Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/1180
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 maart 2014 in de zaak tussen:
[naam eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. M. Maasdam),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schagen, verweerder
(gemachtigde: E. Zwagerman).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2012 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers recreatiewoning voor het jaar 2012 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 maart 2012 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2013. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Het onderzoek in de zaak is geschorst om verweerder te laten reageren op eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel. Verweerder heeft vervolgens bij brieven van 7 augustus 2013 en 5 september 2013 gereageerd. Naar aanleiding van eisers reactie hierop van 27 september 2013 heeft verweerder bij brief van 21 november 2013 nadere gegevens overgelegd. Op eisers reactie van 3 december 2013 heeft verweerder bij brief van 29 januari 2014 gereageerd.
De rechtbank heeft, nadat partijen daarvoor toestemming hadden gegeven, bepaald dat het nadere onderzoek ter zitting achterwege blijft. De rechtbank heeft het onderzoek op 7 maart 2014 gesloten.
Feiten
1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning aan de [adres 1] te [plaats] voor het jaar 2012 vastgesteld op € 185.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011.
1.2 Eisers woning is een geschakelde recreatiewoning met een inhoud van 195 m³, op een perceel van 335 m². Bij de woning behoort een parkeerplaats van 10 m².
Geschil en beoordeling
2.
Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning voor het jaar 2012. Volgens eiser is deze waarde te hoog vastgesteld en dient deze € 150.000 te zijn. Verweerder blijft bij een waarde van € 185.000.
3.
Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.1
Eiser stelt dat de WOZ-waarde van zijn recreatiewoning teveel is gestegen ten opzichte van de waarde in het jaar 2011. Bovendien is de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente Zijpe met 1,2% gedaald, aldus eiser.
4.2
De rechtbank overweegt dat uit de wet WOZ volgt dat de waarde van een onroerende zaak voor elke belastingjaar opnieuw moet worden bepaald, aan de hand van de marktwaarde op de waardepeildatum. Dat de WOZ-waardeontwikkeling van een specifieke woning niet overeenkomt met een landelijke of regionale waardeontwikkeling kan op zichzelf dan ook geen reden zijn de vastgestelde WOZ-waarde onjuist te achten. Gekeken moet immers worden naar de marktwaarde van deze specifieke woning, op deze specifieke plaats, op de waardepeildatum. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
5.1
Verweerder baseert de WOZ-waarde op de eigen aankoopprijs van eisers woning. Verweerder is van mening dat de waarde zelfs nog iets hoger zou moeten zijn dan de aankoopprijs omdat de woning bijna een jaar na de waardepeildatum is gekocht en de recreatiesector zich in een dalende markt bevindt.
5.2
In het geval waarin de woning kort na de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde daarvan - die immers, kort gezegd, de prijs is die de meestbiedende gegadigde daarvoor zou willen betalen - overeenkomt met de betaalde prijs (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad met ECLI:NL:HR:2010:AA8610). Dat is alleen anders als een partij feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
5.3
Eiser heeft zijn woning op 28 december 2011, dus ruim 11 maanden na de waardepeildatum, gekocht voor € 185.000. Deze aankoopprijs is naar het oordeel van de rechtbank voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2011 gelegen om leidend te zijn bij het vaststellen van de WOZ-waarde voor het jaar 2012. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er geen feiten of omstandigheden gebleken die aanleiding geven om te oordelen dat het aankoopcijfer van eisers woning niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft en daarom kan ervan worden uitgegaan dat dit aankoopcijfer marktconform is.
6.1
Eiser stelt dat zijn woning niet permanent bewoond mag worden, dat de woning zich in een matige staat bevind en dat de badkamer, keuken en berging moeten worden aangepast. Bovendien zijn begin 2011 op 20 meter afstand woningen gebouwd met een nokhoogte van zes meter. Volgens eiser heeft verweerder met deze waardedrukkende factoren geen rekening gehouden bij het vaststellen van de WOZ-waarde.
6.2
De rechtbank stelt vast dat op het moment dat eiser zijn woning kocht, hij reeds op de hoogte was van de door hem gestelde waardedrukkende factoren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de invloed van deze eventueel waardedrukkende factoren worden geacht te zijn verdisconteerd in het aankoopcijfer van eisers woning. Deze beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet.
7.1
Eiser heeft ter zitting een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel door te verwijzen naar de WOZ-waarden van de woningen [adres 2], [adres 3] en
[adres 4], alle te [plaats]. Eiser stelt dat deze woningen nagenoeg identiek zijn aan zijn woning maar, dat verweerder hiervoor lagere WOZ-waarden heeft vastgesteld.
7.2
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen. Volgens verweerder is eisers woning in vergelijking met de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] bovengemiddeld gekwalificeerd. Dit baseert verweerder op het feit dat eisers woning in 2011 een WOZ-waarde van € 159.000 had, vervolgens te koop heeft gestaan voor € 220.000 en uiteindelijk is verkocht voor € 185.000. Daarnaast staat de woning [adres 2] op een groter perceel dan eisers woning, aldus verweerder.
7.3
De rechtbank overweegt dat, zoals ook blijkt uit de rechtspraak van de Hoge Raad, een juiste waardevaststelling volgens de Wet WOZ moet worden gepasseerd onder meer in het geval de heffingsambtenaar in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld. Dit is de zogeheten meerderheidsregel. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942) blijkt dat de vergelijkbare gevallen moeten bestaan uit identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen deze woningen verwaarloosbaar zijn.
7.4
Uit de door verweerder overgelegde gegevens blijkt dat de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] een lagere WOZ-waarde hebben dan eisers woning. De WOZ-waarde van deze woningen is door verweerder vastgesteld op respectievelijk € 175.000, € 164.000 en € 158.000. Verder blijkt uit de overgelegde gegevens dat eisers woning en de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] geschakeld aan elkaar verbonden zijn, dat de woningen qua inhoud identiek zijn aan elkaar en dat zij alle beschikken over een parkeerplaats van 10 m². De woning aan de [adres 2] heeft een ruim 110 m² groter perceeloppervlak. De rechtbank acht de onderlinge verschillen in perceeloppervlak van de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] te gering om het beroep op het gelijkheidsbeginsel te verwerpen. Hiertoe overweegt de rechtbank dat eisers woning op een perceel van 335 m² staat en de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] op respectievelijk een perceel van 350 m² en 340 m². Daarnaast heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat eisers woning in vergelijking met de voornoemde woningen bovengemiddeld gekwalificeerd is. Deze stelling berust slechts op een veronderstelling en is niet nader onderbouwd. De rechtbank stelt dan ook vast dat de door eiser genoemde woningen [adres 3] en [adres 4] vergelijkbaar zijn met zijn woning. Eiser kan zich dan ook met succes op de waardering voor die woningen beroepen in het kader van de meerderheidsregel. Er is sprake van een onderwaardering van een meerderheid van de woningen die behoren tot de groep bestaande uit de woningen [adres 3], [adres 4] en [adres 1]. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank hierna beoordelen of er in dit geval aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien.
7.5
Eiser staat een waarde voor van € 150.000. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe deze waarde tot stand is gekomen. De rechtbank zal eiser daarom niet volgen in de door hem voorgestane waarde.
8.
Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de opgelegde aanslag te herroepen en de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van eisers woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, schattenderwijs vast op € 157.000.
9.
Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank heeft met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 974. Hierbij heeft de rechtbank zowel voor het opstellen van het beroepschrift als voor het verschijnen ter zitting één punt toegekend en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld. Verder dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2012 vast op € 157.000 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2011 als waardepeildatum en bepaalt dat verweerder de opgelegde OZB-aanslag dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten ten bedrage van € 974;
- gelast verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. C.M. van Wechem, rechter, in tegenwoordigheid van I.M. Wijnker-Duiven, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2014.
griffier rechter
afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.