ECLI:NL:RBNHO:2019:7133

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 7523871 \ CV EXPL 19-1168

Uitspraakdatum: 28 augustus 2019

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser]

2.
[eiseres]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

verder te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. F. van der Hoek

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. J.H.F. Overkleeft

1.Het procesverloop

1.1.

[eisers] hebben bij dagvaarding van 4 februari 2019 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 11 juli 2019 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij brief van 1 juli 2019 en [gedaagden] bij brief van 3 juli 2019 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] huren met ingang van 11 oktober 2009 van [eisers] de woning aan het [adres] De woning bestaat uit een woonkamer, keuken, vijf slaapkamers en een garage.

2.2.

Partijen hebben steeds huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gesloten. De huurovereenkomsten tot 29 december 2014 zijn aangegaan onder de Leegstandswet. Ook in de huurovereenkomsten na 29 december 2014 staat vermeld dat de woning in de verkoop staat en [gedaagden] bezichtigingen zullen toestaan.

2.3.

[eisers] hebben de huurovereenkomst bij brief van 30 november 2018 opgezegd tegen 1 juni 2019 wegens dringend eigen gebruik. Subsidiair hebben [eisers] in deze brief een aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst bestaande uit een huurprijs van € 1.250,00 per maand met ingang van 1 december 2018.

3.De vordering

3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter:
I. de huurovereenkomst voor het gehuurde aan het Charlotte van Pallandthof 72 te 1628
ZH Hoorn voor beëindigd verklaart tegen 1 juni 2019;
II. het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vaststelt op 1 juni 2019;
III. [gedaagden] veroordeelt het gehuurde tegen de datum van de beëindiging van de
huurovereenkomst na betekening van het vonnis met de hunnen en met het hunne te
verlaten en ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Ten
Tusscher c.s. te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat
hiermee in strijd handelen met een maximum van € 100.000,00;
IV. [eisers] machtigt om, indien [gedaagden] met die ontruiming in gebreke
mochten blijven, deze zelf op kosten van [gedaagden] te doen bewerkstelligen door een
deurwaarder, zo nodig met behulp van de politie of de gewapende macht;
V. [gedaagden] veroordeelt om aan [eisers] te betalen primair € 1.250,00 ter zake
van huur, subsidiair € 1.014,00 per maand per 1 januari 2018 en € 1.031,24 per 1
januari 2019, vanaf 1 december 2018 tot beëindiging van de huurovereenkomst, onder
aftrek van de bedragen die [gedaagden] over die periode aan huur hebben betaald;
VI. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 1.250,00, subsidiair € 1.031,24, per maand
als schadevergoeding gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de
huurovereenkomst voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [gedaagden] na de
beëindigingsdatum in het gehuurde zijn gebleven tot de dag waarop zij het gehuurde
feitelijk hebben ontruimd;
VII. [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van € 154,00 ter zake van
onbetaalde huurverhoging over het tijdvak van 1 januari 2018 tot en met 30 november
2018;
VIII. dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart;
IX. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij de huurovereenkomst hebben opgezegd wegens dringend eigen gebruik door de moeder van Ten Tusscher, die haar woning in Zuid-Afrika gaat verkopen en terug gaat naar Nederland. Het belang van [eisers] bij bewoning van de woning door de moeder van Ten Tusscher weegt zwaarder dan dat van [gedaagden] bij continuering van de huur. In de eerste plaats is het niet de bedoeling geweest een langlopende huurovereenkomst aan te gaan. In de tweede plaats is het voor [gedaagden] eenvoudig om te verhuizen. In de omgeving staan veel vergelijkbare woningen in de verhuur. [eisers] hebben [gedaagden] ook gewezen op te huur aangeboden, passende woonruimte in de directe omgeving. In de derde plaats kan niet in redelijkheid van [eisers] worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagden] continueren en voor de moeder van Ten Tusscher andere woonruimte gaan zoeken. [eisers] leggen verder aan hun vordering strijd met de redelijkheid en billijkheid en goede trouw ten grondslag. Subsidiair vorderen [eisers] beëindiging van de huurovereenkomst, nu [gedaagden] niet hebben ingestemd met een aanbod voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d van het Burgerlijk Wetboek (BW). De aanvangshuur was reeds laag en de huur is gedurende de huurperiode van bijna tien jaar niet verhoogd. Een redelijke huurprijs volgens de rapportage van de NVM-makelaar van 29 november 2018 is € 1.250,00 per maand. [eisers] maken verder aanspraak op de contractuele huurprijsverhogingen conform de CBS-index.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat geen sprake is van dringend eigen gebruik. Voor zover anders wordt geoordeeld, voeren [gedaagden] aan dat hun belang bij het continueren van de huurovereenkomst moet prevaleren boven het belang van [eisers] [gedaagden] wonen met hun vier kinderen in een woning met vijf slaapkamers. In de directe omgeving is geen andere passende woonruimte beschikbaar. Bovendien kunnen [gedaagden] als gevolg van een schuld geen hypotheek krijgen en komen zij vanwege een BKR-registratie niet in aanmerking voor een huurwoning. Daarbij is de medische situatie van Mozer-Blaauw precair. Bij de belangenafweging moet verder worden meegewogen dat de oorzaak van het dringend nodig hebben van de woning voor eigen gebruik is gelegen in een geheel vrije keuze van [eisers] om de moeder van Ten Tusscher in het gehuurde te laten wonen. Ook is niet voor de hand liggend dat de woning aan de (schoon)moeder zal worden verhuurd, nu het een grote eengezinswoning betreft. Ten aanzien van het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voeren [gedaagden] primair aan dat tussen partijen contractueel is vastgelegd op welke wijze de huurprijs kan worden gewijzigd. Daarom is de redelijkheid van de verhoging niet aan de orde en kan een beroep op de opzeggingsgrond van artikel 7:724 lid 1 sub d BW niet slagen. Subsidiair betwisten [gedaagden] de “Huurwaardeverklaring”, nu deze niet is gebaseerd op een inspectie van het gehuurde. Een geveltaxatie levert onvoldoende onderbouwing op voor een zorgvuldige huurwaardebepaling. Daarbij betwisten [gedaagden] dat de woningen in het uitwisselingsoverzicht vergelijkbaar zijn met het gehuurde. Meer subsidiair betwisten [gedaagden] de ingangsdatum en verzoeken zij een
terme de grâce.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de vraag of het beroep van [gedaagden] op huurbescherming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en goeder trouw, zoals [eisers] betogen. Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord, dit ondanks het feit dat [gedaagden] ter zitting ook hebben erkend dat zij de woning bij verkoop zouden verlaten en partijen nimmer hebben bedoeld een langlopende huurovereenkomst te sluiten. Het lag op de weg van [eisers] zich te laten informeren over de juridische gevolgen van het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten na het verstrijken van de vergunning krachtens de Leegstandswet. Dit hebben zij niet gedaan en inmiddels wonen [gedaagden] bijna tien jaar in het gehuurde. Dat partijen aanvankelijk de bedoeling hadden een kortlopende huurovereenkomst te sluiten, kan er dan ook niet toe leiden dat een beroep van [gedaagden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.2.

[eisers] baseren hun vordering op de opzeggingsbrief van 30 november 2018 waarin zij primair als grond voor de opzegging dringend eigen gebruik door de moeder van Ten Tusscher hebben genoemd. Dit is een opzegging in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.

5.3.

Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan de rechter deze vordering slechts toewijzen indien [eisers] aannemelijk maken dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hun, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

5.4.

Gelet op vaste rechtspraak dient eerst de vraag te worden beantwoord of [eisers] aannemelijk hebben gemaakt dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Als zij daarin slagen, dient te worden beoordeeld of [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen en vervolgens dient een belangenafweging te worden gemaakt.

5.5.

Het gebruik door een ander dan de verhuurder kan alleen als eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW worden beschouwd als de verhuurder door de woonruimte aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 9 december 1983, NJ 1984, 307). Hoewel [eisers] een emotioneel belang hebben bij ingebruikgeving van het gehuurde aan de moeder van Ten Tusscher en zij zich verplicht voelen daarvoor zorg te dragen, is dit niet voldoende om een eigen belang van [eisers] aan te nemen. Daarvoor is nodig dat het belang van [eisers] bij de ingebruikgeving aan de moeder van Ten Tusscher een duidelijk verband heeft met hun eigen woonsituatie, wat niet is gesteld of gebleken. Dat zij de moeder van Ten Tusscher aan een andere woning willen helpen betreft niet hun belang als verhuurder, maar het geluk en het welzijn van de moeder van Ten Tusscher, dus hun belang als zoon en schoondochter. Het gebruik van het gehuurde door de moeder van Ten Tusscher kan dan ook niet worden beschouwd als een eigen belang in de zin van artikel 7:242 lid 1 sub c BW. Dit betekent dat een afweging van de belangen naar billijkheid achterwege kan blijven en dat de vraag of [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen krijgen geen beantwoording behoeft.

5.6.

[eisers] leggen subsidiair aan de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst ten grondslag dat [gedaagden] niet hebben ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte (artikel 7:274 lid 1 sub d BW).

5.7.

Volgens [gedaagden] kan deze vordering van [eisers] niet slagen omdat de wijziging van de huurprijs tussen partijen contractueel is vastgelegd. De kantonrechter volgt [gedaagden] niet in hun verweer. Weliswaar hebben partijen op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen contractueel vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer, maar het voorstel van [eisers] is niet gebaseerd op deze indexeringsclausule.

5.8.

[gedaagden] betwisten verder dat de door [eisers] voorgestelde wijziging van de huurprijs van de woning naar een bedrag van € 1.250,00 per maand als een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan worden beschouwd. Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 15 februari 1963 (NJ 1963, 344) gaat het bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van (thans) artikel 7:274 lid 1 onder d BW erom of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang (HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW kan worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is bij het vaststellen van de redelijkheid van de aangeboden nieuwe huurprijs, maar dat het niet de enige factor is. Ook andere omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3775).

5.9.

De kantonrechter is van oordeel dat van [gedaagden] in redelijkheid kan worden verlangd dat zij het aanbod van [eisers] aanvaarden. [eisers] hebben een huurwaardeverklaring van een NVM-makelaar overgelegd waaruit een huurwaarde van
€ 1.250,00 blijkt. Verder hebben [eisers] onweersproken gesteld dat de huurprijs in 2009 volgens het toen geldende woningwaarderingsstelsel en de vergunning krachtens de Leegstandswet reeds € 1.196,00 bedroeg. Inmiddels zijn tien jaar verstreken, zodat een huurprijs van € 1.250,00 de kantonrechter niet onredelijk voorkomt. Ten slotte acht de kantonrechter een huurprijs van € 1.250,00 redelijk nu [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst een jaarlijkse indexatie zijn verschuldigd, waarop nimmer door [eisers] aanspraak is gemaakt. Indien deze indexatie de afgelopen tien jaar wèl zou zijn toegepast, zou de huurprijs niet ver afwijken van het aanbod van [eisers]
[gedaagden] hebben als verweer aangevoerd dat de woningen uit het uitwisselingsoverzicht niet vergelijkbaar zijn en dat slechts een geveltaxatie is uitgevoerd. In het licht van het voorgaande hebben [gedaagden] de redelijkheid van het voorstel onvoldoende gemotiveerd betwist. De door [eisers] voorgestelde nieuwe huurprijs kan daarom als een redelijk aanbod aan [gedaagden] tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst worden beschouwd.

5.10.

Nu [gedaagden] het aanbod van [eisers] niet hebben geaccepteerd, kan de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, worden toegewezen. De kantonrechter ziet evenwel aanleiding [gedaagden] een
terme de grâcevan één maand te gunnen om het aanbod alsnog te aanvaarden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst ten einde zal komen op 1 december 2019.

5.11.

Indien [gedaagden] het aanbod niet alsnog accepteren zullen [gedaagden] tevens worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, nu deze niet is onderbouwd en het te vroeg is om te oordelen dat niet vrijwillig zal worden voldaan aan het vonnis. Ook de gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.

5.12.

[gedaagden] zullen worden veroordeeld tot betaling van € 1.250,00 per maand vanaf 1 december 2019 totdat de huurovereenkomst is beëindigd, en daarna voor iedere maand dat het gehuurde niet is ontruimd. Op voornoemde huurprijs strekt in mindering de huurtermijnen die [gedaagden] over voornoemde periode hebben betaald.

5.13.

[eisers] maken verder aanspraak op de jaarlijkse indexatie vanaf 1 januari 2018 tot 30 november 2018. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten overeenkomst is ongeclausuleerd opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden hebben [gedaagden] de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd, zodat de verschuldigdheid daarvan vaststaat. De kantonrechter volgt [gedaagden] dan ook niet in hun verweer dat in de huurovereenkomst een grondslag ontbreekt om de op basis van deze indexatie gewijzigde huurprijs met terugwerkende kracht te vorderen. Ook hebben [gedaagden] hun verweer dat dit onredelijk is onvoldoende onderbouwd, temeer nu [eisers] slechts de indexatie vanaf 1 januari 2018 vorderen. [gedaagden] voeren verder als verweer dat [eisers] deze vordering onvoldoende hebben onderbouwd. Uit de huurovereenkomst en algemene betalingen volgt echter waarop de indexering is gebaseerd en volgens welke formule de gewijzigde huurprijs wordt berekend. Het lag daarom op hun weg te onderbouwen waarom de door [eisers] berekende gewijzigde huurprijs onjuist zou zijn. Nu [gedaagden] dit niet hebben gedaan, hebben zij de gevorderde gewijzigde huurprijs per 1 januari 2018 onvoldoende gemotiveerd betwist. De gevorderde indexering over 1 januari 2018 tot en met 30 november 2018 is toewijsbaar.

5.14.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen.

5.15.

Ten aanzien van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW geldt als uitgangspunt dat beslissingen op de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vorderingen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij het de huurder kennelijk alleen om het rekken van een kansloze zaak te doen is. [eisers] hebben geen, althans onvoldoende zwaarwegende omstandigheden aangevoerd om van dit uitgangspunt af te wijken. Behoudens de proceskostenveroordeling zal de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad worden afgewezen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

stelt [gedaagden] in de gelegenheid om binnen één maand na de datum van dit vonnis het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van [eisers] van 30 november 2018 te aanvaarden;

indien [gedaagden] van die gelegenheid geen gebruik maken:

6.2.

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] betreffende de woonruimte aan het Charlotte van Pallandthof 72 te 1628 ZH Hoorn zal eindigen vast op 1 december 2019;

6.3.

veroordeelt [gedaagden] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 december 2019, het gehuurde met de hunnen en met het hunne te verlaten en ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen;

6.4.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 1.250,00 per maand ingaande 1 december 2019 voor iedere maand dat de woning niet is ontruimd, zulks totdat de woning is ontruimd;

in alle gevallen:

6.5.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 1.250,00 per maand vanaf 1 december 2018 tot beëindiging van de huurovereenkomst, onder aftrek van de bedragen die [gedaagden] over de betreffende periode aan huur hebben betaald;

6.6.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 154,00 ter zake de huurverhoging over 1 januari 2018 tot en met 30 november 2018;

6.7.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 99,01
griffierecht € 231,00
salaris gemachtigde € 360,00 ;

6.8.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter