ECLI:NL:RBNHO:2018:6093

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 6615209 \ CV EXPL 18-727

Uitspraakdatum: 25 juli 2018

Vonnis in de zaak van:

1.Vereniging van Eigenaren [adres]

gevestigd te [plaats]

verder te noemen: VVE

2. Kess Corporation N.V.

gevestigd te Curaçao

verder te noemen: Kess

eiseressen

gemachtigde: deurwaarderskantoor Oude Elferink

tegen

[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam]

zaakdoende te [plaats] en wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. V.M. Besters

1.Het procesverloop

1.1.

De VVE en Kess hebben bij dagvaarding van 24 januari 2018 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend. De VVE en Kess hebben nog schriftelijk gereageerd op de voorwaardelijke tegenvordering.

1.2.

Op 9 juli 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De VVE en Kess zijn daarbij verschenen in de persoon van [betrokkene A] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij faxbrieven van 29 juni 2018 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] drijft sinds 38 jaar een onderneming in loodgieterswerk, zinkwerk en dakwerken. Ook verricht de onderneming installatiewerkzaamheden.

2.2.

Kess is onder andere eigenaar van een aantal panden in [plaats] . Op 7 augustus heeft zij de eigendom geleverd gekregen van het pand [adres] te [plaats] .

2.3.

In 2008 hebben [gedaagde] en Kess een overeenkomst van aanneming van werk gesloten. Kess heeft [gedaagde] opdracht gegeven het dak van het gebouw [adres] te [plaats] te voorzien van nieuwe dakbedekking en dakisolatie aan de buitenzijde. De aanneemsom was € 7.500,00 exclusief btw.

2.4.

In 2008 heeft Kess aan [gedaagde] meerdere opdrachten verstrekt voor werk aan haar andere panden.

2.5.

Op 10 juni 2008 heeft [gedaagde] aan Kess een voorschot betaling ad € 7.854,00 gefactureerd met factuurnummer 080038. Kess heeft dit bedrag op 1 september 2008 betaald.

2.6.

[gedaagde] heeft de werkzaamheden in de zomer van 2008, na ontvangst van de aanbetaling, uitgevoerd. Het dak is door [gedaagde] voorzien van een isolatielaag met onderlaag en Royal gum dakbedekking. [gedaagde] heeft het werk verlaten en een eindnota gestuurd op 17 november 2008 met factuurnummer 080062 ad € 1.071
(€ 8.925,00 - € 7.854,00).

2.7.

Kess heeft op 23 april 2009 € 2.131,79 betaald aan [gedaagde] , dit betrof finale kwijting van de facturen 080062 en ook de factuurnummers 080063 en 080065.

2.8.

Het gebouw is door Kess als eigenaar op 28 mei 2009 gesplitst in vijf appartementsrechten, één appartementsrecht bedrijfsruimte/horeca op de begane grond en vier appartementsrechten particuliere woningen. De woning op de vierde verdieping heeft recht op het gebruik van het dakterras.

Over het dakterras is in de splitsingsakte opgenomen:
“Artikel 31a1. De eigenaar van appartementsrecht met index 5 heeft het recht om voor eigen rekening en risico en op van overheidswege goedgekeurde wijze een dakterras voor eigen gebruik te hebben en te onderhouden. Het onderhoud van dit terras, alsmede het daarbij horend hekwerk is voor zijn rekening.2. Het hebben en houden van het gemelde dak en dakterras dient zo te geschieden dat aan de daken zelf geen schade wordt toegebracht. Is dit toch het geval, dan is de betrokken eigenaar gehouden tot vergoeding van die schade.3. Alle gevolgen, schaden en onderhoud ontstaan door de bestemming en het gebruik als dakterras, komen ten laste van deze appartementseigenaar en zijn alsdan voor diens rekening en risico.”

2.9.

In de splitsingsakte is over de VVE onder meer bepaald:
“Artikel 42, lid 2De vereniging is genaamd: “V.v.E. [adres] te [plaats] ”.

(…)B. BIJZONDERE BEPALINGEN

Voor de eerste keer wordt tot voorzitter benoemd: de eigenaar.”

2.10.

Op 28 mei 2009 is de “Vereniging van Eigenaren [adres] te [plaats] ” ingeschreven in het handelsregister. Op diezelfde datum is Oosteinde Ontwikkelingen B.V. ingeschreven als bestuurder met de bevoegdheid: zelfstandig bevoegd met beperkingen.

2.11.

In de splitsingsakte is het modelreglement 2006 van toepassing verklaard en daarin is bepaald:
“III. Het bestuurArtikel 53(…)5. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures, het aangaan van vaststellingsovereenkomsten, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. (…)”.

2.12.

Kess heeft als eigenaar van het gebouw in 2009 een dakterras gerealiseerd op het dak. Daarna heeft Kess de vier woonappartementen verkocht en in eigendom overgedragen.

2.13.

Op 28 september 2009 heeft [gedaagde] aan [betrokkene B] geschreven:

“Zoals u weet hebben wij op 28-09-2009 de nog diverse werkzaamheden aan het dak verricht, loodwerk aangesmeerd met cement – wat los gelaten puntjes dakbedekking vast gebrand, wij hebben i.v.m. het afsnijden van het dekzink doordat de boeidelen niet verhoogd waren, de zinkenranden van het dak op gezet zodat het zink niet in de dakbedekking kan snijden. U krijgt 10 jaar garantie op het dak van af het factuur datum, dit geld ook voor de deklijsten en e.v.t. insnijding van het zink.”.

2.14.

De VVE heeft [gedaagde] op 26 juni 2013 geschreven:
“
Enkele weken geleden hebben wij telefonisch contact met u gehad betreffende diverse lekkages aan het dak van de [adres] .

De lekkage van de lichtkoepel is al sinds vernieuwing van het dak aanwezig.Tot op heden heeft u correct gereageerd op onze verzoeken om de tekortkomingen te verhelpen.U heeft nu echter te kennen gegeven niet meer te willen komen.Wij wijzen u op de door u afgegeven schriftelijke garantie welke 10 jaar geldend is.

Nogmaals verzoeken wij u contact op te nemen teneinde een afspraak ter plekke te maken zodat de geconstateerde gebreken kunnen worden verholpen door u. (…)”.

2.15.

Op 3 augustus 2013 heeft [gedaagde] aan de VVE geantwoord:
“Het is inmiddels vier jaar geleden dat het dak is vernieuwd (…) het dak is toen lekkage vrij opgeleverd, er is naderhand lekkage ontstaan bij de schoorsteen, wij hebben u er toen op gewezen, dat het boeideel dat door u eigen mensen is geplaatst, niet goed aansloot op de muur waardoor de regen vrij spel had en lekkage gaf, wij hebben dit toen tijdelijk voor u verholpen, met de mededeling, dat u het boeideel opnieuw moet aanbrengen.U heeft ons een jaar na de oplevering gebeld i.v.m. lekkage bij de lichtkoepel, tot grote verbazing bleek dat u zonder overleg, door u eigen personeel een zwaar stalen dakterras had aangebracht, wij hebben toen meteen geconstateerd dat er veel te weinig drukverdelers zijn aangebracht, en dit meteen aan u toenmalige collega [betrokkene B] door gegeven, er zijn diverse foto’s van gemaakt (…)Tevens is door ons moeilijk te achterhalen wat er allemaal op het dak is gebeurd tijdens de werkzaamheden van het aanbrengen van dit terras.

Bij deze kan ik u meedelen dat de garantie vervalt, als er zonder overleg en voorzorg maatregelen een dakterras door derden word aangebracht. (…)”.

2.16.

In maart 2014 heeft [bouwkundig adviesbureau] een rapport uitgebracht over het dak van [adres] . In dit rapport is onder meer opgenomen:
“(…) op enkele plaatsen is door de decentrale belasting van de balklaag, de dragers dus danig ingedrukt dat er direct contact lijkt te ontstaan tussen de tegel en de dakbedekking.Ter plaatse van het contact is geen visuele vervorming van de onderliggende dakbedekking geconstateerd. (…)”.

2.17.

[voormalig eigenaar appartementsrecht A5] , de toenmalige eigenaar van appartementsrecht A5, heeft [gedaagde] op
8 april 2014 namens de VVE gesommeerd om tekortkomingen aan het dak te herstellen en daarbij aangegeven:

“(…) U heeft een schriftelijke garantieverklaring afgegeven nadat het dakterras was aangebracht, u had ook kennis genomen van het aanbrengen van het dakterras. Tevens bent u vier maal ter plekke geweest om op basis van de afgegeven garanties reparaties uit te voeren terwijl het dakterras duidelijk aanwezig was.U heeft nimmer aangegeven dat het aangebrachte dakterras een reden voor vervallen van de garantie zou betekenen, dat kan nu dus ook geen argument zijn.(…)Inmiddels is er door een onafhankelijke deskundige een rapportage gemaakt welke wij bijsluiten. (…)”.

2.18.

[gedaagde] heeft vervolgens bij brief van 14 april 2014 aan [betrokkene A] geschreven:
“In de eerste plaats wil ik u er op wijzen dat ik nooit werkzaamheden heb uitgevoerd voor Vve [adres] .Wij hebben een dak gemaakt voor Kess Corporation (…) daaraan is ook aan gefactureerd.U suggereert dat wij op de hoogte waren dat u een dakterras ging maken, dit een totale leugen, u heeft met ons NOOIT!! gesproken dat er sprake zou zijn van een dakterras (…)Dit terras is door u eigen mensen uitgevoerd, en niet door een gespecialiseerd bedrijf, die had dit ook zeker niet op deze manier geplaatst.Tevens hebben wij u gewezen dat tijdens onze werkzaamheden, er een heel oud dakraam in het dak zat, en dat dit vernieuwd diende te worden, dit wilde u toen niet laten uitvoeren, en aan ons gevraagd of wij dit oude raam wilde inplakken, jaren later heeft u mij gebeld, ik verwijs hierbij naar mijn brief van 03-08-2013, voor een lekkage aan het dak, pas toen heb ik kennis genomen van het dakterras, en zag toen ook dat het oude dakraam was vernieuwd, ook niet door ons gedaan, hier is ook weer een ander soort dakbedekking gebruikt.Ik heb vanaf dat moment ook meteen gewezen dat u garantie vervalt, (…)Ik draag dan ook geen enkele verantwoording, voor de door u zelf aangebrachte schade”.

2.19.

Op 4 november 2014 heeft [bouwkundig adviseur] van [bouwkundig adviesbureau] een opname uitgevoerd van het dak van de [adres] . Hierbij waren aanwezig: [betrokkene A] (lid VVE), [dakdekker/adviseur] (dakdekker/adviseur), [voormalig eigenaar appartementsrecht A5] (voormalig eigenaar appartementsrecht A5) en [bouwkundig adviseur] .

De opname betrof een tweede onderzoek naar de kwaliteit en waterdichtheid van de dakbedekking na demontage van het dakterras en de opnieuw ontstane lekkage na het aanbrengen van een extra laag dakbedekking aan de hoge/ [b-straatzijde] /zijgevel van het dak.
In versie 2 van het rapport is onder meer opgenomen:
“Doelstelling:De VvE heeft als doelstelling een verklaring te zoeken voor de opnieuw ontstane lekkage en een uitspraak te kunnen doen of, door het geheel overlagen van de huidige bedekking, een waterdicht dak voor langere tijd gegarandeerd kan worden.Opname:Tpv de voorgevel is de dakbedekking over een strook van ongeveer 2 breed overlaagd door [naam firma] uit [plaats] .

(…) Aan de hoge zijde van het dak (de zijgevelzijde) is door [naam firma] v.o.f. uit [plaats] het bestaande dak over een strook van ongeveer 2 meter volledig overlaagd.(…) Ook de aansluiting rondom de koepelopstanden van het daktoetredings luik zijn nogmaals verbeterd door rondom extra kimstroken in te plakken.Doordat het terras is gedemonteerd, is goed te zien dat de gevolgschade, van het eerder omstreden dakterras en het ‘verwijt’ van de toenmalige dakdekker, dat alle lekkages alleen het gevolg zijn van het later aangebrachte dakterras op een volgens hem ongeschikte ondergrond en (…) onterecht genoemd kan worden. (…)De kwaliteit van bestaande overlappen van de bedekking onder het verwijderde terras zijn nu ook beter zichtbaar en controleerbaar en matig tot slecht te noemen.Op veel plaatsen zijn de naden niet vol en zat doorgebrand en is aannemelijk dat op diverse plaatsen de bedekking tpv deze losse naden niet waterdicht zal zijn.(…) De isolatie is vochtig/nat aan zowel de onder- als bovenzijde en na verwijdering van de isolatie is duidelijk de natte dakbedekking zichtbaar die dienst doet als dampdichte onderlaag. (…) Het is niet onderzocht/bekend of onder de dampdichte onderlaag nog meer lagen oude dakbedekking aanwezig zijn. (…)

Conclusie:- Door de demontage van het dakterras is nu opnieuw, en nog beter, zichtbaar geworden, dat de overlast/lekkage zeker geen gevolg is geweest van het later aangebrachte dakterras, maar voor het gevolg van de zeer matig tot slecht aangebrachte dakbedekking en de daaronder aangebrachte en mogelijk matig mechanisch bevestigde isolatielaag met bovendien slecht aangebrachte aansluitingen langs dakranden, afvoeren en overige dakopstanden. (…)- Een goed aangebrachte extra laag dakbedekking zal een 100% waterdicht dak garanderen conform de voorwaarden van de dakdekker.- De geconstateerde problemen met het opgesloten vocht in, op- en onder de isolatielaag zullen door het overlagen niet zijn opgelost.”

2.20.

Bij brief van 16 februari 2016 hebben [betrokkene B] namens de VVE en [betrokkene A] namens Kess onder meer het volgende aan [gedaagde] bericht:
“Bij schrijven d.d. 8 april 2014 hebben wij u verzocht de tekortkomingen te herstellen, bij geen gevolg hebben wij aangegeven de herstelwerkzaamheden door een derde uit te laten voeren.

Inmiddels zijn de herstelwerkzaamheden door een derde uitgevoerd waarbij de kosten hoger zijn dan het bedrag welke aan u betaald is voor aanbrengen van het nieuwe dak.Wij stellen u in de gelegenheid om deze kwestie in der minne op te lossen door het initieel aan u betaalde bedrag terug te storten.Het bedrag welke destijds aan u betaald is, is € 12.495,00. (…)”.

2.21.

[gedaagde] heeft op 20 februari 2016 geantwoord aan [betrokkene A] en verwezen naar zijn standpunten zoals weergegeven in de brief van 3 augustus 2013 en de brief van 14 april 2014.

2.22.

Op 31 mei 2016 heeft Kess [gedaagde] een betalingsherinnering gestuurd en daarbij de verschuldigdheid van incassokosten en vertragingsrente aangezegd. Op 28 juni 2016 hebben de VVE en Kess hun vordering uit handen gegeven aan hun gemachtigde. Bij brief van
14 juli 2016 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de vordering betwist. De gemachtigde van de VVE en Kess heeft bij brief van 26 juli 2016 aan [gedaagde] aangegeven de vordering te handhaven.

2.23.

Op 5 juni 2018 is in het handelsregister een tweede bestuurder van de VVE geregistreerd per 1 januari 2018: [betrokkene A] , met de titel van voorzitter en met de bevoegdheid: zelfstandig bevoegd met beperkingen.

3.De vordering

3.1.

De VVE en Kess vorderen, na vermindering van eis ter zitting, dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 8.925,00, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en rente.

3.2.

Zij leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de VVE eigenaar is van het gebouw ten behoeve waarvan [gedaagde] het dak heeft vernieuwd en dat Kess [gedaagde] opdracht heeft gegeven voor het werk. [gedaagde] heeft het werk ondeugdelijk uitgevoerd omdat het dak kort na aanleg lekkages vertoonde. [gedaagde] is daarvan op de hoogte gesteld en hij is meerdere malen in de gelegenheid gesteld om het dak te herstellen en reparaties aan het dak uit te voeren. Daartoe was [gedaagde] verplicht omdat hij 10 jaar garantie heeft gegeven op de aanleg van de dakbedekking. Op 8 april 2014 heeft [gedaagde] een laatste kans gekregen om zelf het dak te herstellen alvorens een derde zou worden ingeschakeld. Hiertoe is [gedaagde] niet overgegaan en daarom heeft een derde partij het dak hersteld. De VVE en Kess hebben de factuur van de derde betaald. Deze uitgaven hadden zij niet hoeven doen, indien [gedaagde] zijn werk deugdelijk had uitgevoerd. De kosten van de derde zijn als schade toerekenbaar aan [gedaagde] en dienen voor [gedaagdes] rekening te komen. [gedaagde] dient de door hem ontvangen aanneemsom ad € 8.925,00 terug te betalen aan de VVE en Kess.

4.Het verweer en de voorwaardelijke tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Ten aanzien van de VVE voert [gedaagde] primair aan dat zij niet-ontvankelijk is in haar vordering omdat het bestuur van de VVE geen machtiging heeft van de vergadering van appartementseigenaars voor het instellen van onderhavige procedure.

4.2.

Vervolgens voert [gedaagde] aan dat uit de dagvaarding niet blijkt op welke rechtsgronden de VVE en Kess hun vordering baseren. Hiermee wordt het [gedaagde] onmogelijk gemaakt om verweer te voeren en ligt de vordering voor afwijzing gereed.

4.3.

Voorzover de VVE en Kess zich beroepen op artikel 6:74 BW dan voert [gedaagde] aan dat hij geen overeenkomst is aangegaan met de VVE.

4.4.

[gedaagde] erkent dat hij een overeenkomst van aanneming van werk heeft gesloten met Kess voor het vernieuwen van het dak. Het werk dient op 17 november 2008 als opgeleverd te worden beschouwd. [gedaagde] betwist dat het dak kort na aanleg lekkages dan wel andere gebreken zou hebben vertoond. Ook blijkt nergens uit op welke wijze het dak door [gedaagde] ondeugdelijk zou zijn bedekt dan wel vernieuwd. Er is daarom geen sprake van een tekortkoming van [gedaagde] en de garantie is daarom ook niet van toepassing. Verder is de garantie vervallen.

4.5.

Ten aanzien van Kess voert [gedaagde] aan dat de eerste brief van Kess aan [gedaagde] dateert van 16 februari 2016. De eerdere correspondentie is enkel gevoerd door de VVE. Voor het intreden van verzuim is een schriftelijke verklaring met een ingebrekestelling nodig en die ontbreekt. Omdat er geen sprake is van verzuim kan er door Kess geen aanspraak worden gemaakt op enige schadevergoeding.

4.6.

Door de vermindering van eis is de voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde] vervallen.

5.De beoordeling

m.b.t. ontvankelijkheid VVE

5.1.

Lid 2 van artikel 5:126 BW bepaalt dat een vereniging van eigenaars binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. De grenzen van die bevoegdheid wordt bepaald door de statuten van de vereniging en het splitsingsreglement. [gedaagde] beroept zich op lid 5 van artikel 53 van het splitsingsreglement waarin staat dat het bestuur van de VVE voor het instellen van onderhavige vordering de machtiging behoeft van de vergadering van eigenaars en neemt het standpunt in dat de betreffende machtiging ontbreekt.

5.2.

In reactie daarop heeft de VVE een uittreksel uit het handelsregister overgelegd waaruit blijkt dat Oosteinde Ontwikkelingen B.V. sinds 28 mei 2009 en [betrokkene A] sinds 5 juni 2018 in het handelsregister zijn geregistreerd als diens zelfstandig bevoegd bestuurders met beperkingen. Ter zitting heeft [betrokkene A] desgevraagd nog gesteld dat de VVE alle appartementseigenaars vertegenwoordigd en dat alle correspondentie die de VVE met [gedaagde] heeft gevoerd daarom ook namens Kess is gestuurd. Verder heeft [betrokkene A] gesteld dat al zijn telefoongesprekken met [gedaagde] zowel namens de VVE als namens Kess zijn gevoerd omdat hij van allebei de rechtspersonen bestuurder is. Tevens heeft de VVE een schermprint van een document met de naam ‘notulen 24062015’ bestaande uit twee zwart gemaakte alinea’s tekst en een gedeeltelijk leesbare alinea met als kopje ‘Vordering [gedaagde] ’ overgelegd als productie E.10.

5.3.

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat uit het stuk dat is overgelegd als productie E.10 niet kan worden afgeleid dat de vergadering van eigenaars machtiging heeft verleend aan het bestuur van de VVE om onderhavige procedure in te stellen. Op basis van het overgelegde stuk kan niet worden vastgesteld of de vergadering heeft besloten om het bestuur de betreffende machtiging te verlenen. Daarbij komt dat op basis van de processtukken en de standpunten van partijen, niet kan worden geoordeeld dat de VVE een zelfstandige rechtsverhouding met [gedaagde] heeft en of haar wel een daarvan afgeleid zelfstandig vorderingsrecht tot vergoeding van schade toekomt.
Indien de VVE als belangenbehartiger van de gezamenlijke eigenaars van de appartementsrechten optreedt omdat de rechtsverhouding tussen Kess en [gedaagde] bij de koop en levering van de appartementsrechten is overgegaan op de huidige eigenaars, zoals ter zitting door de VVE en Kess aanvullend is gesteld, dan dienen die eigenaars aan de instelling van de vordering afzonderlijk hun medewerking te verlenen. Ook daarvan is niet gebleken. De kale stelling van [betrokkene A] ter zitting dat hij handelt namens alle appartementseigenaars is onvoldoende, nu volmachten waaruit een en ander blijkt niet zijn overgelegd en [gedaagde] een en ander betwist.

5.4.

De conclusie is dan ook dat de VVE niet ontvankelijk is in haar vordering.

vordering van Kess

5.5.

Kess legt aan haar vordering ten grondslag dat zij schade heeft geleden doordat [gedaagde] het hem opgedragen werk niet goed heeft uitgevoerd. Ter onderbouwing van haar stelling heeft Kess een rapport van haar partijdeskundige [bouwkundig adviesbureau] overgelegd. Uit dit rapport, maar ook uit het verhandelde ter zitting blijkt, dat er sinds de werkzaamheden van [gedaagde] in 2008 door meerdere partijen is gewerkt op- en aan het dak. Zo is er in 2009 een dakterras aangelegd, is het ‘oude’ dakraam vervangen door een nieuw dakraam met gebruik van andersoortige dakbedekking, is de dakbedekking aan de voorgevel- en zijgevel zijde overlaagd door [naam firma] v.o.f. en zijn er tussen november 2014 en februari 2016 herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan het dak. Hierdoor kan nu niet meer worden vastgesteld wat de oorzaak van de lekkage is en of die oorzaak kan worden toegerekend aan een mogelijke tekortkoming van [gedaagde] .

5.6.

Voorzover Kess zich beroept op de door [gedaagde] aan haar verstrekte garantie op zijn werk, baat dit haar niet. Zoals blijkt uit het rapport van Kess hebben er na [gedaagde] meerdere partijen gewerkt op- en aan het dak. Naar het oordeel van de kantonrechter is het beroep van Kess op de garantie, gelet op het gegeven dat er nadat [gedaagde] zijn werkzaamheden had afgerond meerdere partijen aan het dak hebben gewerkt, waardoor het causale verband tussen de lekkages en de werkzaamheden van [gedaagde] niet (meer) kan worden vastgesteld, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [gedaagde] heeft zich, gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden terecht beroepen op het verval van de door hem gegeven garantie.

5.7.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Kess zal afwijzen.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van de VVE en Kess, omdat zij ongelijk krijgen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart de VVE niet-ontvankelijk in haar vordering;

6.2.

wijst de vordering van Kess af;

6.3.

veroordeelt de VVE en Kess tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 500,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.

De griffier De kantonrechter