ECLI:NL:RBNHO:2020:10639

• Datum uitspraak: 18 december 2020
• Publicatiedatum: 15 december 2020
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 861
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak en de representativiteit van vergelijkingsobjecten

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 18 december 2020 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Eiser, wonende te [Z], heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 1.253.000. Na bezwaar is deze waarde verlaagd tot € 1.183.000, maar eiser was het hier niet mee eens en stelde dat de vergelijkingsobjecten die door verweerder waren gebruikt niet representatief waren. De rechtbank heeft de zaak behandeld op 16 november 2020, waarbij eiser zelf aanwezig was en verweerder vertegenwoordigd werd door mr. [B] en [C] (taxateur).

De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning van eiser een twee-onder-een-kapwoning is uit 1953 met een inhoud van ongeveer 719 m³ en een perceeloppervlakte van 581 m². De waardepeildatum was 1 januari 2018. Eiser stelde een lagere waarde van € 1.032.720 voor en voerde aan dat de vergelijkingsobjecten in een andere wijk lagen, wat hun representativiteit in twijfel trok. Verweerder verdedigde de vastgestelde waarde en concludeerde dat het beroep ongegrond moest worden verklaard.

De rechtbank oordeelde dat de vergelijkingsobjecten inderdaad niet representatief waren, omdat ze in een andere wijk lagen dan de woning van eiser. Hierdoor was verweerder niet geslaagd in zijn bewijslast. De rechtbank heeft vervolgens de waarde in goede justitie vastgesteld op € 1.107.860, wat leidde tot de conclusie dat het beroep gegrond was. De rechtbank vernietigde de uitspraak op bezwaar en verlaagde de WOZ-waarde en de aanslag dienovereenkomstig. Tevens werd bepaald dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht moest vergoeden. De uitspraak werd niet openbaar uitgesproken vanwege coronamaatregelen, maar zal alsnog openbaar worden gemaakt zodra dat mogelijk is.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/861

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

en

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.253.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslag) 2019 bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde verminderd tot een bedrag van € 1.183.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2020 te Haarlem.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] en [C] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. De woning is een twee-onder-een-kapwoning uit 1953 met twee dakkapellen en een berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 719 m³ en de oppervlakte van het perceel is 581 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van € 1.032.720 en voert hiertoe aan dat de vergelijkingsobjecten niet representatief zijn. Ter onderbouwing wijst hij op de WOZ-waarde van de buurwoning. Voorts stelt eiser dat verweerder ten onrechte niet op alle punten van het bezwaarschrift is ingegaan en doet hij een beroep op het gelijkheidsbeginsel.

4. Verweerder stelt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.

7. De waarde in het economische verkeer is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44). Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de waarde door eiser, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Verweerder heeft in dit verband verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. Hierin is de woning getaxeerd op € 1.183.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten: [D] , [E] en [F] , alle te [Z] .

9. Eiser stelt dat deze vergelijkingsobjecten niet representatief zijn.

10. De rechtbank volgt eiser hierin. De rechtbank is van oordeel dat onweersproken vast is komen te staan dat de vergelijkingsobjecten in een andere wijk ( [G] ) gelegen zijn dan de woning ( [H] ) en dat eiser in zijn wijk regelmatig overlast heeft van geparkeerde auto’s van bezoekers van een nabijgelegen voetbalclub. Dit is anders in de wijk [G] . Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.

11. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit ook niet het geval is. Het buurpand waar eiser op wijst, is immers niet recentelijk verkocht en kan daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarde. Voorts is de rechtbank van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakte dat flatgebouw [I] een waardedrukkend effect heeft. De flat is te ver van de woning afgelegen om van invloed te kunnen zijn op de waarde.

12. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt evenmin. Ter zitting is vast komen te staan dat de buurwoning anders is gelegen op het perceel dan de woning. Verder verschillen de woning en de buurwoning qua uitbouw. Hierdoor is er geen sprake van rechtens gelijke gevallen en reeds hierom kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.

13. Nu geen van beide partijen de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank, rekening houdend met al wat partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde in goede justitie vast op € 1.107.860. Gelet hierop moet het beroep gegrond worden verklaard.

14. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat verweerder niet is ingegaan op zijn bezwaren. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder te kennen gegeven wat zijn standpunt is over de onderlinge verschillen tussen de woning en de gebruikte referentiewoningen. De enkele omstandigheid dat verweerder bij de uitspraak op bezwaar voorbij is gegaan aan bepaalde bezwaren van eiser leidt er niet toe dat het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is geschonden. Deze beroepsgrond faalt daarom.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.107.860 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
• vermindert de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 1.107.860 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
• gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van

mr. B. Bruijnzeel, griffier. De beslissing is gedaan op 18 december 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.