ECLI:NL:RBMNE:2026:983 - Rechtbank Midden-Nederland - Gemeente mocht woningcorporatie Mitros als enige serieuze...

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/595094 / HA ZA 25-305

Vonnis van 4 maart 2026

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij,

advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp,

tegen

GEMEENTE NIEUWEGEIN,

zetelend in Nieuwegein,

gedaagde partij,

advocaat: mr. L. Knol.

Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 mei 2025, met bijlagen;

- de conclusie van antwoord, met bijlagen;

- de nadere akte van [eiser] , met bijlage;

- de pleitnota van [eiser] ; en

- de pleitnota van de gemeente.

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 13 januari 2026. Bij de mondelinge behandeling was [eiser] samen met mr. Hehenkamp aanwezig. Namens de gemeente waren aanwezig mevrouw [A] , jurist bij de gemeente, en mevrouw

[B] , jurist bij de gemeente, bijgestaan door mr. Knol. Door en namens partijen zijn de standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, verder toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de rechtbank. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Daarna volgt dit vonnis.

2.De kern

De gemeente is eigenaar van het voormalige Jukoterrein. In verband met de ontwikkeling het Jukoterrein door de gemeente ten behoeve van sociale woningbouw heeft de gemeente een koopovereenkomst met woningcorporatie Mitros (thans Woonin) gesloten. Bij notariële akte van 16 april 2021 is het Jukoterrein door de gemeente aan Mitros geleverd. [eiser] was ook geïnteresseerd in het betreffende perceel grond. De vorderingen van [eiser] - die inhouden dat de gemeente aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade wegens de verkoop van het Jukoterrein aan Mitros - zullen worden afgewezen omdat de gemeente met toepassing van de Didam-regels redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat Mitros was aan te merken als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het Jukoterrein. Het sluiten van de koopovereenkomst met Mitros is daarmee rechtmatig, zoals hierna in dit vonnis wordt toegelicht.

3.De achtergrond

3.1.

[eiser] is ontwikkelaar van onroerend goed binnen en buiten het grondgebied van de gemeente.

3.2.

De gemeente is eigenaar van het Hessepark waar het voormalige Jukoterrein gelegen in de wijk Jutphaas/Wijkersloot in Nieuwegein onderdeel van uitmaakt.

3.3.

Bij brieven van 3 juli 2007 en 17 januari 2009 heeft [eiser] aan de gemeente kenbaar gemaakt interesse te hebben in de aankoop van het Jukoterrein voor het realiseren van woningbouw en parkeergelegenheid. Als reactie daarop heeft de gemeente aangegeven dat het Jukoterrein (nog) niet in aanmerking kwam voor uitgifte, omdat de gemeente nog bezig was met het onderzoeken van de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel.

3.4.

In de “Nieuwegein Verbindt structuurvisie 2030” uit 2010 is bepaald dat er een verbeteropgave is voor de wijk Jutphaas/Wijkersloot en dat daar transformatie van werken naar wonen dient plaats te vinden. Uit de daaropvolgende in 2013 vastgestelde Buurtvisie volgt dat er vanuit de buurt is aangegeven dat er in Jutphaas/Wijkersloot een tekort is aan kwalitatief geschikte sociale huurwoningen voor senioren.

3.5.

In september 2015 is door de gemeente de Woonvisie 2015 vastgesteld

(de Woonvisie) die is bedoeld om richting te geven aan het woonbeleid van de gemeente en om ten aanzien van de woningcorporaties een helder beeld te geven van de wensen van de gemeente. Uit de Woonvisie volgt dat er 3300 extra woningen nodig zijn. In dat kader is in de Woonvisie het volgende opgenomen, voor zover relevant:

“Bij uitgifte van gemeentegrond willen we waar mogelijk voorrang geven aan het

realiseren van de opgave uit de woonvisie die door de markt minder vanzelfsprekend

wordt ingevuld. Het gaat dan om woningen voor 55-plussers met de mogelijkheid om zorg

te leveren en sociale huurwoningen. Woningen voor stijgers, met name duurdere

koopwoningen en vrije sector-huurwoningen kunnen veelal door de markt gerealiseerd

worden.”

3.6.

Naar aanleiding van de Woonvisie heeft de gemeente met de in Nieuwegein actieve woningcorporaties de Prestatieafspraken 2016 – 2019 gemaakt (de Prestatieafspraken). Uit die Prestatieafspraken volgde dat Mitros in 2018 126 nieuwbouwwoningen moest realiseren, en in 2019 100 nieuwbouwwoningen. Tevens was vastgelegd dat de gemeente waar mogelijk bij de uitgifte van gemeentegrond voorrang zou geven aan het realiseren van de opgave uit de Woonvisie. Het ging dan met name om het realiseren van woningen voor 55-plussers met mogelijkheid tot zorg aan huis en sociale huurwoningen.

3.7.

In het kader van de gemaakte Prestatieafspraken is het Jukoterrein als kansrijke locatie voor de uitvoering van het woningbouwprogramma aangemerkt en heeft het de bestemming “Ontwikkellocatie Wonen” gekregen. Medio 2018 heeft Mitros een principeaanvraag ingediend voor de realisatie van 40 sociale huurwoningen en 34 parkeerplaatsen op het Jukoterrein. Op 5 juni 2019 heeft de gemeente positief gereageerd op de principeaanvraag. De omgevingsvergunning is vervolgens op 1 april 2020 verleend. Daaropvolgend is op 16 juni 2020 tussen de gemeente en Mitros een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het Jukoterrein. De levering aan Mitros heeft op 16 april 2021 plaatsgevonden.

3.8.

[eiser] heeft de gemeente bij brief van 16 november 2022 aansprakelijk gesteld voor het plegen van een onrechtmatige daad door het in strijd handelen met de zogenoemde Didam-regels bij de verkoop van het Jukoterrein. De gemeente heeft op

12 april 2023 inhoudelijk op de aansprakelijkstelling van [eiser] gereageerd en daarbij aansprakelijkheid afgewezen. Van strijd met de Didam-regels en daarmee onrechtmatig handelen is volgens haar geen sprake.

Standpunt en vordering van [eiser]

3.9.

Na kennisneming van het bericht van het de gemeente van 12 april 2023 is [eiser] van mening dat de gemeente ten onrechte stelt dat Mitros als enige serieuze gegadigde voor het Jukoterrein kan worden aangemerkt. Volgens [eiser] had de gemeente op grond van de zogenoemde Didam-regels een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijk criteria moeten organiseren om (potentiële) gegadigden ruimte te bieden mee te dingen naar het door het de gemeente te koop aangeboden Jukoterrein. Nu zij dat heeft nagelaten heeft de gemeente volgens [eiser] er onvoldoende blijk van gegeven dat zij de belangen van derden, waaronder die van [eiser] , heeft betrokken bij haar besluit tot verkoop van voornoemd perceel. Dit is volgens [eiser] in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.

3.10.

[eiser] stelt dat de gemeente ook in strijd met de op grond van Didam-regels geldende publicatieplicht heeft gehandeld door geen mededeling van de (voorgenomen) verkoop van het Jukoterrein te publiceren. Daardoor is volgens [eiser] niet kenbaar gemaakt op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria alleen Mitros in aanmerking kwam voor het Jukoterrein. [eiser] is van mening dat hij ook als serieuze gegadigde voor het Jukoterrein in aanmerking had moeten komen, omdat al bij de gemeente al geruime tijd bekend is als ontwikkelaar van onroerend goed en in dat verband zijn interesse voor het ontwikkeling van het Jukoterrein diverse keren bij de gemeente had geuit.

3.11.

Gezien het voorgaande vordert [eiser] – samengevat – in deze procedure:

een verklaring voor recht inhoudende dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door geen openbare selectieprocedure te organiseren, die procedure niet vooraf op een duidelijke wijze kenbaar te maken en [eiser] niet uit te nodigen om als gegadigde mee te dingen naar de aankoop van het Jukoterrein, en op die grondslag aansprakelijk is voor alle door [eiser] in dat verband geleden en nog te lijden schade; en
betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat.

Standpunt en verweer van de gemeente

3.12.

Onder verwijzing naar de door de Hoge Raad gewezen Didam-arresten stelt de gemeente zich – kort gezegd – op het standpunt dat de zogenoemde Didam-regels uit voormelde arresten het mogelijk maken om één-op-één te contracteren, indien redelijkerwijs te verwachten is dat er maar één serieuze gegadigde is. Uit die arresten volgt ook dat aan de gemeente beleidsruimte toekomt bij het bepalen van de (kring van) gegadigden die voor het Jukoterrein in aanmerking komen.

3.13.

De gemeente heeft medio 2013 bepaald dat zij het Jukoterrein wilde bestemmen voor sociale huurwoningen voor senioren uit Nieuwegein. Volgens de gemeente volgt uit diverse uitspraken in navolging van de Didam-arresten dat de beoogde ontwikkeling voor sociale huurwoningen, de realisatie van het gemeentelijk woonbeleid en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn die een overheidsorgaan met de aan haar toekomende beleidsruimte ten grondslag mag leggen aan de conclusie dat slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop van het betreffende perceel in aanmerking komt, in dit geval Mitros. De gemeente concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten met rente.

4.De beoordeling

De te beantwoorden vragen en opbouw van dit vonnis

4.1.

Deze procedure kan worden opgesplitst in twee (hoofd)vragen die beantwoord moeten worden.

4.2.

De eerste vraag is of de gemeente Mitros als enige serieuze gegadigde voor de koop van het Jukoterrein heeft mogen aanmerken. De tweede vraag is of de gemeente bij de selectie van Mitros als enige serieuze gegadigde conform de door de Hoge Raad in de Didam-arresten gegeven regels heeft gehandeld. Meer specifiek: beoordeeld moet worden of de gemeente haar voornemen tot verkoop aan Mitros op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat eenieder daarvan tijdig kennis heeft kunnen nemen en de mogelijkheid heeft gehad om daar tegenop te komen.

4.3.

Hierna zullen voornoemde onderwerpen in de bovengenoemde volgorde puntsgewijs worden besproken, waarbij eerst het relevante toetsingskader aan de orde komt.

i.) Het toetsingskader: de Didam-regels

4.4.

De vorderingen van [eiser] zijn gegrond op de zogenoemde Didam-regels die volgen uit de door de Hoge Raad gewezen twee Didam-arresten (26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 en 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661). Deze arresten houden in de kern het volgende in.

4.5.

Uit het Didam I-arrest volgt dat (op grond van het gelijkheidsbeginsel) een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien (redelijkerwijs te verwachten is dat) er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Het overheidslichaam zal daartoe, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Ook moet het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd: de door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

4.6.

In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat de regels uit het Didam I-arrest ook van toepassing zijn op het handelen van de overheid in de periode voordat het Didam I-arrest werd gewezen en dat een overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels op die grond niet nietig of vernietigbaar is, maar dat een overheidslichaam daardoor in beginsel wel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde en op die grond (onder meer) schadeplichtig kan zijn jegens die gegadigde. Verder heeft de Hoge Raad in dit arrest overwogen dat de Didam-regels de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen in beginsel onverlet laten, maar dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regels moeten houden.

ii.)
Is Mitros door de gemeente terecht aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor het Jukoterrein?

Beperking van de te bieden mededingingsruimte

4.7.

Vooropgesteld wordt dat de Didam-regels die voortvloeien uit de onder 4.5 en 4.6 genoemde Didam-arresten de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen in beginsel onverlet laten. De gemeente mag, gelet op deze aan haar toekomende beleidsruimte met inachtneming van de bestemming die op de grond rust, in beginsel dus zelf bepalen voor welk doel zij de gemeentegrond wil verkopen. In dit geval gaat het om de ontwikkeling van sociale huurwoningen voor senioren. Het doel waarvoor de gemeentegrond wordt verkocht kadert daarmee de mededingingsruimte die op grond van het gelijkheidsbeginsel door de gemeente moet worden geboden. Er hoeven gelet op voornoemd doel alleen gelijke kansen te worden geboden om het Jukoterrein te verwerven voor de bouw van voornoemde sociale huurwoningen.

4.8.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat het ook voor hem commercieel interessant was om de door de gemeente gewenste sociale huurwoningen op het Jukoterrein te realiseren. Volgens [eiser] beschikte hij tevens over de daarvoor benodigde capaciteit om tot die ontwikkeling over te gaan. Gezien deze omstandigheden is [eiser] is van mening dat hij door de gemeente ook als serieuze gegadigde voor het Jukoterrein aangemerkt had moeten worden.

4.9.

De vraag die nu voorligt is of de gemeente met inachtneming van de Didam-regels terecht heeft aangenomen dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de koop van het Jukoterrein in aanmerking kwam, te weten Mitros.

Mitros is de enige serieuze gegadigde voor het Jukoterrein

4.10.

De gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij aan de hand van de in de onder 3.8 genoemde brief van 12 april 2023 gehanteerde criteria tot de conclusie is gekomen dat alleen Mitros als enige serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop van het Jukoterrein. Met deze brief stelt zij aan het toepasselijke transparantiebeginsel volgend uit de Didam-regels te hebben voldaan ook al is die brief na de levering van het Jukoterrein aan [eiser] verzonden (het aspect van de verzenddatum zal in onderdeel iii van dit vonnis nader zal worden behandeld). De brief van de gemeente van 12 april 2023 vormt dus het uitgangspunt bij de beoordeling of de gemeente conform de Didam-regels heeft gehandeld bij de selectie van Mitros als enige serieuze gegadigde voor het Jukoterrein.

4.11.

Uit voornoemde brief blijkt dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het Jukoterrein (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid zoals opgenomen in de Woonvisie (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geacht bij de selectie van een woningcorporatie en meer specifiek Mitros. Dat deze criteria objectief en toetsbaar zijn, behoeft geen verdere toelichting en staat in deze procedure tussen partijen ook niet ter discussie. Beoordeeld moet dus worden of deze criteria ook redelijk zijn.

4.12.

Vooropgesteld wordt dat een woningcorporatie op grond van artikel 19 en Pro artikel 45 e.v. van de Woningwet het doel heeft om uitsluitend op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, waarbij de corporatie beoogt haar financiële middelen enkel voor dat doel in te zetten. Op grond van artikel 42 lid 1 van Pro de Woningwet is de gemeente verplicht is om een woonvisie vast te stellen, waarin het gemeentelijk huisvestingsbeleid voor de komende jaren is neergelegd. De in de gemeente actieve woningcorporaties dienen op grond van artikel 42 lid 2 van Pro de Woningwet met hun werkzaamheden bij te dragen aan de realisatie van die woonvisie. De gemeente, woningcorporaties, huurdersorganisaties en bewonerscommissies maken vervolgens prestatieafspraken over de uitvoering van de woonvisie en de door de woningcorporaties in dit kader uit te voeren werkzaamheden (artikel 43 en Pro 44 Woningwet). Deze afspraken kunnen onder meer zien op de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen.

4.13.

In dit geval betrof het de ontwikkeling van veertig sociale huurwoningen, in het

bijzonder sociale huurappartementen voor senioren, op het Jukoterrein. De ontwikkeling vond plaats ter uitvoering van de onder 3.5 genoemde Woonvisie van de gemeente op basis waarvan de onder 3.6 genoemde Prestatieafspraken tussen de gemeente en de binnen de gemeente actieve woningcorporaties zijn gemaakt. Met die Prestatieafspraken wordt huisvesting beschikbaar gemaakt voor mensen die hierin niet zelf kunnen voorzien en wordt de leefbaarheid van de wijken en buurten bevorderd. De ontwikkeling van de sociale huurwoningen op het Jukoterrein gaf daarmee tevens invulling aan de beleidsuitgangspunten opgenomen in de onder 3.4 genoemde Buurtvisie.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat het tegen deze achtergrond redelijk is dat de gemeente als uitgangspunt hanteerde dat alleen woningcorporaties voor de aankoop van het Jukoterrein in aanmerking kwamen. De verkoop van het Jukoterrein aan Mitros droeg daarmee tenslotte bij aan de verwezenlijking van de Prestatieafspraken, aan de uitvoering van de gemeentelijke taak voor het zorgen voor voldoende betaalbare woningen en aan de door de gemeente behartiging van het algemeen publieke belang. Bovendien heeft een woningcorporatie ervaring met de ontwikkeling en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen die over het algemeen voor commerciële partijen niet rendabel is en is de uitvoering van deze taken door een woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet met waarborgen omkleed, wat tevens één van de selectiecriteria was. Dit geldt niet voor private partijen als [eiser] waarbij, in tegenstelling tot woningcorporaties, de taken en de besteding van de financiële middelen niet zijn vastgelegd, zij niet op basis van de Woningwet prestatieafspraken met gemeenten maken en zij niet onder toezicht staan van de Autoriteit woningcorporaties.

4.15.

De rechtbank is gezien het voorgaande van oordeel dat de gemeente terecht tot de conclusie mocht komen dat Mitros als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het Jukoterrein in aanmerking kwam. Mitros voldoet immers aan de door de gemeente gehanteerde criteria die zijn opgenomen in haar brief van 12 april 2023. Daar komt bij dat Mitros zich onderscheidt van de andere binnen de gemeente actieve woningcorporaties, te weten Portaal en Jutphaas Wonen. De gemeente heeft in dat verband toegelicht dat de Prestatieafspraken door de woningcorporaties nader zijn uitgewerkt, waarbij naar zogenoemde “kansrijke locaties” is gekeken voor de ontwikkeling van woningbouw. Uit de door de gemeente overgelegde e-mail van 15 november 2016 van Mitros aan de gemeente en de andere binnen de gemeente actieve woningcorporaties volgt dat zowel Mitros als Jutphaas Wonen in het Jukoterrein als “kansrijke locatie” waren geïnteresseerd. In de Prestatieafspraken 2020-2023 die volgen op de Prestatieafspraken is uiteindelijk vastgelegd welke corporatie welke aantallen woningen op welke locatie zou realiseren. Uit die Prestatieafspraken 2020-2023 volgt dat alleen Mitros tot ontwikkeling van sociale huurwoningen op het Jukoterrein zou overgaan. Portaal en Jutphaas Wonen hebben zich blijkens medeondertekening van de Prestatieafspraken 2020-2023 aan de voornoemde verdeling geconformeerd. Deze onderlinge overlegstructuur maakt dat het gelijkheidsbeginsel, waarop de Didam-arresten van de Hoge Raad zijn gebaseerd, tussen deze woningcorporaties onderling reeds gewaarborgd is. Voor het creëren van mededingingsruimte door het organiseren van een selectieprocedure tussen woningcorporaties onderling bestaat naar het oordeel van de rechtbank gezien het voorgaande geen aanleiding.

4.16.

In dit verband wordt tevens benadrukt dat het feit dat alleen Mitros aan de gestelde selectiecriteria voldoet, niet betekent dat de deze selectiecriteria naar Mitros zijn toegeschreven. Dat dit anders zou zijn, heeft [eiser] ook niet aangevoerd. Daar komt bij dat de onder 4.12 beschreven systematiek die is gebaseerd op de Woningwet dateert van voor het moment dat de gemeente Mitros heeft aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor het Jukoterrein. Het betreft openbare wetgeving dat nog steeds actueel is aan de hand waarvan gemeenten hun woonbeleid kunnen vormgeven en op basis waarvan zij onder andere in dit geval Mitros als enige serieuze gegadigde heeft mogen aanmerken.

iii.)
Is het voornemen van de gemeente tot verkoop van het Jukoterrein conform de Didam-regels gepubliceerd?

4.17.

Nu hiervoor is geconcludeerd dat de gemeente Mitros in redelijkheid heeft kunnen aanmerken als enige serieuze gegadigde voor de koop van het Jukoterrein moet worden beoordeeld of de aankondiging daarvan door de gemeente volgens de Didam-regels heeft plaatsgevonden. In dit verband heeft [eiser] gesteld dat de gemeente in strijd met voornoemde Didam-regels heeft gehandeld door de voorgenomen verkoop van het Jukoterrein niet te publiceren en daarbij niet kenbaar te maken welke selectiecriteria zij in dat kader heeft gehanteerd om tot één serieuze gegadigde te komen.

4.18.

De tweede vraag die daarom beantwoord moet worden is of de gemeente haar voornemen tot verkoop van het Jukoterrein aan Mitros op een zodanige wijze kenbaar heeft gemaakt dat eenieder daarvan tijdig kennis heeft kunnen nemen en de mogelijkheid heeft gehad om daar tegenop te komen.

Het voornemen tot verkoop van het Jukoterrein is niet tijdig voorafgaand aan de verkoop gepubliceerd en gemotiveerd

4.19.

De rechtbank stelt voorop dat in het onder 4.6 opgenomen Didam II-arrest de Hoge Raad nader uiteen heeft gezet dat wanneer bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop
tijdig voorafgaand aan de verkoopvoldoende moet motiveren en op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Die regel heeft als doel om een gegadigde die meent volgens de gestelde criteria in aanmerking te komen voor aankoop, of die meent dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid te bieden op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak.

4.20.

De gemeente heeft een drietal gronden aangevoerd op basis waarvan zij stelt aan voornoemde publicatieplicht te hebben voldaan. Zij verwijst in de eerste plaats naar haar brief van 14 december 2017 die aan [eiser] is verstuurd naar aanleiding van zijn geuite interesse in het Jukoterrein op de door de gemeente en Mitros georganiseerde bewonersavond over de ontwikkeling van het Jukoterrein. De rechtbank is van oordeel dat die brief niet aan de hiervoor genoemde Didam-regels voldoet. Uit de brief volgt immers alleen dat volgens de gemeente voor de ontwikkeling van sociale huur geen openbare selectieprocedure hoeft te worden georganiseerd. De gemeente motiveert daarin niet op basis van welke aan te leggen selectiecriteria zij Mitros als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het Jukoterrein heeft kunnen aanmerken. De gemeente schrijft:

“(…)Zoals u op 4 december jl. heeft vernomen is de gemeente voornemens de grond van het Jukoterrein te verkopen aan woningcorporatie Mitros voor de bouw van sociale huurwoningen voor senioren. Met de afgegeven documenten geeft u ook aan dat u in de veronderstelling bent dat deze grondverkoop in concurrentie zou plaats vinden. Als de gemeente voor een commerciële woningbouwontwikkeling had gekozen, dan had de grondverkoop inderdaad het liefst in concurrentie plaatsgevonden. Dit omdat de gemeente dan verzekerd is van een marktconforme grondprijs. Voor een ontwikkeling met woningen in de sociale huur hoeft de grondverkoop niet in concurrentie plaats te vinden, omdat de grondwaarde per sociale huurwoning per jaar wordt vastgelegd.(…)”

4.21.

De brief van 14 december 2017 is bovendien enkel aan [eiser] gericht en daarmee niet kenbaar voor eenieder, een voorwaarde die door de Hoge Raad eveneens in het onder 4.19 genoemde Didam-II-arrest is voorgeschreven. Met het versturen van deze brief heeft de gemeente dus niet aan de vereiste publicatieplicht conform de Didam-regels voldaan.

4.22.

De gemeente heeft voorts aangevoerd dat de verplichting tot het bieden van openbaarheid – in dit geval de publicatieplicht op grond van de Didam-regels – in het toepasselijke transparantiebeginsel moet worden gevonden. Zij stelt bij de verkoop van het Jukoterrein voldoende transparant te zijn geweest door het organiseren van de onder 4.20 genoemde bewonersavond en het versturen van zogenoemde Buurtberichten. Los van de vraag of met het organiseren van een bewonersavond en het versturen van Buurtberichten aan de voorgeschreven publicatieplicht kan worden voldaan, is de rechtbank is van oordeel dat ook deze stelling niet houdbaar is. Dit heeft alleen al te gelden omdat - net als bij de brief van 14 december 2017 - niet is gebleken dat op de bewonersavond en uit de Buurtberichten volgt welke selectiecriteria de gemeente heeft gehanteerd om te komen tot één serieuze gegadigde, te weten Mitros. Zoals door de gemeente zelf is toegelicht had de bewonersavond enkel tot doel om de beoogde woningbouw op het Jukoterrein op participatieve wijze met de buurt tot stand te laten komen. In de Buurtberichten is voorts alleen informatie over de definitieve vaststelling van het ontwerp voor de openbare ruimte (Jukoterrein) opgenomen. Daar komt bij dat dergelijke Buurtberichten en de bewonersavond gericht zijn op de directe omgeving van het Jukoterrein. Ook daarom wordt niet voldaan aan de op grond van de Didam-arresten voorgeschreven regel dat het voornemen tot verkoop op zodanige wijze bekend moet worden gemaakt dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Die regel heeft immers tot doel dat iedere potentiële gegadigde zijn interesse voor aankoop van de betreffende gemeentegrond kan uiten op grond van het onderliggende gelijkheidsbeginsel. Gezien het voorgaande kan niet anders worden geconcludeerd dan dat met het organiseren van een bewonersavond en het versturen van diverse Buurtberichten door de gemeente niet aan de vereiste publicatieplicht conform de Didam-regels is voldaan.

4.23.

De gemeente heeft voorts gewezen op haar brief van 12 april 2023. Tijdens de mondelinge behandeling is door de gemeente betoogd dat zij met het versturen van deze brief (alsnog) aan de publicatieplicht, zoals die is voorgeschreven op grond van de Didam-regels, heeft voldaan. In die brief heeft de gemeente gemotiveerd aan de hand van welke selectiecriteria zij tot de conclusie is gekomen dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde voor het Jukoterrein in aanmerking komt, namelijk Mitros. Ondanks dat daarin de gehanteerde selectiecriteria en motivering voor de selectie van Mitros is opgenomen, is de rechtbank van oordeel dat ook deze brief niet aan de daaraan gestelde vereisten voldoet. Deze brief is immers pas geruime tijd (bijna twee jaar) na de levering van het Jukoterrein aan [eiser] verzonden. Daarmee heeft de gemeente dus niet tijdig voorafgaand aan de verkoop voldoende gemotiveerd waarom alleen Mitros voor het Jukoterrein in aanmerking kwam. Bovendien is deze brief alleen aan [eiser] gezonden en daarmee wederom niet kenbaar voor eenieder, zodat niet iedere potentiële gegadigde daarvan kennis heeft kunnen nemen.

De gemeente handelt onrechtmatig door niet aan de publicatieplicht te voldoen

4.24.

Nu vaststaat dat de gemeente niet aan de publicatieplicht, zoals voorschreven in de door de Hoge Raad gewezen Didam-arresten, heeft voldaan, handelt de gemeente daarmee in beginsel onrechtmatig jegens [eiser] . Conform het onder 4.6 opgenomen Didam II-arrest kan de gemeente op die grond (onder meer) schadeplichtig zijn jegens [eiser] . Een dergelijke (schadevergoedings)vordering is in deze procedure door [eiser] ook ingesteld, met de vordering tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat. Beoordeeld moet dus worden of de gemeente tot betaling van een dergelijke schadevergoeding dient over te gaan.

Geen sprake van (kans)schade en afwijzing vorderingen

4.25.

De rechtbank stelt voorop dat wanneer de Didam-regels zijn geschonden en in dit verband tot schadevergoeding wordt gevorderd het leerstuk van de zogenaamde kansschade moet worden toegepast. [eiser] had dan als eventueel potentiële gegadigde immers niet meer dan een
kansgehad om voor het Jukoterrein in aanmerking te komen. In de onderhavige situatie is van (kans)schade door het niet voldoen aan het publicatieplicht daarentegen geen sprake omdat [eiser] op inhoudelijke gronden überhaupt niet in aanmerking zou komen voor het verwerven van het Jukoterrein. In dat verband is tevens van belang dat uit de Didam-arresten volgt dat een overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels op die grond niet nietig of vernietigbaar is, zodat de koopovereenkomst met Mitros ondanks schending van de publicatieplicht in stand blijft.

4.26.

Op grond van artikel 3:303 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) dient een partij voldoende belang te hebben bij de door die partij ingestelde vorderingen. De door [eiser] gevraagde verklaring voor recht inhoudende dat er – kort gezegd – sprake is van onrechtmatig handelen door de gemeente door geen openbare selectieprocedure te organiseren is onlosmakelijk verbonden aan de verklaring voor recht dat de gemeente in dat kader aansprakelijk is voor alle door [eiser] geleden en nog te lijden schade. Omdat hiervoor is geconcludeerd dat er van (kans)schade geen sprake is heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende belang bij de gevraagde verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door niet aan de publicatieplicht op grond van de Didam-regels te voldoen. Om voornoemde reden kan er tevens geen sprake zijn van de gevorderde schadevergoeding nader op te maken bij staat. De vorderingen zullen om die reden worden afgewezen.

Geen ambtshalve toetsing naar schending belangen andere potentiële gegadigden

4.27.

Niet ondenkbaar is dat er andere (nu nog niet bekende) gegadigden zijn die menen volgens de door de gemeente gehanteerde selectiecriteria eveneens in aanmerking te komen voor aankoop van het Jukoterrein. In dat verband overweegt de rechtbank ten overvloede dat de Hoge Raad in het Didam II-arrest heeft bepaald dat de Didam-regels, met toepassing van art. 3:14 BW Pro, zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Wanneer een overheidslichaam in strijd met die regels handelt levert dat geen strijd op met een dwingende wetsbepaling, zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW Pro. De systematiek van de Didam-regels gaat daarmee dus niet zo ver dat de rechtbank ambtshalve moet onderzoeken of er sprake is van aan Mitros gelijke of vergelijkbare gevallen om daarmee uit te sluiten of eventuele andere potentiële gegadigden door het niet publiceren van de voorgenomen verkoop van het Jukoterrein in hun belangen zijn geschaad.

Slotsom

4.28.

Gezien al hetgeen hiervoor is overwogen heeft de gemeente naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs mogen aannemen dat Mitros is aan te merken als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het Jukoterrein. De gemeente komt een beroep toe op de uitzondering van het Didam-arrest. De conclusie is dat de gemeente met de verkoop van het Jukoterrein aan Mitros niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.29.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 735,00

- salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten x tarief € 614,00)

- nakosten €
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.141,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal, als niet weersproken, eveneens worden toegewezen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten die tot op heden aan de zijde van

de gemeente worden begroot op een bedrag van € 2.141,00 te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en - voor het geval betaling binnen deze termijn uitblijft en betekening van het vonnis plaatsvindt - te verhogen met een bedrag van € 92,00 plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, inclusief nakosten, vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op

4 maart 2026.

type: BEv / 4998

coll: