ECLI:NL:RBNHO:2015:2337

• Datum uitspraak: 18 maart 2015
• Publicatiedatum: 20 maart 2015
• Zaaknummer: 3500848 CV EXPL 14-7161
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.E. Merkus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens onderverhuur en niet-hoofdverblijf met overlast

De huurder huurt sinds 2009 een woning van Woonwaard. Woonwaard stelt dat de huurder het gehuurde zonder toestemming onderverhuurt en niet haar hoofdverblijf in de woning heeft, wat leidt tot overlast voor omwonenden. Diverse meldingen, huisbezoeken en politiegegevens ondersteunen deze stellingen.

De huurder en haar bewindvoerder betwisten dit en stellen dat zij wel haar hoofdverblijf in de woning heeft en dat er geen sprake is van onderverhuur of overlast. De kantonrechter oordeelt dat de bewindvoerder onvoldoende bewijs heeft geleverd ter onderbouwing van dit verweer.

De kantonrechter overweegt dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door het onderverhuren en het niet hebben van haar hoofdverblijf, wat strijd oplevert met de wettelijke bepalingen en huurvoorwaarden. De overlast is onvoldoende gemotiveerd betwist en komt vast te staan.

De huurovereenkomst wordt ontbonden en de bewindvoerder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen vier weken na betekening van het vonnis, met afgifte van de sleutels. Tevens worden de proceskosten en nakosten aan de zijde van Woonwaard toegewezen.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning moet binnen vier weken worden ontruimd wegens onderverhuur zonder hoofdverblijf en overlast.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknummer/rolnummer: 3500848 \ CV EXPL 14-7161 (rvk)

Uitspraakdatum: 18 maart 2015

Vonnis in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland , gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar

eisende partij

verder ook te noemen: Woonwaard

gemachtigde: mr. M.J. van Lingen, advocaat te Alkmaar

tegen

[naam] , h.o.d.n. Saldo Plus Alkmaar, in haar hoedanigheid van bewindvoerder als bedoeld in artikel 1:435 Burgerlijk Wetboek (BW) over de goederen van mevrouw
[Gedaagde] , wonende te [plaats]

gedaagde partij

verder ook te noemen: de bewindvoerder q.q. en [gedaagde]

gemachtigde: mr. G.F. de Graaf, advocaat te Alkmaar.

Het procesverloop

Bij dagvaarding van 6 oktober 2014 heeft Woonwaard een vordering ingesteld. De bewindvoerder en [gedaagde] hebben een conclusie van antwoord genomen. Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie gelast, die is gehouden op 16 februari 2015. Ter terechtzitting waren aanwezig: namens Woonwaard mevr. [A], alsmede [gedaagde]. Partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden. Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden. De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.

Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

De feiten

1. De kantonrechter neemt de volgende feiten als vaststaand aan, omdat deze door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij niet of niet voldoende zijn betwist.

2. [gedaagde] huurt sinds 3 maart 2009 van Woonwaard de woning aan het [adres].

3. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de door Woonwaard gehanteerde ‘Algemene huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte’ van toepassing. Deze voorwaarden houden – voor zover hier van belang – het volgende in:

‘6.4

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem/haar en de eventuele leden van zijn/haar huishouden bewonen en er zijn/haar hoofdverblijf hebben. (…)

6.5

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder; de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. (…) Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (…)

6.6

Huurder dient er voor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)’

Het geschil

4. Woonwaard vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen Woonwaard en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] en veroordeling van de bewindvoerder q.q. om de woning [adres] binnen vijf dagen na betekening van het vonnis met alle daarin van haar aanwezige personen en zaken te ontruimen, onder afgifte van alle sleutels aan Woonwaard. Ook vordert Woonwaard betaling van de proceskosten (met inbegrip van de nakosten).

5. Daarbij stelt Woonwaard – kort weergegeven – dat [gedaagde] in strijd handelt met de huurvoorwaarden. [gedaagde] heeft niet haar hoofdverblijf in het gehuurde. De woning wordt door [gedaagde] onderverhuurd aan diverse personen die geen vaste woon- of verblijfplaats hebben. Deze personen zorgen bovendien voor de nodige overlast.

6. De bewindvoerder q.q. heeft verweer gevoerd. Daartoe wordt – samengevat – gesteld dat [gedaagde] haar hoofverblijf heeft in de woning en dat zij de woning niet onderverhuurt. Daarnaast wordt aangevoerd dat [gedaagde] geen overlast veroorzaakt.

7. Bij de beoordeling zal zo nodig nog nader op de standpunten van partijen worden ingegaan.

De beoordeling

8. In het arrest van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525) heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen over de positie van de beschermingsbewindvoerder in civiele procedures. In dit arrest is – onder meer – geoordeeld dat in geval van beschermingsbewind, als de rechtszaak onder bewind gestelde goederen betreft, de bewindvoerder de (formele) procespartij is. Onderhavige vordering heeft betrekking op zaken die behartigd moeten worden door de bewindvoerder. De bewindvoerder is dan ook terecht als formele procespartij gedagvaard en zij vertegenwoordigt [gedaagde] in rechte.

9. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

10. Woonwaard stelt dat [gedaagde] toerekenbaar is tekort geschoten aangezien zij niet langer haar hoofdverblijf in de woning heeft en zij bovendien de woning onderverhuurt. Ter onderbouwing van die stellingen heeft Woonwaard meldingen van omwonenden, overgelegd. Deze meldingen betreffen onderverhuur van de woning en daardoor veroorzaakte overlast. Met name komt naar voren dat er regelmatig meerdere onbekende mensen in en uit de woning lopen of daarin aanwezig zijn en dat er met regelmaat (nachtelijke) overlast wordt veroorzaakt door de in de woning aanwezige personen, terwijl [gedaagde] zelf niet vaak wordt gesignaleerd. De meldingen zijn afkomstig van meerdere omwonenden. De meldingen beginnen ongeveer een half jaar na aanvang van de huurovereenkomst en lopen door tot en met oktober 2014.

11. Woonwaard heeft tevens een aantal ingevulde formulieren naar aanleiding van een door Woonwaard onder omwonenden gehouden enquête, overgelegd. Uit de op deze formulieren ingevulde antwoorden blijkt dat er verschillende personen gebruik maken van de woning en dat er overlast veroorzaakt wordt.

12. Daarnaast heeft Woonwaard een aantal verslagen van medewerkers van Woonwaard naar aanleiding van huisbezoeken in het geding gebracht. In deze verslagen is onder meer opgenomen dat bij het huisbezoek op 3 november 2009, een man slapend op een matras in de woning is aangetroffen. Tevens is opgenomen dat eind 2011 een persoon in de woning verbleef, dhr. [B], die verklaarde met regelmaat in de woning te verblijven. Woonwaard heeft tevens een e-mail overgelegd van dhr. [C], medewerker bij Woonwaard, waarin deze schrijft dat een huurster van Woonwaard, niet zijnde [gedaagde], van maart tot en met juni 2013 in de woning aan het [Adres] heeft gewoond.

13. Voorts heeft Woonwaard een verslag van gemeenteambtenaren van de gemeente Heerhugowaard in het geding gebracht naar aanleiding van een huisbezoek op 26 juni 2014 aan de woning van de zus van [gedaagde] te Heerhugowaard. In dit verslag is neergelegd dat [gedaagde] in de woning van haar zus is aangetroffen en dat zij op dat moment net uit bed kwam. Tevens constateerden de gemeenteambtenaren dat zich in de woning diverse persoonlijke goederen van [gedaagde], waaronder kleding, bevonden.

14. Bovendien heeft Woonwaard een brief van de politie van 24 september 2014, met daarin politieregistraties in het geding gebracht. Deze registraties betreffen onder meer dat rapporteurs op 10 september 2011 in de woning een persoon aantroffen die zei te betalen voor het gebruik van de woning en dat op 12 september 2011 [gedaagde] zelf contact heeft opgenomen met de politie omdat zij de woning niet meer in kon omdat deze van de binnenzijde was afgesloten door een persoon die er op dat moment verbleef. Tevens is geregistreerd dat de politie in juni 2014 heeft geconstateerd dat er divers volk in de woning aanwezig was.

15. Tot slot stelt Woonwaard dat de politie op 29 september 2014 bij de woning is langs geweest en aldaar vier mannen heeft aangetroffen.

16. De bewindvoerder q.q. heeft hier tegenin gebracht dat [gedaagde] regelmatig bij haar zus in Heerhugowaard verblijft om haar te helpen omdat deze ziek is, maar dat zij haar hoofdverblijf in de woning aan het [straatnaam] te [plaats] heeft. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat er soms mensen in de woning verblijven die haar helpen en dat er wel eens een nichtje kortdurend bij [gedaagde] gelogeerd heeft. In het licht van de (schriftelijke) verklaringen, verslagen, registraties en meldingen die Woonwaard in het geding heeft gebracht, is deze motivering van het verweer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende en had het op de weg gelegen van de bewindvoerder q.q. het verweer nader te onderbouwen door bijvoorbeeld verklaringen in haar voordeel in het geding te brengen of anderszins met stukken te onderbouwen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft. Nu de bewindvoerder q.q. dit niet heeft gedaan, zal aan het verweer voorbij worden gegaan en is er geen plaats voor bewijslevering.

17. De bewindvoerder q.q. beroept zich op de vernietigbaarheid van art. 6.5 van de algemene huurvoorwaarden, waarin volgens haar is neergelegd dat op de huurder de bewijslast rust dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden legt pas de bewijslast bij de huurder op het moment dat sprake is van onderverhuur. Er is derhalve geen sprake van omkering van de bewijslast zoals de bewindvoerder q.q. betoogt. Dit betekent dat het beroep op de vernietigbaarheid van voornoemd artikel in de algemene huurvoorwaarden niet slaagt. In onderhavige zaak heeft - zoals bovenoverwogen - Woonwaard bovendien haar stellingen inzake zowel de onderverhuur als het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, voldoende onderbouwd en heeft de bewindvoerder q.q. daar te weinig tegenover gesteld.

18. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [gedaagde] niet langer haar hoofdverblijf in de woning heeft en deze heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. Het voorgaande levert strijd op met artikel 7:244 BW en de artikelen 6.4 en 6.5 van de van toepassing zijnde huurvoorwaarden, volgens welke bepalingen de huurder niet bevoegd is het gehuurde aan een ander in gebruik te geven. De daarmee gepaard gaande overlast is eveneens als onvoldoende gemotiveerd betwist vast komen te staan, hetgeen strijd oplevert met artikel 7:213 BW en artikel 6.6. van de huurvoorwaarden, volgens welke bepalingen het niet toegestaan is overlast te veroorzaken. [gedaagde] is dan ook tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

19. De kantonrechter is van oordeel dat het door [gedaagde] aan derden geheel in onderhuur dan wel gebruik geven van de woning, met de daarmee gepaard gaande overlast, moet worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst die in beginsel recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst.

Dit is slechts anders indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Door de bewindvoerder q.q. is geen gemotiveerd beroep gedaan op de hiervoor genoemde uitzonderingssituatie. De kantonrechter zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dan ook toewijzen.

20. De uitslag van de procedure brengt mee dat de proceskosten voor rekening van de bewindvoerder q.q. komen. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de wijze worden toegewezen zoals vermeld in het dictum.

De beslissing

De kantonrechter:

Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres].

Veroordeelt de bewindvoerder q.q. om de woning aan het [adres] binnen vier weken na betekening van het vonnis met alle daarin van haar aanwezige personen en zaken onder afgifte van de sleutels te ontruimen.

Veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de proceskosten, die tot heden voor Woonwaard worden vastgesteld op een bedrag van € 508,80 (€ 93,80 aan dagvaardingskosten, € 115,- aan griffierecht en een bedrag van € 300,- voor salaris van de gemachtigde van Woonwaard)

en veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van € 75,- aan nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.

Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.

Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en op 18 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier

De kantonrechter