Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 14/3103
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 december 2014 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
en
het college van burgemeester en wethouders van Purmerend, verweerder
(gemachtigden: D. Muňoz Gielen en R.G. van der Eijk).
Procesverloop
Bij besluit van 15 november 2013, verzonden op 18 november 2013 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiseres een bedrag van € 2.900,- te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek om tegemoetkoming tot aan de dag van uitkering, aan planschade toegekend.
Bij besluit van 19 juni 2014, verzonden op 23 juni 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 december 2014. Eiseres is verschenen, vergezeld door [naam] en [naam]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, vergezeld door P. Scharenborg, werkzaam bij het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur.
Overwegingen
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
Eiseres is sinds 10 januari 2007 eigenaar van een perceel aan de[adres] en is daar woonachtig. Zij heeft op 21 november 2012 verzocht om een tegemoetkoming in planschade in verband met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Weidevenne, kwadrant Europa, woonzorgcomplex 2009’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan maakt de oprichting van een gebouw met een bouwhoogte van 60 meter mogelijk, ten noord(oost)en van de woning van eiseres. Voorheen gold het bestemmingsplan ‘Uitwerkingsplan Weidevenne, kwadrant Europa, Woningbouw Melkwegzone (1e fase) + Brede school en Woonzorgcomplex 2005’.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, voor zover hier van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
3. Verweerder heeft de aanvraag van eiseres ter advisering voorgelegd aan Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: KOB), dat op 27 september 2013 een definitief adviesrapport heeft uitgebracht. In dit advies komt KOB op basis van een planvergelijking tussen het nieuwe bestemmingsplan en het voordien geldende bestemmingsplan tot de conclusie dat sprake is van enig planologisch nadeel. Dit nadeel bestaat uit uitzichtvermindering door een toename van de bouwhoogte tot 60 meter (met de mogelijkheid daarbovenop een afscheiding van 3 meter hoog te plaatsen) op 45 meter afstand van de voorgevel van de woning van eiseres
.Op een afstand van 25 meter op de woning van eiseres is juist sprake van een afname van bouwhoogte (van 18 meter tot 8 meter). Voor het overige leidt de planologische wijziging, zo concludeert KOB, voor eiseres niet tot planologisch nadeel. Van een verdergaande inperking van de privacy als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan kan niet worden gesproken, aldus KOB
.Daartoe heeft KOB overwogen dat de bouwhoogte van 60 meter meer inkijk in de woning en op het dakterras oplevert, maar dat het gebouw op grotere afstand van de woning van eiseres komt te staan en de gevelbreedte van dit gebouw kleiner is dan onder het oude bestemmingsplan mogelijk was. Per saldo is derhalve wat betreft privacy geen planologisch nadeel.
.Op een afstand van 25 meter op de woning van eiseres is juist sprake van een afname van bouwhoogte (van 18 meter tot 8 meter). Voor het overige leidt de planologische wijziging, zo concludeert KOB, voor eiseres niet tot planologisch nadeel. Van een verdergaande inperking van de privacy als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan kan niet worden gesproken, aldus KOB
.Daartoe heeft KOB overwogen dat de bouwhoogte van 60 meter meer inkijk in de woning en op het dakterras oplevert, maar dat het gebouw op grotere afstand van de woning van eiseres komt te staan en de gevelbreedte van dit gebouw kleiner is dan onder het oude bestemmingsplan mogelijk was. Per saldo is derhalve wat betreft privacy geen planologisch nadeel.
Op basis van een taxatie van de waarde van de woning vóór de planologische wijziging (€ 205.000,-) en ná de planologische wijziging (€ 198.000,-) bedraagt de schade € 7.000,-, aldus KOB. Vervolgens concludeert KOB dat in dit geval niet is gebleken dat een normaal maatschappelijk risico zou gelden van meer dan 2% van de waarde van de onroerende zaak, zodat het voor tegemoetkoming in aanmerking komende gedeelde van de door eiseres geleden planschade € 2.900,- bedraagt.
4. Verweerder heeft dit advies aan het primaire besluit ten grondslag gelegd en aan eiseres een bedrag van € 2.900,- aan planschade toegekend. In het bestreden besluit heeft verweerder dit besluit gehandhaafd onder verwijzing naar het advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften.
5. Eiseres heeft aangevoerd dat de waardedeling wat haar betreft niet zozeer het gevolg is van verminderd uitzicht, maar vooral het gevolg van meer inkijk en de inkijkhoek op haar dakterras. Daarbij benadrukt eiseres dat zij geen tuin heeft en het dakterras het enige ‘buiten’ is bij haar woning. Ook wijst zij erop dat er meer ramen zijn ingetekend aan de zijde van de woontoren die op haar dakterras uitkijken dan voorheen. Verweerder heeft in zijn besluit ten onrechte geen aandacht besteed aan de inkijk op haar dakterras. Verder is verweerder volgens eiseres ten onrechte voorbijgegaan aan het taxatierapport dat zij in bezwaar heeft overgelegd, met als argument dat deze taxatie uitgaat van een andere peildatum dan 15 mei 2011, de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden. De peildatum kan echter maar tot een minimaal verschil leiden, nu de door eiseres ingeschakelde taxateur ook is uitgegaan van een vergelijking van het oude met het nieuwe bestemmingsplan. Tot slot stelt eiseres dat verweerder verwijst naar jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) (ECLI:NL:RVS:2014:943) die hier niet van toepassing is.
6. Zoals verweerder terecht heeft overwogen dient volgens vaste jurisprudentie –waaronder de hiervoor genoemde uitspraak van de Afdeling – bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar betoog dat verweerder heeft verwezen naar jurisprudentie van de Afdeling die hier niet van toepassing is, welk betoog desgevraagd ter zitting niet nader is toegelicht.
7. De rechtbank stelt vast dat de planvergelijking die aan het advies van KOB ten grondslag ligt, methodisch juist is. Uit dat advies blijkt dat op een afstand van 25 meter van de woning van eiseres sprake is van een afname van bouwhoogte (van zes bouwlagen van 18 meter hoog tot een bouwhoogte van 8 meter). Eiseres heeft dat ook niet betwist. KOB heeft overwogen dat het nieuwe bestemmingsplan met een bouwhoogte van 60 meter meer inkijk in de woning en op het dakterras oplevert, maar dat het gebouw op grotere afstand van de woning van eiseres komt te staan en de gevelbreedte van dit gebouw kleiner is dan onder het oude bestemmingsplan mogelijk was, zodat volgens KOB per saldo wat betreft privacy geen planologisch nadeel bestaat. De rechtbank heeft begrip voor de waarde die eiseres hecht aan de privacy op haar dakterras, maar wijst erop dat onder het oude bestemmingsplan op een afstand van 25 meter van haar woning een gebouw van zes bouwlagen had kunnen verrijzen. Vanuit de bovenste verdiepingen daarvan zou er ook ruimschoots zicht op haar dakterras zijn geweest. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder in de privacy terecht geen waardeverminderende factor heeft gezien.
8. Het taxatierapport dat eiseres in bezwaar heeft overgelegd en de allonge daarop die zij in beroep heeft overgelegd, kunnen niet worden gebruikt bij de beoordeling van de waardevermindering van de woning van eiseres. Daarin is namelijk niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze en in welke mate de verschillende, in het kader van een planvergelijking relevante, factoren zijn beoordeeld en meegewogen. Verweerder heeft daarom geen rekening hoeven houden met het bedrag dat in het taxatierapport van eiseres als waardedaling is aangenomen en ook de allonge kan niet leiden tot het oordeel dat verweerder het rapport van KOB niet aan zijn bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verweerder heeft conform de wettelijke procedures advies gevraagd over het verzoek om een tegemoetkoming in planschade. De rechtbank ziet in de enkele omstandigheid dat KOB zijn advies in opdracht van verweerder heeft opgesteld geen reden om aan te nemen dat dit advies vooringenomen of onzorgvuldig zou zijn. Eiseres heeft ook geen inhoudelijke gronden aangevoerd op basis waarvan dat kan worden aangenomen.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Beijen, voorzitter, en mr. W.B. Klaus en
mr. I.M. Ludwig, leden, in aanwezigheid van mr.drs. I. Helmich, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 december 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.