Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/273443 / HA ZA 18-295
Vonnis van 22 mei 2019
in de zaak van
1.[eiser1] ,
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser2],
[eiser2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. R.H.W. van Ewijk te Amsterdam,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN BOUWES PALACE,
gevestigd te Zandvoort,
gedaagde,
advocaat mr. R.P.M. de Laat te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser1] c.s. en de VvE worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 augustus 2018
- het proces-verbaal van comparitie van 29 januari 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 1 maart 1963 en 14 april 1972 heeft de gemeente Zandvoort een aantal percelen
grond in erfpacht uitgegeven aan Bouwes’ Exploitatie Maatschappij B.V. (hierna: Bouwes Exploitatie), voor de duur van 50 jaar. Het oudste recht van erfpacht had 28 februari 2013 als expiratiedatum.
2.2.
N.W. Bouwes (hierna: Bouwes) was destijds directeur van Bouwes Exploitatie.
Op de in erfpacht uitgegeven percelen grond heeft Bouwes Exploitatie begin jaren ‘60 van de vorige eeuw een flatcomplex gebouwd met de naam ‘Bouwes Palace’ (hierna: het gebouw). Bouwes Exploitatie was aanvankelijk eigenaar van het gehele gebouw en exploiteerde daarin een appartementenhotel. Alle appartementen werden commercieel en voor korte periodes verhuurd.
2.3.
Bij akte van 9 december 1977, heeft Bouwes Exploitatie het gebouw laten splitsen in 182 appartementsrechten (hierna: de oude splitsingsakte). Die appartementsrechten omvatten het recht op het uitsluitend gebruik van de in die akte genoemde magazijn-, bedrijfs- en winkelruimtes, tot de daarin genoemde één- twee- of driekamer flatwoningen’ en tot de in de akte genoemde parkeerplaatsen. In de oude splitsingsakte is ook de VvE opgericht. Verder is bepaald dat de bepalingen uit het Modelreglement 1973 van toepassing zijn, met inachtneming van de in de oude splitsingsakte genoemde wijzigingen of aanvullingen.
2.4.
Over de goederenrechtelijke bestemming van de flatwoningen bepaalt de oude
splitsingsakte dat die “
woonruimte of bedrijfsruimte” is. De oude splitsingsakte bepaalt onder B, op het tiende vervolgblad, als volgt:
woonruimte of bedrijfsruimte” is. De oude splitsingsakte bepaalt onder B, op het tiende vervolgblad, als volgt:
“(…) B. de bestemming, bedoeld in artikel 9 lid 2, van elk van de appartemensrechten met de indices 1 tot en met 165 is woonruimte of bedrijfsruimte en met de indices 166 parkeerplaats en/of bedrijfsruimte en met de indices 167 tot en met 182 parkeerplaats. (…)”
2.5.
Over permanente bewoning vermeldt de oude splitsingsakte op het dertiende en laatste vervolgblad als volgt:
“(…) De comparant Bouwes verklaarde nog dat het gebruik van de flatwoningen voorpermanentebewoning alleen is toegestaan na verkregen vrijstelling van het college van Burgemeesters en Wethouders van Zandvoort van de huidige bestemming (…)”
2.6.
In het plangebied ‘Middenboulevard’ in Zandvoort, waarin het gebouw is gelegen,
geldt sinds 10 november 2009 het Bestemmingsplan Middenboulevard 2009 (hierna:
het bestemmingsplan). Het gebouw ligt in deelgebied 7, genaamd ‘Palacegebied’. Het gebouw is in het bestemmingsplan aangeduid als ‘het Palacehotel’ en daarop staat C4 vermeld. De aanduiding C4 betekent dat horecabedrijven categorie F op alle bouwlagen zijn toegestaan. Onder een horecabedrijf categorie F wordt verstaan: “
een hotel en/of pension, zijnde een horecabedrijf waar de bedrijfsuitoefening hoofdzakelijk is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies.”
een hotel en/of pension, zijnde een horecabedrijf waar de bedrijfsuitoefening hoofdzakelijk is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies.”
2.7.
De gemeente Zandvoort heeft op 1 november 2012 aan de appartements-gerechtigden tot het gebouw een aanbod gedaan tot het opnieuw in erfpacht uitgeven van (kort gezegd) de grond waarop het gebouw is gesitueerd. Dat aanbod is door alle appartementsgerechtigden aanvaard. Mede hierom is besloten ook de splitsingsakte te wijzigen.
2.8.
De gewijzigde splitsing is op 31 december 2014 definitief geworden door het
passeren van de daartoe bestemde akte (hierna: de nieuwe splitsingsakte). In artikel 25 van de splitsingsakte is voor de appartementsrechten van het hotel bepaald dat de bestemming is hotel/bedrijfsruimte en voor de appartementsrechten van de woningen dat de bestemming is woning. In de splitsingsakte is ook bepaald dat het Modelreglement 2006 daarop van toepassing is, met inachtneming van de in de nieuwe splitsingsakte genoemde wijzigingen of aanvullingen.
2.9.
De nieuwe splitsingsakte bepaalt verder, voor zover in deze procedure van belang, het volgende:
“(…)IV. Wijziging van splitsingsreglement(…)A.Definities en algemene bepalingen
(…)
Artikel 21. De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar gedragen. Meer in het bijzonder dienen de eigenaars en de gebruikers overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid zoveel als mogelijk rekening te houden met de gerechtvaardigde commerciële belangen van de eigenaar en/of de exploitant van de zich in het gebouw bevindende hotelonderneming.
(…)
2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker dient er voor in te staan dat zijn huisgenoten en zijn personeel in de vorige leden van dit artikel bedoelde bepalingen en regels zullen naleven.
(…)
C.Schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen, reservefonds en onderhoudsplanArtikel 91. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
(…)
k. de kosten van een brandveiligheidsinstallatie, waaronder begrepen de kosten van onderhoud, reparatie en vervanging van deze installatie, met uitzondering van de extra kosten, waaronder begrepen bouwkundige aanpassingen, welke uit de regelgeving van overheidswege voortvloeien in verband met de logiesfunctie van één of meerdere appartementsrechten;
(…)
E.VerzekeringenArtikel 15
(…)
9. Leidt het gebruik van een privé gedeelte tot verhoging van de verzekeringspremie dan komt die verhoging voor rekening van de betreffende eigenaar.
(…)
F.Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
(…)
Artikel 22
(…)
3. Het is de eigenaren van de appartementsrechten, welke niet als bestemming hebben bedrijfsruimte/hotel, dan wel de vereniging, verboden om zaken als bedoeld in lid 2 zichtbaar aan te brengen, voor zover deze zaken bevatten een vermelding van een naam, beeldmerk, logo of een andere herkenbare uiting van een onderneming of organisatie, waarvan de activiteiten liggen op hetzelfde gebied als de onderneming of organisatie, waarvan op dat moment de activiteiten worden uitgeoefend in de betreffende appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte/hotel.
(…)
Artikel 251. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomst de bestemming als hieronder is omschreven. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)
4.
(…)
c. Het is niet toegestaan in een privé gedeelte een beroep of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefen dat in strijd is met de wet of de goede zeden, waaronder te dezen onder meer wordt begrepen het (doen) uitoefenen van activiteiten op het gebied van erotiek, gokspelen, prostitutie of het produceren en/of verkoperen van verdovende of stimulerende middelen.
(…)
I.Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker
Artikel 35a (korte periode)
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen. In geval de uitoefening van hier bedoeldegebruiksrechten door een persoon betrekking heeft op een aaneengesloten periode van korter dan twee maanden, waarbij perioden onderbroken voor een duur van maximaal zeven dagen, als één aaneengesloten periode worden beschouwd, dient de eigenaar er voor zorg te dragen dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ontvangst en aanvaarding van de in het huishoudelijk reglement op te nemen Huisregels. Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven.
2. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien en voor de gedragingen van de gebruiker van zijn privé gedeelte.
(…)
Artikel 37
1. Een eigenaar is verplicht er voor zorg te dragen, dat zijn privé gedeelte niet betrokken wordt door iemand die de in artikel 35a of 35b bedoelde verklaring niet getekend heeft.
(…)
3. Indien iemand zonder enige titel een privé gedeelte betrokken heeft, neemt het bestuur tijdig alle noodzakelijke maatregelen die kunnen leiden tot ontruiming van het privé gedeelte. Ook de eigenaar is verplicht tot het nemen van maatregelen tot ontruiming.
(…)
J. Ontzegging van het gebruik van een privé gedeelte
Artikel 39
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement, het huishoudelijk reglement, de eventuele regels bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek of besluiten van de vergadering niet nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers;
c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in en rond het gebouw;
d. zijn financiële verplichtingen jegens de vereniging niet nakomt;
kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat, indien hij ondanks deze waarschuwing een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.
2. Worden een of meer van de in het vorige lid bedoelde gedragingen nogmaals gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tegelijkertijd met de bijeenroeping van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. De eigenaar kan zich ter vergadering doen vertegenwoordigen of doen bijstaan door een raadsman.
(…)
5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.
6. Een besluit tot ontzegging van het hierboven bedoelde gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit, tenzij de rechter anders bepaalt.
7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid, of indien hij niet voldoet aan de financiële verplichtingen voortvloeiende uit de door hem gestelde borgtocht.
(…)
L.Overtredingen
Artikel 41
1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement, van het huishoudelijk reglement of van een besluit van de vergadering door een eigenaar of door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een eenmalige of dagboete opleggen van ten hoogste eenhonderd euro (€100,00) voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement. (…)”
2.10.
Gelijk met de nieuwe splitsingsakte is ook de erfpachtakte gepasseerd, waarbij de her-uitgifte van de erfpacht heeft plaatsgevonden. De erfpachtakte bepaalt, voor zover in deze procedure van belang, het volgende:
“(…)Hoofdstuk 6BIJZONDER ERFPACHTSBEPALINGEN
(…)
2. De bestemming van het in voortdurende erfpacht uitgegeven registergoed is conform hetgeen daartoe is vermeld in het aan deze aktegehechtedeskundigenrapport (Bijlage IV en V).
(…)
Hoofdstuk 7
ALGEMENE ERPACHTBEPALINGEN VOOR VOORTDURENDE ERFPACHT TWEEDUIZEND NEGEN (2009) ZANDVOORT REVISIE SEPTEMBER TWEE DUIZEND ELF (2011)
Art.1 Gronduitgifte in Zandvoort
1. De Gemeente geeft percelen uit in voortdurende erfpacht met inachtneming en van toepassingsverklaring van deze Algemene Bepalingen en voorts onder zodanige bijzondere bepalingen als de Gemeente voor elke uitgifte in erfpacht met de erfpachter is overeengekomen en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het gebruik van het perceel.
(…)
Art. 3 Uitgifte in erfpacht
(…)
2. In de akte van vestiging van de erfpacht worden in elk geval opgenomen:
(…)
c. de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane bebouwing van het perceel waarop de canon is gebaseerd; (…)”
2.11.
De in de erfpachtakte in hoofdstuk 6 onder 2 genoemde bijlage V maakt onderscheid tussen woon- en hotelactiviteiten.
2.12.
In de vergadering van de VvE van 15 december 2017 heeft de vergadering ingestemd met twee voorgenomen besluiten die direct verband houden met de commerciële verhuur voor een korte periode van appartementen met de bestemming “woning” (hierna ook: flatwoningen). Het eerste voorgenomen besluit, aangeduid als Stemming II, dat aan de vergadering is voorgelegd luidt:
“Bij constatering van het gebruik van een woonappartement in strijd met de bestemming, stuurt het bestuur een aangetekende brief aan de eigenaar van het betreffende appartement waarin deze eigenaar wordt gewezen op het niet naleven van de splitsingsakte. Tevens wordt hierin kenbaar gemaakt dat zodra binnen twee jaar opnieuw dezelfde overtreding in het hetzelfde appartement wordt geconstateerd, de betreffende eigenaar conform artikel 41 van het splitsingsreglement per constatering een boete ad € 100,00 zal verbeuren en het bestuur na vijftien dagen na verzending van de brief de betreffende eigenaar in rechte zal betrekken om de boetes te incasseren en/of het strijdige gebruik – al dan niet op straffe van een effectieve dwangsom – te beëindigen.”
De vergadering heeft met Stemming II ingestemd en het bestuur opgedragen om handhavend op te treden tegen verhuur van flatwoningen voor een periode korter dan één maand en het bestuur een doorlopende machtiging gegeven om daartegen rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures in te stellen. De vergadering heeft ook ingestemd met Stemming III, die strekt tot handhaving als na twee jaar, zoals bedoeld in stemming II, een overtreding wordt geconstateerd.
2.13.
[eiser1] c.s. heeft het bestuur van de VvE in elk geval bij brieven van 19 september 2017 en 17 januari 2018 aangeschreven en zich daarin op het standpunt gesteld dat de besluiten die zijn genomen in de vergadering van 15 december 2017 nietig zijn. [eiser1] c.s. heeft de VvE ook op voorhand aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg zou zijn van het handhaven van de volgens hem nietige besluiten.
3.De vordering
3.1.
[eiser1] c.s. vordert samengevat - dat de rechtbank:
I. voor recht verklaart dat commerciële verhuur van appartementen met de bestemming ‘woning’ zoals gedefinieerd in alinea 7 van deze dagvaarding niet in strijd is met de splitsingsakte van de VvE, en daarmee voor recht verklaart dat deze vorm van verhuur is toegestaan,
II. voor recht verklaart dat alle besluiten van een orgaan van de VvE die tot doel hadden of tot doel zullen hebben de bevoegdheid van een eigenaar om zijn appartement met de bestemming ‘woning’ commercieel te verhuren zoals in alinea 7 van deze dagvaarding gedefinieerd, te beperken, nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte,
III. voor recht verklaart dat de in alinea’s 83 tot en met 88 van de dagvaarding genoemde besluiten van de vergadering van de VvE nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte, en de VvE verbiedt uitvoering aan die besluiten te geven, op welke wijze dan ook, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere keer dat zij dit verbod overtreedt, met een maximum van € 100.000,-,
IV. de VvE veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, onder de bepaling dat als de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zullen zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2.
[eiser1] c.s. legt - samengevat - aan zijn vordering ten grondslag dat het enkele feit dat een bepaalde groep appartementsrechten in de nieuwe splitsingsakte is bestemd tot ‘woning’, niet betekent dat commerciële verhuur is verboden. In de nieuwe splitsingsakte is geen nadere definitie gegeven aan de bestemming woning. Daarin is bijvoorbeeld niet bepaald dat de flatwoningen uitsluitend mogen worden gebruikt door een gezin of voor privé doeleinden. Daarnaast geldt dat het veel voorkomende en gebruikelijke verbod op het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf of pension in de splitsingsakte van de VvE niet is opgenomen. Integendeel: naast een bepaling die langdurige verhuur reguleert, is zelfs een uitgebreide bepaling opgenomen die voorziet in de mogelijkheid van kortdurende verhuur, aldus [eiser1] c.s. De splitsingsakte voorziet daarmee expliciet in de mogelijkheid tot ingebruikgeving van woningen voor korte duur, namelijk voor een periode van minder dan twee maanden. Uit artikel 22 lid 3 volgt volgens [eiser1] c.s. ook dat woningen voor korte duur aan toeristen mogen worden verhuurd. Daaruit blijkt namelijk dat met die wijze van gebruik rekening is gehouden. Als in de nieuwe splitsingsakte niet zou zijn voorzien in deze wijze van commerciële verhuur van flatwoningen, of als dat zou zijn verboden, dan zou de bepaling van artikel 22 lid 3 immers volstrekt zinledig zijn. Ook de bepaling van artikel 9 lid 1 sub k zou volgens [eiser1] c.s. zinledig zijn. . Als uitsluitend het hotel een logiesverstrekkende functie zou hebben, dan had simpelweg kunnen worden volstaan met het bepaalde in artikel 9 lid 1 sub 1, waarin staat dat als er kosten worden gemaakt ten behoeve van één bepaalde groep appartementsrechten, dat die kosten dan voor rekening van de eigenaar(s) van de betreffende appartementsrechten zullen komen. Daaruit blijkt volgens [eiser1] c.s. dat expliciet is voorzien in de mogelijkheid dat ook andere appartementsrechten, niet zijnde hotel/bedrijfsruimte, een logiesfunctie hebben. Dat blijkt ook uit het feit dat commerciële verhuur voor korte duur in artikel 25 lid 4 niet is verboden en andersoortig gebruik wel.
3.3.
Al het bovenstaande volgt volgens [eiser1] c.s. uit gegevens die voor derden kenbaar zijn. In de eerste plaats uit de nieuwe splitsingsakte, maar ook de oude splitsingsakte, die nog steeds is ingeschreven in de openbare registers, bevat gegevens die het standpunt dat commerciële verhuur voor korte duur is toegestaan ondersteunen. Het is ook zeer aannemelijk dat het de bedoeling van de VvE is geweest omde mogelijkheid van commerciële verhuur te continueren en buitengewoon onaannemelijk dat het de bedoeling zou zijn geweest om dit te verbieden. Dat volgt volgens [eiser1] c.s. niet alleen uit de bestendige praktijk, maar ook uit het feit dat de woningen niet geschikt zijn voor permanente bewoning.
3.4.
Een en ander leidt er volgens [eiser1] c.s. toe dat commerciële verhuur voor korte duur van appartementen met de bestemming woning nog steeds is toegestaan en dat de op 15 december 2017 door de VvE genomen besluiten in strijd zijn met de splitsingsakte en dus op grond van artikel 5:109 onder d jo. 2:15 BW nietig zijn.
3.5.
De VvE voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil betreft de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren.
4.2.
Bij de uitleg van een goederenrechtelijke overeenkomst komt het volgens de Hoge Raad aan op de in de notariële akte opgenomen omschrijving, welke omschrijving naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte moet worden uitgelegd. Dit betekent dat het bij de uitleg van bepalingen uit de splitsingsakte gaat om de tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. De bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, mede bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij kan worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden. (zie: HR 17 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1059, NJ 1994/173; HR 8 december 2000, ECLI:NL:PHR:2000:AA8901, NJ 2001/350; HR 13 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU7247, RVR 2012/33)
4.3.
[eiser1] c.s. en de VvE zijn het eens over de sleutelbepalingen in de splitsingsakte die van doorslaggevend belang zijn bij de beoordeling en passen daarop ook de door de Hoge Raad geformuleerde norm toe. Zij komen echter tot een andere uitkomst. De rechtbank zal daarom de door hen beiden aangehaalde artikelen uit de splitsingsakte één voor één bespreken, om vervolgens de gehele inhoud van de splitsingsakte en eventuele andere gegevens die bij de beoordeling dienen te worden betrokken te bezien. Tot slot zal de rechtbank ingaan op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen bij de interpretatie van de splitsingsakte die dan voorligt.
Artikel 25 - bestemming ‘woning’
4.4.
De rechtbank volgt de VvE in haar betoog dat de bestemming ‘woning’, voor zover in de splitsingsakte geen andere aanwijzingen te vinden zijn, in beginsel geen ruimte laat voor kortdurende verhuur aan derden. Uit de relevante jurisprudentie is als hoofdregel af te leiden dat toeristen niet ‘wonen’, maar ‘verblijven’ en ook dat het met een zekere regelmaat aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, wordt aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning.
4.5.
De rechtbank volgt de VvE echter niet in haar betoog dat daarmee verhuur voor korte periodes per definitie, of eigenlijk per bestemming, is uitgesloten. Het is namelijk goed mogelijk dat het in de jurisprudentie ontwikkelde algemene uitgangspunt moet worden losgelaten, wanneer in de splitsingsakte bepalingen zijn opgenomen waaruit volgt dat verhuur voor korte periodes wel is toegestaan. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
Artikel 35a - verhuur korte periode
4.6.
In artikel 35a van de splitsingsakte is een bepaling opgenomen die expliciet het in gebruik geven door een eigenaar van een appartementsrecht voor een korte periode aan derden regelt. Dit artikel is niet beperkt tot de appartementsrechten met de bestemming “hotel/bedrijfsruimte”, maar geldt ook voor de appartementsrechten met de bestemming “woning”. De VvE voert ten aanzien van dit artikel aan dat dit slechts het gebruik regelt en niet de bestemming. Dat dit artikel ook van toepassing is op de flatwoningen, wordt volgens de VvE verklaard door het feit dat de vergadering kan beslissen om een eigenaar van een appartementsrecht met de bestemming ‘woning’ toestemming te verlenen voor van de bestemming afwijkend gebruik. In dat geval regelt artikel 35a van de splitsingsakte de afgifte van de gebruikersverklaring, aldus de VvE. Ook voert de VvE aan dat bij verhuur voor een periode van twee maanden of korter nog steeds sprake kan zijn van gebruik als woning. Dat zou bijvoorbeeld het geval zijn bij een tijdelijk hoofdverblijf tussen twee verhuizingen in. De gebruiker heeft volgens de VvE dan wel zijn hoofdverblijf in het appartement en er kan nog steeds sprake zijn van een zekere bestendigheid.
4.7.
De rechtbank volgt de VvE hierin niet en overweegt daartoe dat uit de tekst van artikel 35a van de splitsingsakte nergens blijkt dat voorafgaande toestemming voor verhuur van flatwoningen voor korte periodes is vereist en dat het vereiste van een dergelijke toestemming ook elders in de akte niet is geregeld. Ook voor het betoog van de VvE dat voor het in gebruik geven voor korte periodes uitsluitend ruimte is wanneer desondanks sprake is van een zekere bestendigheid, is in artikel 35a noch elders in de splitsingsakte enige grondslag te vinden. Dit betekent dat de eigenaars van een flatwoning op grond van dit artikel in beginsel gerechtigd zijn dit zonder toestemming van de vergadering voor korte periodes aan derden in gebruik te geven of te verhuren. Deze lezing van artikel 35a vindt ook steun in de volgende artikelen uit de splitsingsakte.
Artikel 22 lid 3
4.8.
Zo bepaalt artikel 22 lid 3 van de splitsingsakte dat het de eigenaars van appartemensrechten die niet als bestemming hebben bedrijfsruimte/hotel, verboden is om reclame uitingen zichtbaar aan te brengen van activiteiten die worden uitgeoefend in de appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte/hotel. De rechtbank volgt [eiser1] c.s. in zijn stelling dat hieruit impliciet blijkt dat met de verhuur van flatwoningen in de splitsingsakte rekening is gehouden. [eiser1] c.s. stelt immers terecht dat indien verhuur voor een korte periode zou zijn verboden, deze bepaling zinledig zou zijn.
4.9.
De lezing van de VvE dat dit verbod juist de strekking heeft om het onderscheid tussen woon- en bedrijfsruimte/hotelappartementen te benadrukken, volgt de rechtbank niet. Het gaat immers in dit artikel expliciet om reclame die concurrerend is voor het hotel, ook wel ‘hoteluitingen’. Het is juist dit soort reclame die in de splitsingsakte is verboden. Voor een dergelijk verbod bestaat alleen aanleiding als het aanbieden van dergelijke activiteiten, te weten logies, op zichzelf wel is toegestaan.
Artikel 9 lid 1 sub k - kosten brandveiligheid logiesfunctie
4.10.
Ook uit artikel 9 lid 1 sub k van de splitsingsakte, in samenhang bezien met het daarop volgende artikel 9 lid 1 sub l, volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het uitgangspunt bij het opstellen van de splitsingsakte is geweest dat de flatwoningen zonder toestemming voor korte periodes mogen worden verhuurd. Wanneer dit niet het geval was geweest, zo stelt [eiser1] c.s. terecht, dan had kunnen worden volstaan met artikel 9 lid 1 sub l. Dat de bestemming “hotel/bedrijfsruimte” meerdere functies in zich heeft, waaronder logies, zoals de VvE als verweer aanvoert, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders.
Artikel 25 lid 4 sub c
4.11.
Ten aanzien van artikel 25 lid 4 sub c van de splitsingsakte betoogt de VvE dat dit verbod uitsluitend betrekking heeft op het uitoefenen van een beroep of bedrijf in strijd met de wet of de goede zeden en dat dit daarom niet relevant is het in onderhavige geschil. De VvE miskent daarmee echter dat uit dit artikel wel volgt dat bij het opstellen van de splitsingsakte oog is geweest voor activiteiten waarvan men niet wilde dat deze in een privé-gedeelte zouden plaatsvinden. Dat in artikel 25 noch ergens anders in de splitsingsakte een verbod op commerciële exploitatie van flatwoningen is opgenomen, moet tegen die achtergrond ook worden gezien als een aanwijzing, dat bij het opstellen van de splitsingsakte niet is beoogd een dergelijk gebruik te verbieden.
Gehele inhoud van de akte
4.12.
Ook wanneer bovenstaande bepalingen worden bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte, is naar het oordeel van de rechtbank geen andere conclusie mogelijk, dan dat is beoogd om verhuur van flatwoningen voor korte periodes toe te staan.
4.13.
De VvE beroept zich in dat kader nog op artikel 2 lid 1, 2 en 4 van de splitsingsakte en betoogt dat door verhuur voor korte periodes sprake is van onredelijke hinder, althans dat de eigenaars van flatwoningen die voor korte periodes verhuren zich niet overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens - kort gezegd - het hotel gedragen. De VvE miskent daarmee naar het oordeel van de rechtbank, dat zolang een eigenaar zorgdraagt voor een ordelijk verloop van de verhuur, op zo een wijze dat het hotel en haar gasten daarvan geen overlast ondervinden, van handelen in strijd met artikel 2 van de splitsingsakte geen sprake is. Het enkele feit dat een eigenaar zijn flatwoning gebruikt overeenkomstig de op grond van de splitsingsakte geldende bestemming, kan op zichzelf immers nooit als onredelijke hinder of als in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid worden aangemerkt.
4.14.
Dit wordt slechts anders indien een eigenaar op zodanig wijze verhuurt, dat daarmee de belangen van de andere eigenaars onaanvaardbaar worden aangetast. Te denken valt aan een eigenaar die zijn appartement voornamelijk verhuurt aan groepen jongeren of aan meer huurders dan waarop het betreffende appartement is berekend. Voornamelijk in dat licht moet ook het bepaalde in artikel 37, 39 en 41 van de splitsingsakte worden gelezen. Het is niet de reeds lang vertrokken toerist tegen wie de VvE op grond van deze bepalingen kan opkomen, maar de betreffende eigenaar zelf. Deze bepalingen bieden daarmee, in combinatie met artikel 2 van de splitsingsakte, een concreet kader waarbinnen de verhuur voor korte periodes kan plaatsvinden en staan daar zeker niet aan in de weg, zoals de VvE wel aanvoert. Dat zowel de VvE als de eigenaar op grond van artikel 37 lid 3 van de splitsingsakte verplicht zijn tot het nemen van maatregelen tot ontruiming, indien een derde zonder enige titel een privé gedeelte betrokken heeft, maakt dit niet anders. In dat geval is immers van verhuur in het geheel geen sprake.
4.15.
Dat artikel 15 lid 9 van de splitsingsakte bepaalt dat een verhoging van een verzekeringspremie voor rekening van de eigenaar komt, indien de wijze van gebruik tot die verhoging leidt, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin een contra-indicatie, zoals de VvE betoogt, maar eerder een indicatie dat wel is uitgegaan van verhuur voor korte periodes. Dit artikel beoogt immers de extra verzekeringskosten in verband met het aanbieden van logies voor rekening van de betreffende eigenaar(s) te laten komen. De rechtbank volgt de VvE daarom ook niet in haar lezing van dit artikel.
Overige gegevens die kenbaar zijn en aannemelijkheid rechtsgevolgen.
4.16.
De VvE betoogt ook dat het systeem van gestapelde rechten maakt dat de bestemming in de splitsingsakte niet in strijd mag zijn met de bestemming in de erfpachtakte en niet meer rechten kan verstrekken aan appartementseigenaars, dan die reeds voortvloeien uit de erfpachtakte. De rechtbank kan uit de door de VvE in het geding gebrachte erfpachtakte met bijlages echter niet afleiden dat verhuur voor korte periodes van appartementsrechten met de bestemming “woning” op grond daarvan niet is toegestaan. Het enkele onderscheid dat de bijlages IV en V bij de erfpachtakte maken tussen de bestemmingen “hotel” en “wonen”, zoals de VvE aanvoert, rechtvaardigt die conclusie in elk geval niet.
4.17.
De rechtbank volgt verder [eiser1] c.s. in zijn stelling dat bij de uitleg van de splitsingsakte meer kan en ook moet worden meegewogen dan de splitsingsakte alleen, maar uitsluitend voor zover dit gegevens betreft die in de openbare registers zijn ingeschreven of die ter plaatse kenbaar zijn. In dat kader is relevant dat volgens de publiekrechtelijke bestemming een horecabedrijf, waarvan de bedrijfsuitoefening hoofdzakelijk is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies, op alle bouwlagen is toegestaan.
4.18.
Ook is relevant dat de flatwoningen direct aan de boulevard van Zandvoort en boven een hotel zijn gesitueerd en, zoals uit de oude splitsingsakte genoegzaam blijkt, aanvankelijk zijn gebouwd als vakantiewoningen. De flatwoningen kunnen dan ook het beste worden vergeleken met de woningen op een bungalow- of vakantiepark, met als voornaamste verschil dat deze woningen niet verspreid liggen op een park, maar zijn gestapeld. De situatie is daarmee wezenlijk anders, dan de veelal in de jurisprudentie besproken verhuur van woningen in grote steden, met name in Amsterdam. Daar is het uitganspunt altijd uitsluitend wonen geweest en heeft verhuur voor korte periodes zich opgedrongen door het succes van verhuurwebsites. In dit concrete geval is het uitgangspunt bij de stichting van het woongebouw recreatieve verhuur geweest en is permanente bewoning pas in een later stadium toegestaan. Dat bij het opstellen van een nieuwe splitsingsakte is beoogd om vanaf dat moment recreatieve verhuur voor korte periodes helemaal te verbieden is, mede gezien in het licht van de hierboven besproken bepalingen uit de splitsingsakte, dan ook onaannemelijk.
Conclusie: verhuur van flatwoningen voor een korte periode is toegestaan
4.19.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de splitsingsakte voorziet in verhuur van flatwoningen voor korte periodes, korter dan twee maanden. De rechtbank zal daarom voor recht verklaren dat commerciële verhuur van flatwoningen niet is strijd is met de splitsingsakte en dat deze vorm van verhuur daarmee is toegestaan.
4.20.
Hieruit volgt ook dat de besluiten van de vergadering van 15 december 2017, die het bestuur van de VvE de bevoegdheid geven om op te treden tegen verhuur van flatwoningen voor een korte periode, nietig zijn. De rechtbank zal aldus voor recht verklaren en de VvE tevens, op straffe van verbeurte van een dwangsom, verbieden uitvoering te geven aan de betreffende besluiten, op welke wijze dan ook. De gevorderde dwangsom zal daarbij worden beperkt.
4.21.
De rechtbank zal niet voor recht verklaren dat alle besluiten van (een orgaan van) de VvE die tot doel hebben of tot doel zullen hebben de bevoegdheid van een eigenaar om zijn appartement met de bestemming “woning” commercieel te verhuren te beperken nietig zijn. Allereerst ontbreekt op dit moment het concrete belang van [eiser1] c.s. bij een dergelijke verklaring voor recht, bovendien kan de rechtbank niet verbieden dat de VvE regels van orde stelt met betrekking tot het feitelijk gebruik, zolang de VvE daarmee de wijze van gebruik niet normeert.
4.22.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW. De kosten aan de zijde van [eiser1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 98,01
- griffierecht 291,00
- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punt × tarief € 543,00)
1.086,00(2,0 punt × tarief € 543,00)
Totaal € 1.475,01
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat commerciële verhuur voor korte periodes van appartementen met de bestemming “woning” niet in strijd is met de splitsingsakte en dat deze vorm van verhuur daarmee is toegestaan,
5.2.
verklaart voor recht dat de besluiten van de vergadering van de VvE van 15 december 2017 die zijn aangeduid als Stemming II en Stemming III, nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte,
5.3.
verbiedt de VvE om uitvoering te geven aan de in rechtsoverweging 5.2 genoemde besluiten, op welke wijze dan ook,
5.4.
veroordeelt de VvE om aan [eiser1] c.s. een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere keer dat zij niet aan de in 5.3 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eiser1] c.s. tot op heden begroot op € 1.475,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman, mr. Th.S. Röell en mr. M. Wouters en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2019. [1]