Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: AWB 14/652
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juli 2014 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres(gemachtigde: mr. J.V. van Noorle Jansen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aerdenhout, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 18 december 2013 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2014.
Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde dr. W. Bruins Slot. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde A. Bruin en M. Kemp (taxateur).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 2.450.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 2.450.000;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 30 juni 2013 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 3.077.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar van 18 december 2013 is het bezwaar ongegrond verklaard.
4. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning.
De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1913 met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 792m³ en de oppervlakte van het perceel is totaal € 5.360m2 (bestaande uit het perceel [A] (perceel [#a] ) met een oppervlakte van 2500m2 en het perceel [B] (perceel C [#] ) met een oppervlakte van 2860m2). Het perceel [B] betreft bouwgrond en is zonder aparte afscheiding bij eiseres in gebruik als tuin.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. In het bijzonder is in geschil of perceel [B] als bouwgrond moet worden gewaardeerd. Eiseres bepleit een waarde van totaal € 1.846.000. Deze is afgeleid uit de voor het jaar 2012 voorgestane waarde minus € 4.000.
6. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
- Het feit dat een deel van de tuin als bouwgrond kan worden verkocht, moet buiten aanmerking worden gelaten, het gaat immers om het huidige gebruik. Dat is ook conform hetgeen is overwogen in de uitspraak van Hof Amsterdam van 13 juni 1995, kenmerk 94/3537, ten aanzien van de aanslag successierecht.
- Nr [A] en nr [B] zullen in ongesplitste vorm te koop worden aangeboden. De prijs die een koper voor nrs [A] en [B] gezamenlijk zal betalen, zal nooit gelijk zijn aan de prijs van de woning en de prijs van nr [B] , indien wordt uitgegaan van bouwgrond.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 mei 2014 door M. Kemp, WOZ-taxateur te Bennebroek. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 3.083.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd, aangezien hij het perceel [B] ten onrechte als afzonderlijk te verkopen bouwgrond heeft gewaardeerd.
10. Ingevolge artikel 16, sub c, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom, dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Verweerder heeft aanvankelijk de percelen [A] en [B] voor het kalenderjaar 2012 als afzonderlijke WOZ-objecten gewaardeerd, maar heeft na bezwaar van eiseres bij herziene beschikking de percelen als één WOZ-object aangemerkt. Niet in geschil is dat dit een juiste objectafbakening is en de rechtbank ziet ook geen aanleiding hierover anders te oordelen omdat tussen de percelen geen afscheiding is aangebracht en het perceel [B] onbebouwde grond betreft dat deel uitmaakt van de bij de woning behorende tuin, ook als tuin wordt gebruikt en als zodanig dienstbaar is aan de woning. Dit strookt voorts met genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 13 juni 1995, waarin het perceel [B] als aanhorigheid bij de woning is gekwalificeerd. Dat in deze uitspraak vervolgens een oordeel wordt gegeven over de waardering ingevolge de Successiewet doet hieraan niet af.
11. Gelet op het voorgaande dient ervan uit te worden gegaan dat de percelen [A] en [B] één WOZ-object vormen dat op de waardepeildatum bestemd is om als woning te worden gebruikt. Derhalve dient het object ook te worden gewaardeerd als woning. Dit betekent dat de grond van perceel [B] in beginsel als tuingrond in de waardering dient te worden betrokken. De omstandigheid dat een gedeelte van de tuin eventueel als bouwgrond kan worden verkocht vormt een omstandigheid waarmee bij de in geding zijnde waardevaststelling rekening dient te worden gehouden. Immers, een potentiële – meestbiedende - gegadigde zal rekening houden met de omstandigheid dat de grond als bouwgrond zal kunnen worden doorverkocht. Anders dan verweerder betoogt, brengt dat niet met zich mee dat de grond zonder meer als afzonderlijk te verkopen bouwgrond kan worden gewaardeerd.
12. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde een taxatierapport betreffende [A] van [C] van 27 februari 2012 overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.650.000. Eiseres bepleit op grond hiervan voor het gehele object een waarde van € 1.846.000.
De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat dit rapport niet bruikbaar is omdat het geen taxatie betreft van het gehele WOZ-object. Daarnaast is niet inzichtelijk geworden op welke wijze de getaxeerde waarde uit vier in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten is afgeleid. Dit een en ander brengt de rechtbank tot de conclusie dat ook eiseres er niet in is geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken.
13. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Eiseres heeft tegen het door verweerder ingebrachte taxatierapport – afgezien van de waardering als bouwgrond – geen grieven naar voren gebracht. De rechtbank zal bij het bepalen van de WOZ-waarde de berekening van verweerder dan ook als uitgangspunt nemen. Daarbij zal de rechtbank de waarde van perceel [B] (perceel C [#] ) als tuingrond tot uitgangspunt nemen. Op basis van de bij het taxatierapport van verweerder gevoegde grondstaffel geldt hiervoor een prijs van € 114 per vierkante meter.
Dit leidt tot een waarde van € 2.135.750 (€ 3.083.000 -/-
€ 1.273.290 (waarde perceel C [#] ) = € 1.809.710 + € 326.040 (2860m2 x € 114)). Rekening houdende met de mogelijkheid dat het perceel [B] in de toekomst als bouwgrond kan worden doorverkocht, gelet op de waarde die de grond zou hebben indien het zou worden gewaardeerd als afzonderlijk te verkopen bouwgrond en in aanmerking nemende dat de woning als gevolg van een dergelijke doorverkoop van een groot stuk tuin in waarde zal afnemen, ziet de rechtbank aanleiding de waarde als tuingrond naar boven bij te stellen en de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen op een bedrag van € 2.450.000
14. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, gelet op de in de met deze zaak samenhangende zaak AWB 14/41 toegekende proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.