet meer mogelijk was om een taxatie te laten uitvoeren op grond van hoe de woning tijdens de verkoop eruit zag. [taxateur 2] geeft in het taxatierapport aan dat de taxatie is uitgevoerd met toepassing van de geldende voorschriften, “
met uitzondering van de opname ter plaatse ten tijde van waardepeildatum de taxatie is gedaan op basis van de beschikbare foto’s vanuit NVM database en op basis van marktcijfers en parate kennis taxateur.”
met uitzondering van de opname ter plaatse ten tijde van waardepeildatum de taxatie is gedaan op basis van de beschikbare foto’s vanuit NVM database en op basis van marktcijfers en parate kennis taxateur.”
2.11.
Bij taxaties wordt algemeen aangenomen dat bij het vaststellen van een marktconforme koopsom een bandbreedte van 10% naar boven of naar beneden algemeen acceptabel is.
3.De vordering
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert dat de kantonrechter:
voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiser sub 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld door na te laten de Meetinstructie correct toe te passen;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 11.307,47, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 november 2018 dan wel vanaf 20 april 2020;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 888,07, de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser sub 1] c.s. leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser sub 1] c.s. heeft gehandeld door niet de zorgvuldigheid te betrachten die van een makelaar mag worden verwacht. Deze onrechtmatigheid vindt haar grondslag in het feit dat [gedaagde] , als NVM-makelaar, heeft nagelaten de Meetinstructie, gebaseerd op het Bouwbesluit en de NEN2580, toe te passen. Als gevolg daarvan bleek het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte wonen veel lager te zijn dan [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. had medegedeeld, zodat [eiser sub 1] c.s. meer hebben betaald voor de woning dan een marktconforme prijs bij het werkelijke aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte wonen zou zijn geweest. De daardoor te veel betaalde € 10.000,00 vormt de schade die [eiser sub 1] c.s. als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde] hebben geleden en die [gedaagde] dan ook moet vergoeden, evenals de daardoor ten onrechte te veel betaalde overdrachtsbelasting en de kosten die [eiser sub 1] c.s. hebben moeten maken om deze schade te kunnen vaststellen.
3.3.
De meer specifieke standpunten van [eiser sub 1] c.s. zal de kantonrechter, voor zover relevant, hierna bij de beoordeling opnemen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan – samengevat – dat hij niet onrechtmatig heeft gehandeld en dat hij de meting juist heeft uitgevoerd, althans dat [eiser sub 1] c.s. geen schade hebben geleden omdat zij een marktconforme prijs voor de woning hebben betaald. De overige en meer specifieke standpunten van [gedaagde] zal de kantonrechter, voor zover relevant, hierna bij de beoordeling opnemen.
5.De beoordeling
5.1.
De vraag of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser sub 1] c.s., dient te worden beantwoord aan de hand van het door de Hoge Raad in zijn arrest van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) in overweging 3.4.2. geformuleerde kader:
“Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4).”
5.2.
Partijen zijn het erover eens dat van een NVM-makelaar, wat [gedaagde] is, mag worden verwacht dat hij de zogenaamde Meetinstructie toepast bij het vaststellen van de netto woonoppervlakte. [eiser sub 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] de Meetinstructie niet (juist) heeft toegepast, waardoor de netto woonoppervlakte 21 m2 kleiner blijkt te zijn dan [gedaagde] had aangegeven, wat op een woonoppervlakte van 149 m2 substantieel is en daarmee onrechtmatig jegens [eiser sub 1] c.s. Ter onderbouwing van deze stelling hebben [eiser sub 1] c.s. aangevoerd dat [gedaagde] zelf bij de levering van de woning heeft toegegeven dat hij een fout had gemaakt. Zij hebben een mail overgelegd van hun aankoopmakelaar, [aankoopmakelaar] , waarin [aankoopmakelaar] aangeeft gehoord te hebben dat [gedaagde] deze fout heeft erkend tijdens de afschouw voor de levering. Daarnaast wijzen [eiser sub 1] c.s. op het meetrapport van 16 mei 2019 en het taxatierapport van 23 december 2019 van [taxateur 2] , waarin een kleiner aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte wonen wordt genoemd, en op de mail van [taxateur 1] van 20 november 2019 waarin [taxateur 1] aangeeft dat hij bij nameting uitkomt op een woonoppervlakte van (opgeteld) 127 m2.
5.3.
[gedaagde] heeft betwist dat hij een fout heeft gemaakt en de Meetinstructie niet juist heeft gevolgd. Hij ontkent daarbij ook dat hij bij de levering zelf zou hebben aangegeven dat hij een fout heeft gemaakt. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij geen fout heeft gemaakt, wijst hij op het taxatierapport van [taxateur 1] van 29 november 2018 waarin eenzelfde aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte wonen staat vermeld, welk aantal [taxateur 1] blijkens het taxatierapport zelf heeft gemeten. Daarbij betwist [gedaagde] de juistheid van de meting door [taxateur 2] , aangezien die meting een jaar later is gedaan toen de woning al was verbouwd. [taxateur 2] heeft de metingen dus niet zelf verricht, zodat daarvan in dit kader niet mag worden uitgegaan.
5.4.
In het taxatierapport van [taxateur 1] van 29 november 2018 staat “
Datum meetopname 27 november 2018” en er wordt expliciet verwezen naar de Meetinstructie. Hieruit lijkt te volgen dat [taxateur 1] zelf een meting heeft uitgevoerd met toepassing van de Meetinstructie. Waarop [eiser sub 1] c.s. hun stelling baseren dat [taxateur 1] zelf geen metingen heeft verricht, maar is afgegaan op de opgegeven maten door [gedaagde] , is dan ook niet duidelijk. De enkele stelling van [eiser sub 1] c.s. bij repliek dat [taxateur 1] dat zelf aan hen heeft medegedeeld, is daartoe in elk geval onvoldoende. In zijn mail van 20 november 2019 heeft [taxateur 1] het ook alleen over een nameting, maar hij zegt daarin niet dat hij de meting destijds niet zelf heeft uitgevoerd, terwijl overigens evenmin blijkt hoe hij de nameting heeft gedaan. Gelet daarop kan er van uitgegaan worden dat [taxateur 1] destijds zelf ook gemeten heeft en tot dezelfde afmetingen is gekomen als [gedaagde] . Nu verder vaststaat dat [taxateur 2] de meting niet conform de Meetinstructie heeft kunnen uitvoeren, omdat de woning toen al was verbouwd, terwijl niet duidelijk is waarop de nameting door [taxateur 1] is gebaseerd en waarom hij opeens tot andere afmetingen komt, is onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde] de Meetinstructie onjuist heeft toegepast en als dat al wel zou vast staan, is ook onvoldoende duidelijk of de afwijking daardoor inderdaad 21 m2 is of dat die afwijking geringer is geweest of dat wellicht zelfs geen sprake was van een afwijking. Gelet hierop kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser sub 1] c.s.
Datum meetopname 27 november 2018” en er wordt expliciet verwezen naar de Meetinstructie. Hieruit lijkt te volgen dat [taxateur 1] zelf een meting heeft uitgevoerd met toepassing van de Meetinstructie. Waarop [eiser sub 1] c.s. hun stelling baseren dat [taxateur 1] zelf geen metingen heeft verricht, maar is afgegaan op de opgegeven maten door [gedaagde] , is dan ook niet duidelijk. De enkele stelling van [eiser sub 1] c.s. bij repliek dat [taxateur 1] dat zelf aan hen heeft medegedeeld, is daartoe in elk geval onvoldoende. In zijn mail van 20 november 2019 heeft [taxateur 1] het ook alleen over een nameting, maar hij zegt daarin niet dat hij de meting destijds niet zelf heeft uitgevoerd, terwijl overigens evenmin blijkt hoe hij de nameting heeft gedaan. Gelet daarop kan er van uitgegaan worden dat [taxateur 1] destijds zelf ook gemeten heeft en tot dezelfde afmetingen is gekomen als [gedaagde] . Nu verder vaststaat dat [taxateur 2] de meting niet conform de Meetinstructie heeft kunnen uitvoeren, omdat de woning toen al was verbouwd, terwijl niet duidelijk is waarop de nameting door [taxateur 1] is gebaseerd en waarom hij opeens tot andere afmetingen komt, is onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde] de Meetinstructie onjuist heeft toegepast en als dat al wel zou vast staan, is ook onvoldoende duidelijk of de afwijking daardoor inderdaad 21 m2 is of dat die afwijking geringer is geweest of dat wellicht zelfs geen sprake was van een afwijking. Gelet hierop kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser sub 1] c.s.
5.5.
Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat ook als wel zou komen vast te staan dat [gedaagde] onrechtmatig zou hebben gehandeld jegens [eiser sub 1] c.s., niet is komen vast te staan dat [eiser sub 1] c.s. als gevolg van dat onrechtmatig handelen schade hebben geleden. [eiser sub 1] c.s. hebben niet betwist dat bij taxaties algemeen wordt aangenomen dat bij het vaststellen van een marktconforme koopsom een bandbreedte van 10% naar boven of naar beneden algemeen acceptabel is. Dit betekent dat de door [taxateur 2] vastgestelde marktconforme koopsom van € 375.000,00 kan variëren van € 337.500,00 tot € 412.500,00. Daarmee valt de uiteindelijk door [eiser sub 1] c.s. betaalde koopsom van € 385.000,00 (ruim) binnen deze bandbreedte, zodat niet kan worden gesteld dat dit geen marktconforme vraagprijs was. De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat zij de woning niet voor € 385.000,00 hadden willen kopen als het woonoppervlakte 21 m2 kleiner was, is ook niet komen vast te staan. [eiser sub 1] c.s. hebben aanvankelijk, nadat zij de woning hebben bezichtigd, immers € 375.000,00 geboden en hebben vervolgens ingestemd met de vraagprijs van € 385.000,00, welke vraagprijs dus binnen de bandbreedte van een marktconforme koopsom voor deze woning valt, ook als de woonoppervlakte 21 m2 kleiner is. [eiser sub 1] c.s. hebben onvoldoende gesteld waarom het enkele feit dat het woonoppervlakte 21 m2 kleiner was bij een marktconforme koopsom voor die kleinere woonoppervlakte zou maken dat ze zouden afzien van de koop. Hierbij weegt ook mee dat [eiser sub 1] c.s. de woning zelf hebben gezien en ook wilden verbouwen en toen (expliciet) hebben ingestemd met de (marktconforme) vraagprijs van € 385.000,00. Gelet op het vorenstaande is dus evenmin komen vast te staan dat [eiser sub 1] c.s. daadwerkelijk schade hebben geleden als gevolg van het eventueel onjuist toepassen van de Meetinstructie door [gedaagde] .
5.6.
Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, maakt deze beslissing niet anders.
5.7.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser sub 1] c.s. zal afwijzen.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser sub 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 720,00 (2x € 360,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter