Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Team belastingrecht
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 14/1298
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2015 in de zaak tussen
[X] te [Z], eiser
(gemachtigde: M.F. Rupert, WOZ-Adviseurs),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 180.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 februari 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft op 19 januari 2015 van de gemachtigde van eiser een reactie op het verweerschrift ontvangen. Deze reactie is doorgezonden naar verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2015 te Haarlem.
Eiser is met bericht van verhindering niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door I. Kooijman, vergezeld van de taxateur B.J. Admiraal.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning, een appartement met een inhoud van ongeveer 274 m³. De woning is gebouwd in 2001.
GeschilIn geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat het hoorrecht is geschonden. Voorts stelt eiser dat verweerder ondanks zijn verzoek heeft verzuimd om het taxatieverslag van de woning aan hem toe te zenden. Met betrekking tot de waarde van de woning is eiser van mening dat in het taxatierapport onvoldoende de mate van luxe/kwaliteit en het onderhoud van de woning wordt aangegeven. Eiser acht derhalve het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel geschonden.
Verweerder heeft verwezen naar de gang van zaken bij de behandeling van het bezwaar en naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 1 juli 2014 door taxateur B.J. Admiraal. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 180.000. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
Schending van de hoorplicht
1. Naar aanleiding van de grief van eiser dat hij in de bezwaarfase niet is gehoord, overweegt de rechtbank als volgt.
De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift verzocht te worden gehoord.
Op 14 mei 2013 heeft verweerder in een brief aan de gemachtigde de ontvangst van het bezwaar bevestigd en verklaard dat het gevraagde taxatieverslag was bijgevoegd. Nadien heeft verweerder regelmatig contact gezocht met de gemachtigde met het oog op het maken van werkafspraken voor het behandelen van bezwaren.
Op 6 december 2013 heeft verweerder in een mail naar het mailadres van de gemachtigde verzocht om twee data op te geven waarop een hoorzitting zou kunnen plaatsvinden. Op 10 december 2013 heeft verweerder de voicemail van de gemachtigde ingesproken en hem ook per mail verzocht contact op te nemen. De gemachtigde heeft niet op deze berichten gereageerd.
In aansluiting op het voorgaande heeft verweerder in zijn brief aan de gemachtigde van 13 december 2013 in een vrijwel identieke tekst als de mail van 6 december 2013 verzocht om twee data op te geven waarop de hoorzitting zou kunnen plaatsvinden. De gemachtigde heeft niet op deze brief gereageerd, waarna verweerder het bezwaarschrift zonder hoorzitting heeft afgedaan.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met (uiteindelijk) zijn brief van 13 december 2013 aangegeven dat hij de gemachtigde in de gelegenheid stelde te worden gehoord op grond van het bepaalde in artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht en hem de ruimte geboden hiervoor data op te geven.
De gemachtigde heeft in zijn beroepschrift gesteld dat hij noch de ontvangstbevestiging, noch de brief van 13 december 2013 heeft ontvangen. De rechtbank acht deze stelling niet aannemelijk nu deze stukken verzonden zijn aan het door de gemachtigde in al zijn stukken gehanteerde correspondentieadres.
Voorzover de gemachtigde betoogt dat hij zich niet in de door verweerder beoogde werkafspraken kon vinden, doet dat niet af aan het feit dat hij de gelegenheid kreeg te worden gehoord. Bij die gelegenheid stond het hem vrij al zijn bezwaren naar voren te brengen.
Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is er dan ook geen sprake van schending van de hoorplicht.
Het verzoek van eiser om toezending van het taxatieverslag
2. Verweerder heeft in een brief van 20 juni 2013 aan de gemachtigde verwezen naar de op 14 mei 2013 verzonden ontvangstbevestiging en hem verzocht alsnog de gronden van het bezwaar aan te voeren. De gemachtigde heeft op de brief van 20 juni 2013 niet gereageerd, laat staan dat hij aangaf dat hij nog in afwachting was van het bij bezwaar gevraagde taxatieverslag. Onder verwijzing naar het voorgaande acht de rechtbank des te minder aannemelijk dat de gemachtigde de aan hem geadresseerde stukken niet zou hebben ontvangen.
De stelling van eiser dat het taxatieverslag niet zou voldoen aan de vereisten die daaraan door de Waarderingskamer worden gesteld, wat daarvan overigens ook zij, kan daarmee onbesproken blijven.
Beoordeling van de WOZ-waarde
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, zij het dat de vergelijkingsobjecten verschillen vertonen met de woning, zoals de grootte en de bouwstijl. Verweerder heeft in de matrix aannemelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden door voor de woning de kuubprijs op € 647 vast te stellen. Dit is een significant lager bedrag dan de gemiddelde kuubprijs van de referentieobjecten waarvan de gemiddelde kuubprijs € 723 bedraagt. De gestelde mindere kwaliteit en onderhoud tussen de woning van eiser en de referentieobjecten zijn dan ook voldoende verdisconteerd in de lagere kuubprijs.
5. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is in relatie tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2015.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.