ECLI:NL:RBNHO:2017:6377

• Datum uitspraak: 23 augustus 2017
• Publicatiedatum: 26 juli 2017
• Zaaknummer: 5772371 CV EXPL 17-1949 (H.K.)
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: P.G. Vroom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing huurprijsherziening na renovatie horecaruimte met nieuwe huurovereenkomst

Partijen sloten een huurovereenkomst voor een horecabedrijf met een huurprijs van circa €7.000 per maand. Na een gevelrenovatie van ongeveer €150.000,-, uitgevoerd door verhuurder, werd een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs die ondanks de verbetering gelijk bleef. Huurder vorderde herziening van de huurprijs op grond van art. 7:303 BW, stellende dat geen nieuwe huurprijs was overeengekomen en dat de renovatie hinder veroorzaakte.

De rechtbank oordeelde dat partijen met de allonges een nieuwe huurprijs voor een periode van tien jaar hadden afgesproken, waarbij de huurprijs ondanks de renovatie feitelijk was verlaagd. De investeringen van huurder in het interieur waren veiliggesteld door de verlenging van de huurperiode. De stelling van huurder dat sprake was van schade of misleiding werd niet aannemelijk geacht. Ook was er geen sprake van dwang, dwaling of bedrog, mede omdat huurder voldoende tijd had om de allonge te laten beoordelen.

De vordering tot huurprijsherziening werd daarom afgewezen. Huurder werd veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak bevestigt dat een ingrijpende renovatie en een nieuwe huurovereenkomst met een vaste huurprijs gedurende tien jaar een huurprijsherziening kan uitsluiten.

Uitkomst: De vordering tot huurprijsherziening wordt afgewezen en eiseres wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 5772371 \ CV EXPL 17-1949 (H.K.)

Uitspraakdatum: 23 augustus 2017

Vonnis in de zaak van:

[eiseres] , h.o.d.n. LUNCHROOM PREGO

wonende en kantoorhoudende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. M.U. Poerink, advocaat te Woerden

tegen

de besloten vennootschap SEGESTA EXPLOITATIE II B.V.

gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar

gedaagde

verder te noemen: Segesta

gemachtigde: mr. J.M. de Bruin, advocaat te Amsterdam.

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 27 februari 2017 een vordering tegen Segesta ingesteld. Segesta heeft geantwoord.

1.2.

Op 26 juli 2017 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij [eiseres] in persoon is verschenen, en Segesta bij [x] (algemeen directeur) en [y] (hoofd portefeuillehouder management); partijen werden bijgestaan door hun gemachtigde.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigden van beide partijen hebben pleitnotities overgelegd.
Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] bij brief van 30 mei 2017 nog een productie in het geding gebracht.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt sinds 1 juli 2004 van Segesta de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres] , met bestemming om te worden gebruikt als horecabedrijf, tearoom, conform het vigerende bestemmingsplan.

2.2.

De huurprijs bedraagt thans € 7.043,84, excl. btw, per maand.

2.3.

Op 26 juni 2014 hebben partijen een (eerste) allonge getekend met de volgende inhoud:

In aanmerking genomen dat:

A. Tussen verhuurder en huurder met ingang van 1 april 2004 een huurovereenkomst is gesloten voor de winkelruimte gelegen aan de [adres] voor een periode van 10 jaar, waarna de huurovereenkomst aansluitend is verlengd voor een periode van 5 jaar. Derhalve lopende tot en met 31 maart 2019.

B. Verhuurder voor eigen rekening de gevel van het gehuurde zal renoveren, zonder aanpassing van de huurprijs.

C. Huurder in ruil voor de renovatie van haar gevel, die naar verwachting in januari 2015 zal plaatsvinden, de huurovereenkomst aansluitend voor een nieuwe periode van 10 jaar zal verlengen.

D. Huurder en verhuurder middels deze allonge een en ander nader wensen vast te leggen,

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

1. Renovatie gevel

Verhuurder zal voor eigen rekening de gevel van het gehuurde renoveren. Een en ander

conform bijgevoegde geveltekeningen. Naar verwachting zullen de renovatiewerkzaam-heden in januari 2015 plaatsvinden.

2. Huurtermijn

Met ingang van 1 april 2015 zal de huurovereenkomst worden verlengd voor een nieuwe

periode van 10 jaar, derhalve tot en met 31 maart 2025. Na deze periode zal de

huurovereenkomst aansluitend worden verlengd voor een periode van telkens 5 jaar.

De huurprijs van € 6.908,75 per maand, prijspeil 1 april 2014, nog te indexeren naar 2015, geldt als nieuwe aanvangshuurprijs voor de nieuwe huurperiode.

3. Overig

Voor het overige blijven alle bepalingen zoals genoemd in de huurovereenkomst onveranderd van kracht (…)”

2.4.

Op 15 juni 2015 hebben partijen een (tweede) allonge getekend met de volgende inhoud:

In aanmerking genomen dat:

A. Partijen aanvullende afspraken zijn overeengekomen ten aanzien van de eerste allonge.

B. Partijen middels deze allonge een en ander willen vastleggen.

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt;

1. Renovatie gevel

De In artikel 1 van de eerste allonge genoemde datum wordt gewijzigd van januari 2015 naar januari 2016. De in ditzelfde artikel genoemde geveltekeningen worden vervangen door de na aangehechte indicatieve geveltekeningen.

De werkzaamheden zullen starten op 5 januari 2016.

2. Huurvrije periode

Ter compensatie voor de overlast van de hierboven genoemde renovatiewerkzaamheden aan de gevel en als tegemoetkoming voor de door huurder te maken kosten, verkrijgt huurder bij aanvang van de renovatiewerkzaamheden eenmalig een huurvrije periode van 2 maanden.

3. Overig

Voor het overige blijven alle bepalingen zoals genoemd in de huurovereenkomst onveranderd van kracht (…)”

2.5.

De renovatiekosten, die Segesta voor haar rekening heeft genomen, bedroegen ongeveer € 150.000,--.

2.6.

Omdat het bedrijf van [eiseres] vanwege de gevelrenovatie enige tijd was gesloten, heeft [eiseres] deze tijd benut om voor haar kosten de bedrijfsruimte van binnen te verbeteren voor een bedrag € 12.738,55.

2.7.

Na voltooiing van de renovatie opende [eiseres] op 26 februari 2016 haar bedrijf. In verband met de ondervonden overlast hebben partijen uiteindelijk een huurvrije periode afgesproken van drie maanden.

2.8.

Op 22 december 2016 heeft de kantonrechter op verzoek van [eiseres] ex art. 7:304 BW een deskundige benoemd om schriftelijk advies te geven omtrent de nadere huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte.

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat omtrent de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (inclusief allonges) zowel de huurder als de verhuurder conform art. 7:303 BW met ingang van 1 juli 2014 kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen, met veroordeling van Segesta in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.
In verband met een gevelrenovatie hebben partijen een allonge getekend. Voorafgaande aan de allonge bedroeg de huurprijs € 6.739,50 per maand en daarna € 6.908,75, conform de contractuele indexatie. De gevelrenovatie is later ingepland, namelijk 5 januari 2016.

Volgens [eiseres] is de huurprijs vatbaar voor herziening. Dit is mogelijk omdat geen nieuwe huurprijs tussen partijen is overeengekomen; deze is hetzelfde gebleven. Bovendien heeft de gevelrenovatie op initiatief van de Segesta plaatsgevonden en heeft [eiseres] hier hinder van ondervonden.
is van mening dat zij een vordering ex art. 7:303 BW kan indienen, omdat de huurovereenkomst meer dan 10 jaar geleden is gesloten. Partijen hebben niet over een huurprijsherziening gesproken, laat staan dat dit tussen partijen zou zijn overeengekomen. Er is geen sprake geweest van aanbod en aanvaarding. Ook op basis van het Haviltex-criterium kan niet worden geoordeeld dat partijen een nadere huurprijs zijn overeengekomen die de komende 10 jaar niet kan worden herzien. Indien (tekstueel) uit de allonge zou volgen dat sprake is van een huurprijsaanpassing, dan is sprake van misleiding en/of misbruik van omstandigheden aan de zijde van Segesta dan wel dwaling aan de zijde van [eiseres] . Zo nodig doet [eiseres] een beroep op vernietiging van deze rechtshandeling.

4. Het verweer

Segesta betwist de vordering en verzoekt afwijzing van deze vordering. Zij voert hiertoe – samengevat – het volgende aan.
Segesta is van mening dat partijen tussentijdens een nadere vaststelling van de huurprijs zijn overeengekomen met ingang van 1 april 2015. Partijen zijn namelijk overeengekomen, dat de geïndexeerde huurprijs geldt als de nieuwe (aanvangs)huurprijs voor de nieuw overeengekomen huurperiode. Dit betekent dat de huurprijs kan worden herzien met ingang van 1 april 2025. De zekerheid over de gelijkblijvende huur (behoudens indexeringen) gedurende de huurperiode wilde Segesta logischerwijze hebben, aangezien zij fors in het gehuurde ging investeren, te weten voor een bedrag van € 150.000,--. Deze investering zou Segesta niet hebben gepleegd als [eiseres] onmiddellijk na de renovatie een huurprijsverlaging zou kunnen vorderen. Segesta verwijst naar de door partijen getekende allonges. Segesta betwist dat [eiseres] niet zou hebben geweten wat zij tekende. Partijen hebben tevoren over de renovatie gesproken en over de tussentijdse nadere vaststelling van de huurprijs in verband met deze renovatie. Hier is [eiseres] mee akkoord gegaan. Zij kan nu niet eenzijdig op deze afspraken terugkomen. Segesta heeft er bezwaar tegen dat [eiseres] thans stelt dat sprake zou zijn van dwang, dwaling of bedrog. Dit standpunt heeft zij niet eerder dan ter zitting ingenomen.

5. De beoordeling

5.1.

De kern van het geschil tussen partijen is, of er al dan niet met ingang van 1 april 2015 tussen partijen een nieuwe huurprijs is afgesproken voor de komende 10 jaar, zodat [eiseres] thans niet als huurder herziening van de huurprijs kan vorderen.

5.2.

Met de renovatie van het gehuurde in de oorspronkelijke stijl van de Amsterdamse School is de uitstraling van het gehuurde naar huidige maatstaven aanmerkelijk verbeterd en is voor het geveldeel van het gehuurde ook rekening gehouden met wensen van [eiseres] . Daarmee is evenzeer de waarde van het gehuurde toegenomen en daarmee ook de verhuurwaarde.

Niet gebleken is dat de huurwaarde vóór de renovatie dermate (niet marktconform) hoog was dat ondanks de renovatie van het gehuurde de bestaande huur nog steeds te hoog zou zijn.

Doordat blijkens de allonges de overeen te komen huurprijs ondanks de kostbare renovatie hetzelfde blijft, is feitelijk sprake van een nieuwe verlaagde huurprijs. Derhalve is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een nieuwe afspraak omtrent de hoogte van de huurprijs tot 1 april 2025. Deze uitleg van de beide allonges voldoet in het licht van de hiervoor genoemde feiten aan de zogenaamde Haviltexnorm.

5.3.

Daarnevens is van belang te overwegen dat de investeringen die [eiseres] heeft gedaan in het interieur van het gehuurde door de verlenging van de huurperiode veilig zijn gesteld. Immers, de afschrijvingstermijn van dergelijke investeringen placht, behoudens bijzondere omstandigheden, veelal te worden vastgesteld op een termijn van 10 jaar. Gelet op deze verlenging van de huurperiode kan niet worden gezegd dat Segesta door deze investering is verrijkt, zoals [eiseres] heeft aangevoerd.

5.4.

De opmerking van [eiseres] dat zij door de renovatie schade heeft geleden is in dit geding niet aannemelijk gemaakt. Voor zover [eiseres] toch met enig succes zou kunnen stellen dat zij schade heeft geleden door de renovatiewerkzaamheden, dan lag het op haar weg om schadevergoeding te vorderen eventueel gecombineerd met opschorting van de huurbetaling. Nu zulks niet is gebeurd, dient ervan te worden uitgegaan dat van schade aan de zijde van [eiseres] geen sprake is. Bovendien heeft Segesta rekening gehouden met de directe schade die [eiseres] heeft geleden ten gevolge van de renovatiewerkzaamheden door haar drie maanden vrij te stellen van de verplichting tot betaling van de huursom.

5.5.

Ook de stelling van [eiseres] , dat het niet een om een renovatie zou gaan maar om onderhoud aan het gehuurde, wordt gepasseerd. Het zal ongetwijfeld om een stukje onderhoud gaan, maar toch vooral om renovatie, waar [eiseres] mee heeft ingestemd.

5.6.

Voor zover al relevant, wordt nog overwogen, dat geen dragende en enigszins aannemelijke feiten door [eiseres] naar voren zijn gebracht op grond waarvan in redelijkheid getwijfeld zou kunnen worden aan haar handelingsbekwaamheid binnen de huurrelatie met Segesta. [eiseres] is een professionele partij die op een A-locatie een horecagelegenheid exploiteert.

5.7.

Tot slot wordt, gelet op het vorenstaande, nog overwogen dat van dwang, dwaling of bedrog geen sprake is. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] in het hele proces van renovatie en interieurverbouwing bij Segesta het punt van huurverlaging aan de orde heeft gesteld. Uiteraard had dat voor de hand gelegen als goed huurder en dient een dergelijke discussie niet eerst na de renovatie te worden gevoerd. Bovendien is van belang dat onbetwist is gesteld, dat [eiseres] na 20 juni 2014 zes dagen de tijd heeft gekregen dan wel genomen alvorens zij de allonge heeft ondertekend. Zij heeft in die tijd overleg kunnen plegen met haar adviseur over de inhoud van de allonge.

5.8.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter, dat voor zover de wens van [eiseres] tot huurverlaging wordt ingegeven door tegenvallende exploitatieresultaten van het gehuurde, aan deze bezwaren voorbij wordt gegaan, nu dergelijke zaken over een langere periode dienen te worden bekeken en een oorzaak daarvoor niet is genoemd.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen, omdat thans geen nadere huurprijsvaststelling kan worden gevorderd door een van partijen.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

Wijst de vordering af.

6.2.

Veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Segesta worden vastgesteld op een bedrag van € 500,00 aan salaris van de gemachtigde van Segesta, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag indien [eiseres] deze kosten niet binnen acht dagen na betekening van dit vonnis heeft voldoen, te rekenen vanaf die datum aan de dag der voldoening.

6.3.

Verklaart de veroordeling in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.G. Vroom en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.

De griffier De kantonrechter