Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 4244137 \ CV EXPL 15-5226 (H.K.)
Uitspraakdatum: 17 februari 2016
Vonnis in de zaak van:
1.[naam eiser] en
2. [Naam eiser], beiden wonende te [adres]
eisers, verder gezamenlijk ook te noemen [de huurders]
gemachtigde: SRK Rechtsbijstand (mevr. S.M.A. Moerman, LL.B.) te Zoetermeer
tegen
1.de besloten vennootschap DELTA LLOYD VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,met statutaire zetel te Amsterdam en gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam aan
de Spaklerweg 4
2. de vennootschap onder firma FA. HOORN, DE VOS, METSELAAR EN STUROP,
gevestigd en kantoorhoudende te Zaandam aan de Paltrokstraat 20
gedaagden, verder afzonderlijk ook te noemen Delta Lloyd en HVMS
gemachtigde: mr. B. Vanatova, advocaat te Amsterdam.
1.Het procesverloop
1.1.
[de huurders] heeft bij dagvaardingen van 18 en 19 juni 2015 een vordering tegen gedaagden ingesteld. Gedaagden hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 14 januari 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van gedaagden heeft pleitaantekeningen overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Op 23 december 1998 is een huurovereenkomst gesloten tussen Delta Lloyd Woningbouw B.V. als verhuurder en eisers als huurders. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 1999 en heeft betrekking op de woning [Adres] .
Het betreft een hoekwoning.
2.2.
In de Algemene Bepalingen behorende bij de huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“Wijzigingen of voorzieningen door huurder
3.1
Het is huurder niet toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. (…)
3.3
Verhuurder is bevoegd aan de in dit artikel bedoelde toestemming voorschriften voor huurder te verbinden, met name met betrekking tot de door hem te gebruiken materialen, de toe te passen constructies en de te volgen werkwijzen, in het bijzonder met het oog op de mogelijkheid van en de gevolgen voor toekomstig onderhoud en veiligheid. (…)
Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen
8.2
Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurder erfafscheidingen, schuren, getimmerten en andere opstallen te plaatsen, te wijzigen of te verwijderen. (…)
8.3
Het bepaalde onder 3 is van overeenkomstige toepassing.”
2.3.
Medio mei 2014 heeft [de huurders] telefonisch aan de heer [de beheerder] van HVMS (de beheerder) verzocht om toestemming te krijgen voor het bouwen van een praktijkruimte naast het gehuurde. Nadat [de huurders] desgevraagd een ontwerpschets had ingeleverd, heeft HVMS bij brief van 2 juni 2014 namens de verhuurder haar toestemming geweigerd.
2.4.
Bij e-mail van 16 oktober 2014 heeft [de huurders] aan HVMS gevraagd om een tuinhuis te mogen plaatsen.
2.5.
Op 17 oktober 2014 heeft HVMS een brief aan [de huurders] gestuurd, waarin de voorwaarden zijn aangegeven voor het verlenen van toestemming. Deze voorwaarden zijn:
Bij bouwwerken groter dan 2 m² en/of hoger dan 1 m dient aanwezig te zijn een bewijs van aanmelding bij Bouw- en Woningtoezicht in het kader van het Bouwbesluit. Het tuinhuis mag niet hoger zijn dan de reeds aanwezige erfafscheiding van 1,80 m; maximale afmetingen van 1,8 x 2 x 2 meter (HxBxD) mogen niet worden overschreden.
De uitvoering dient op vakkundige wijze overeenkomstig de vergunning te geschieden, opdat het geheel een verzorgde indrukt geeft en niet storend is voor de woonomgeving.
Het tuinhuis moet nadien regelmatig van onderhoud worden voorzien.
Het houtwerk dient te worden gebeitst of geolied.
Bij het verlaten van de woning dient het geheel in de oorspronkelijke staat te worden teruggebracht.
Voorafgaand en na het gereedkomen van de werkzaamheden dient [de huurders] de beheerder (HVMS) te informeren.
De toestemming voor het plaatsen van een tuinhuis wordt verleend voor een periode van 5 jaar.
[de huurders] dient zich voldoende te verzekeren.
Akkoord van geen bezwaar van huurders van naastgelegen woningen.
2.6.
Bij e-mail van 23 oktober 2014 heeft [de huurders] aan HVMS laten weten het niet eens te zijn met de voorwaarden, omdat het beoogde tuinhuis groter is dan in de voorwaarden vermeld.
2.7.
Bij brieven van 17 november en 2 december 2014 heeft HVMS het verzoek van [de huurders] nogmaals afgewezen. Bovendien heeft HVMS in de brief van 2 december 2014 [de huurders] erop gewezen dat bedrijfsvoering in het gehuurde niet is toegestaan.
3.De vordering
3.1.
[de huurders] vordert dat de kantonrechter, bij een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [de huurders] machtigt om bij hun woning aan de [Adres] een tuinhuis te plaatsen met de afmeting van 2,7 x 4,5 x 4,5 m (HxBxD), kosten rechtens.
3.2.
[de huurders] legt aan de vordering – [de beheerder] weergegeven – het volgende ten grondslag.
[de huurders] heeft per abuis Delta Lloyd Vastgoed Ontwikkeling B.V. gedagvaard in plaats van Delta Lloyd Vastgoed Woningen B.V. Verhuurder Delta Lloyd is regelmatig van naam veranderd, waardoor het moeilijk was de juiste naam bij de Kamer van Koophandel te achterhalen. Bovendien heeft [de huurders] ook de beheerder HVMS gedagvaard.
[de huurders] heeft per abuis Delta Lloyd Vastgoed Ontwikkeling B.V. gedagvaard in plaats van Delta Lloyd Vastgoed Woningen B.V. Verhuurder Delta Lloyd is regelmatig van naam veranderd, waardoor het moeilijk was de juiste naam bij de Kamer van Koophandel te achterhalen. Bovendien heeft [de huurders] ook de beheerder HVMS gedagvaard.
[de huurders] wenst een tuinhuis te plaatsen van 2,7 x 4,5 x 4,5 meter. Feitelijk is dit een praktijkruimte. Mevrouw [de huurders] is momenteel afhankelijk van een WIA-uitkering. Zij volgt via UWV een opleiding tot kindercoach. Na afronding van deze opleiding wil zij de theorie in de praktijk brengen als zelfstandige. Daarvoor hij zij het tuinhuis nodig, dat inmiddels is aangeschaft voor € 1.250,--. Weliswaar wordt in de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst over te stellen voorwaarden gesproken, maar hier staat niet specifiek in vermeld aan welke voorwaarden en/of maten een tuinhuis moet voldoen. Het plaatsen van een tuinhuis schaadt niet de verhuurbaarheid en [de huurders] is bereid het tuinhuis weer weg te halen als men uit de woning vertrekt. De buren hebben geen bezwaren tegen plaatsing van het tuinhuis en er is een vergunning aangevraagd. Echter, de gemeente wil de vergunning pas afgegeven als de verhuurder ermee instemt. Omdat [de huurders] een hoekwoning bewoont, is de tuin groter dan de tuinen van de andere huurwoningen. In de tuin van [de huurders] bevinden zich al een drietal bouwwerken: een schuur met puntdak, een carport en een klein tuinhuisje.
4.Het verweer
Gedaagden betwisten de vordering van [de huurders] . Zij voeren hiertoe – samengevat – het volgende aan.
dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in de vordering, omdat de verkeerde partij is gedagvaard. Delta Lloyd Vastgoed Ontwikkeling B.V. is geen verhuurder en ook nooit geweest. Omdat HVMS slechts beheerder is, kan [de huurders] er niet mee volstaan alleen de beheerder als verhuurder te dagvaarden.
dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in de vordering, omdat de verkeerde partij is gedagvaard. Delta Lloyd Vastgoed Ontwikkeling B.V. is geen verhuurder en ook nooit geweest. Omdat HVMS slechts beheerder is, kan [de huurders] er niet mee volstaan alleen de beheerder als verhuurder te dagvaarden.
De verhuurder heeft het recht om voorwaarden te stellen aan de plaatsing van een tuinhuis, waaronder voorwaarden wat betreft uniformiteit en/of die tegemoet komen aan de belangen van omwonenden. Deze voorwaarden hebben bijvoorbeeld betrekking op de grootte van het te bouwen tuinhuis in verband met de aanmelding bij Bouw- en Woningtoezicht in het kader van het Bouwbesluit en de overlast voor de buren. Ook heeft de verhuurder er bezwaar tegen dat het niet om een tuinhuis gaat, maar om een praktijkruimte met een bedrijfsvoering. Overigens is [de huurders] akkoord gegaan met de gestelde voorwaarden, alleen niet met de maximale afmetingen waaraan voldaan moet worden. De verhuurder betwist, dat de buren akkoord zouden zijn met het beoogde tuinhuis; er zijn geen verklaringen van de buren overgelegd. Ook is geen vergunning van de gemeente overgelegd.
5.De beoordeling
Ontvankelijkheid
5.1.
In de eerste plaats dient te worden beoordeeld of [de huurders] ontvankelijk is in de vordering nu de verkeerde rechtspersoon is gedagvaard: Delta Lloyd Vastgoed Ontwikkeling B.V. in plaats van Delta Lloyd Vastgoed Woningen B.V.
Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. Onbetwist is door de gemachtigde van gedaagden aangevoerd, dat de verhuurder Delta Lloyd Vastgoed Woningen B.V. is en dat deze rechtspersoon geen rechtsopvolger is van de vennootschap die door [de huurders] is gedagvaard. Bij de Kamer van Koophandel was eenvoudig na te gaan wat de juiste naam van de verhuurder was. Het feit dat [de huurders] ook de beheerder heeft gedagvaard, maakt dit oordeel niet anders, nu de beheerder geen eigenaar/verhuurder van de woning is.
5.2.
[de huurders] heeft derhalve de verkeerde partijen gedagvaard en dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in de vordering. Dit brengt tevens met zich, dat Buijsters in de proceskosten zal worden veroordeeld.
6.Ten overvloede
Inhoudelijke beoordeling
6.1.
Desgevraagd heeft de raadsman van gedaagden ter zitting verklaard dat Delta Lloyd Vastgoed Woningen B.V. toch graag een inhoudelijke beoordeling wenst en dat zij zich rekenschap van deze inhoudelijke beoordeling zal geven, zich hieraan zal houden en daarnaar zal handelen.
6.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter mag [de huurders] aan deze verklaring het vertrouwen ontlenen dat Delta Lloyd Vastgoed Woningen B.V. zich dienovereenkomstig zal gedragen. Dit brengt met zich dat [de huurders] , hoewel in dit geding geen veroordelend vonnis kan worden gewezen, een voldoende belang bij inhoudelijke beoordeling van de vordering in deze procedure heeft (vgl. HR 11 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9762, rechtsoverweging 3.3.2).
Daarom wordt ten overvloede het navolgende overwogen.
6.3.
[de huurders] beroept zich op art. 7:215 van het Burgerlijk Wetboek [BW], waarin de zelfwerkzaamheden van de huurder zijn geregeld.
Gelet op het overgangsrecht in art. 206a OwNBW is art. 7:215 BW, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft, niet van toepassing op huurovereenkomsten die voor het tijdstip van het in werking treden van titel 4 van Boek 7 zijn gesloten. Nu de huurovereenkomst tussen [de huurders] en verhuurder dateert van (ver) vóór 1 augustus 2003 – het tijdstip van inwerkingtreding van titel 7.4 – heeft derhalve ten aanzien van [de huurders] te gelden dat art. 7:215 BW niet van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde betreft. In concreto is dit artikel dus niet van toepassing op de vraag of [de huurders] gerechtigd is tot het plaatsen van het door hem gewenste tuinhuis.
Dit betekent dat het contractuele verbod en de voorschriften zoals genoemd in de artikelen 3.1, 3.3 en 8.2 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst voluit van toepassing zijn in de relatie tussen [de huurders] en de verhuurder.
6.4.
Met inachtneming van het voren overwogene is inhoudelijk de vraag aan de orde of machtiging moet worden verleend voor het plaatsen van het gewenste tuinhuis, welk tuinhuis feitelijk een praktijkruimte is, zoals ook ter zitting door [de huurders] is erkend. De afmetingen van dit verlangde “tuinhuis” zijn 2,7 x 4,5 x 4,5 meter (HxBxD). De verhuurder heeft toestemming geweigerd, omdat zij slechts een tuinhuis van 1,8 x 2 x 2 meter wil toestaan, conform haar beleid ter zake. Dit beleid past zij ook toe bij andere huurders, zo is door haar gesteld. Voorts is hierbij van belang dat niet duidelijk is of de gemeente een vergunning voor het tuinhuis zal verlenen en of de buren schriftelijk ermee zullen instemmen, aldus verhuurder. [de huurders] heeft daartegenover gesteld dat het tuinhuis niet ontsierend is, geen problemen zal opleveren gelet op de grootte van de tuin en schadevrij zal worden verwijderd bij het verlaten van de huurwoning. Voorts zijn de buren met plaatsing akkoord.
6.5.
[de huurders] stelt dat nu artikel 8 van de Algemene Bepalingen geen specifieke voorwaarden stelt aan de te verlenen toestemming, [de huurders] ervan uit mocht gaan dat toestemming desgevraagd zou worden verkregen. Die stelling is in zijn algemeenheid onjuist. Aan het geven van toestemming mogen voorwaarden worden verbonden. Dit vloeit, zo al niet reeds uit de aard van de toestemmingsvoorwaarde zelf, in ieder geval voort uit het bepaalde in artikel 8.3 van de Algemene Bepalingen, waarin verhuurder zich via artikel 3 uitdrukkelijk het recht tot het stellen van voorwaarden voorbehoudt. De door verhuurder gehanteerde voorwaarden zijn bij brief van HVMS d.d. 17 oktober 2014 aan [de huurders] bekend gemaakt. Dat de verhuurder voorwaarden stelt aan de maximale omvang van het te realiseren tuinhuis, en deze ook wenst te handhaven, is naar het oordeel van de kantonrechter redelijk. Verhuurder heeft haar toestemming met inachtneming van haar beleid dus in beginsel mogen weigeren.
De door [de huurders] aan haar vordering ten grondslag gelegde omstandigheden – ook in onderlinge samenhang bezien – geven daarbij geen steun voor het oordeel dat deze weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vordering zou daarom moeten worden afgewezen.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
Verklaart eisers niet ontvankelijk in hun vordering.
7.2.
Veroordeelt eisers in de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van gedaagden tot en met vandaag vaststelt op € 500,-- salaris gemachtigde, welke kosten dienen te worden voldaan binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf 8 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening.
7.3.
Verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid, kantonrechter en op 17 februari 2016 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter