Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 2154087 CV EXPL 13-2808
Uitspraakdatum: 22 januari 2014
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
Ahold Europe Real Estate & Construction B.V., gevestigd te Zaandam
Ahold Europe Real Estate & Construction B.V., gevestigd te Zaandam
eisende partij
verder ook te noemen: Ahold
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman, advocaat te Amsterdam
tegen
de besloten vennootschap
Winkelcentrum Broekerveiling B.V., gevestigd te Broek op Langedijk,
Winkelcentrum Broekerveiling B.V., gevestigd te Broek op Langedijk,
gedaagde partij
verder ook te noemen: Broekerveiling
gemachtigde: mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar.
Het procesverloop
1.
Ahold heeft bij dagvaarding van 1 juli 2013 een vordering ingesteld. Broekerveiling heeft schriftelijk geantwoord. Na beraad heeft de kantonrechter bij vonnis van 18 september 2013 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Die zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2013, waar voor Ahold is verschenen [X], bijgestaan door mr. M. Lagerweij, en waar voor Broekerveiling is verschenen [Y], bijgestaan door mr. De Vis. Partijen hebben hun standpunt ter zitting toegelicht. Met het oog op de zitting heeft Ahold bij brief van 3 december 2013 nog een stuk toegezonden. Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
De vaststaande feiten
2.
Ahold huurt met ingang van 15 mei 1998 van Broekerveiling een winkelruimte aan het Marktplein [nummer A] te Broek op Langedijk, in het winkelcentrum Broekerveiling (hierna: het gehuurde). De aanvangshuurprijs bedroeg € 49.915,82 per jaar (ex btw) en de huidige huurprijs is € 68.460,24 per jaar (ex btw).
3.
Bij brief van 19 januari 2010 heeft Ahold aan Broekerveiling gevraagd om aanpassing van de huurprijs naar een bedrag van € 51.500,00 per jaar. In reactie daarop heeft Broekerveiling bij brief van 4 februari 2010 laten weten dat zij geen huurprijsverlaging wil.
4.
In een rapport van 20 maart 2013 heeft de bedrijfshuur-adviescommissie te Amsterdam (hier: BHAC) als advies gegeven dat de huurprijs per 19 juli 2011 moet worden vastgesteld op een bedrag van € 51.408,91 per jaar en € 4.284,08 per maand (ex btw).
Het geschil
5.
Ahold vordert dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 juli 2010 dan wel 19 juli 2011 wordt vastgesteld op een bedrag van € 51.408,91 per jaar (ex btw), en dat Broekerveiling wordt veroordeeld om te veel betaalde huur terug te betalen. Daarbij stelt Ahold – kort samengevat – dat de BHAC een deugdelijk advies heeft gegeven en dat op grond van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) een nadere vaststelling van de huurprijs gerechtvaardigd is, overeenkomstig het advies van de BHAC.
6.
Broekerveiling verweert zich tegen de vordering en meent dat de huurprijs gehandhaafd moet worden. Daartoe stelt Broekerveiling – zakelijk weergegeven – dat het rapport van de BHAC gebrekkig is, omdat geen rekening is gehouden met de monopoliepositie van Broekerveiling als verhuurder en omdat niet is uitgegaan van vergelijkbare huurpanden. Voor zover de huurprijs herzien zou moeten worden, kan dit volgens Broekerveiling gelet op artikel 7:304 lid 2 BW niet eerder dan per 19 juli 2011.
De beoordeling
7.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurprijs van het gehuurde moet worden verlaagd naar € 51.408,91 per jaar (ex btw), en zo ja, of dit moet plaatsvinden met ingang van 1 juli 2010 dan wel 19 juli 2011.
8.
Op grond van artikel 7:303 lid 1 BW kan Ahold in dit geval vorderen dat de kantonrechter de huurprijs, als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Het verzoek van Ahold is ontvankelijk, omdat Ahold overeenkomstig artikel 7:304 1 lid BW een deskundigenadvies (van de BHAC) omtrent de nadere huurprijs heeft overgelegd.
9.
Volgens artikel 7:303 lid 2 BW moet de kantonrechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.
10.
De BHAC heeft in haar rapport van 20 maart 2013 als advies gegeven dat de huurprijs per 19 juli 2011 wordt vastgesteld op een bedrag van € 51.408,91 per jaar (ex btw).
11.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan bij de nadere vaststelling van de huurprijs worden aangesloten bij het advies van de BHAC, omdat dit advies deugdelijk tot stand is gekomen, van een juiste maatstaf uitgaat en naar behoren is gemotiveerd. De BHAC heeft blijkens het rapport van 20 maart 2013, in overeenstemming met artikel 7:303 lid 2 BW, haar advies over de nadere vaststelling van de huurprijs gebaseerd op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte, waarbij zij als “vergelijkingspanden” vier andere bedrijfsruimten in het winkelcentrum Broekerveiling heeft gebruikt, te weten Marktplein [nummers]. In het advies is de BHAC ook gemotiveerd ingegaan op de opmerkingen van Broekerveiling over een eerder conceptrapport van de BAHC, waarbij de BHAC inzichtelijk heeft toegelicht dat met de verschillen tussen het gehuurde en de vergelijkingspanden rekening is gehouden. Ook heeft de BHAC naar aanleiding van genoemde opmerkingen van Broekerveiling voldoende onderbouwd dat er geen sprake is van een “monopoloïde verhuursituatie”. De kantonrechter ziet gelet hierop geen reden om het advies van de BHAC niet te volgen, waarbij meeweegt dat dit advies mede berust op een zekere mate van inschatting, waarbij ook ervaring en intuïtie een rol spelen, zodat het voor de BHAC niet altijd mogelijk is om haar advies ten volle met redenen te omkleden (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 20 oktober 1989, gepubliceerd in NJ 1989/898).
12.
De door Broekerveiling naar voren gebrachte bezwaren tegen het advies van de BHAC treffen geen doel, waartoe het volgende wordt overwogen.
13.
Volgens Broekerveiling moet zij worden aangemerkt als een “monopoloïde verhuurder” en had de BAHC gelet daarop de panden aan Marktplein [nummer B] niet bij haar advies ten aanzien van de huurprijsvaststelling mogen betrekken, omdat Broekerveiling de huurders van die panden nooit met een huurverhoging heeft willen confronteren. De kantonrechter volgt Broekerveiling niet in dat standpunt. Gezien artikel 7:303 lid 2 BW moet bij de vaststelling van de huurprijs worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, zodat de BAHC terecht is uitgegaan van vergelijkingspanden in winkelcentrum Broekerveiling. Op dat uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt in een situatie waarin de huurprijzen “ter plaatse”, doordat zij alle door één verhuurder konden worden bepaald, op een onderling gelijk niveau zijn gehandhaafd en dus in de betreffende periode geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn geweest (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 1984, gepubliceerd in NJ 1984/788). Van een dergelijke uitzonderingssituatie is hier geen sprake. Broekerveiling heeft zich op het standpunt gesteld dat de huren van de panden aan Marktplein [nummer C], die de BAHC ook in haar advies ten aanzien van de huurprijsvaststelling heeft betrokken, wel marktconform zijn en op een reëel niveau liggen. Uit dat eigen standpunt van Broekerveiling blijkt al dat de huurprijzen in winkelcentrum Broekerveiling niet allemaal op een gelijk niveau zijn gehandhaafd en evenmin geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau zijn onttrokken. De BAHC kon de panden aan Marktplein [nummer B] dus mede bij haar advies betrekken.
14.
Dat de BAHC maar één pand dat door Broekerveiling is aangedragen, heeft betrokken bij haar advies, maakt niet dat dit advies daarom ondeugdelijk is. Ook het enkele feit dat Broekerveiling een eigen, van het advies van de BAHC afwijkende berekening heeft gemaakt op basis van panden die volgens haar wel of beter vergelijkbaar zijn, leidt niet tot de conclusie dat het advies van de BAHC dus onjuist is. Overigens is de BAHC in haar advies uitvoerig ingegaan op de in dit verband door Broekerveiling gemaakte opmerkingen, en de kantonrechter ziet in hetgeen Broekerveiling heeft aangevoerd geen overtuigende weerlegging van de motivering van de BAHC.
15.
De conclusie is dat de huurprijs van het gehuurde in lijn met het advies van de BAHC moet worden verlaagd naar € 51.408,91 per jaar (ex btw).
16.
Met Broekerveiling is de kantonrechter van oordeel dat die huurprijsverlaging niet eerder kan ingaan dan per 19 juli 2011. Niet in geschil is dat Ahold haar verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW heeft ingediend op 19 juli 2011, zodat die datum op grond van artikel 7:303 lid 4 BW geldt als de dag waarop de lagere huurprijs ingaat. Van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW, op grond waarvan de lagere huurprijs eerder zou kunnen ingaan, is de kantonrechter niet gebleken. De omstandigheid dat Broekerveiling na haar brief van 4 februari 2010 nooit meer heeft gereageerd op brieven namens Ahold, levert niet een dergelijke bijzondere omstandigheid op. Bovendien kon Ahold uit de brief van Broekerveiling van 4 februari 2010 al afleiden dat Broekerveiling niet bereid was om mee te werken aan huurprijsverlaging en had Ahold ook eerder tot het indienen van een verzoek in de zin van artikel 7:304 lid 2 BW kunnen overgaan.
17.
De vordering van Ahold om Broekerveiling te veroordelen om te veel betaalde huur terug te betalen, kan worden toegewezen, omdat tegen die vordering geen zelfstandig verweer is gevoerd.
18.
De kantonrechter acht het redelijk om de proceskosten met toepassing van artikel 237 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, mede in verbinding met artikel 304 lid 3 BW, gedeeltelijk te compenseren, in die zin dat beide partijen ieder de eigen proceskosten dragen en dat partijen ieder de helft van de kosten van het advies van de BAHC dragen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat beide partijen op punten in het ongelijk zijn gesteld, nu Ahold een huurprijsverlaging verkrijgt, maar niet met ingang van de primair door haar gewenste datum, en dat de BAHC haar advies heeft aangepast naar aanleiding van commentaar van Broekerveiling op het conceptadvies van de BAHC. Nu niet in geschil is dat de BAHC voor het deskundigenadvies een bedrag van € 7.500,00 in rekening heeft gebracht en Ahold dit bedrag heeft betaald, zal Broekerveiling dus worden veroordeeld tot betaling aan Ahold van de helft daarvan, te weten € 3.750,00.
De beslissing
De kantonrechter:
Stelt de huurprijs van de door Broekerveiling verhuurde winkelruimte aan het Marktplein [nummer A] te Broek op Langedijk met ingang van 19 juli 2011 vast op een bedrag van € 51.408,91 exclusief btw per jaar, welk bedrag jaarlijks per 1 juli moet worden geïndexeerd overeenkomstig het huurcontract.
Veroordeelt Broekerveiling om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan Ahold te voldoen de huurpenningen, te vermeerderen met btw, die Ahold ingevolge de hierboven toegewezen huurprijsvaststelling met terugwerkende kracht te veel zal hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente telkenmale vanaf de vervaldatum waarop deze nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht geacht moet worden te hebben gegolden, tot aan de dag van algehele voldoening.
Compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt en dat beide partijen ieder voor de helft de kosten van het deskundigenadvies van de BAHC moeten dragen, en veroordeelt Broekerveiling tot betaling aan Ahold van een bedrag van € 3.750,00 aan deskundigenkosten.
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 22 januari 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter