Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2542
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 670.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
13 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
13 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 4 november 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en eiser in de gelegenheid gesteld om zijn standpunt nader te onderbouwen in een aanvullend beroepschrift. Op 6 november 2025 heeft eiser een aanvullend beroepschrift ingediend. De heffingsambtenaar is in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken hierop te reageren, maar heeft dit niet gedaan.
5. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
6. De woning is een in 1975 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 126 m2 en is gelegen op een perceel van 202 m2.
7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 575.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 670.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 575.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 670.000,-.
Beoordelingskader
8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 april 2022 voor € 712.127,-.
- [adres 3] , verkocht op 26 mei 2021 voor € 745.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 29 maart 2022 voor € 623.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
12. Eiser stelt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld gelet op het eigen aankoopcijfer. De woning is namelijk op 2 september 2022 gekocht voor € 595.000,-. Volgens de heffingsambtenaar is het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de woning niet is aangeboden op de vrije markt. De woning is namelijk op Funda aangeboden met de omschrijving dat het reeds verkocht is en heeft hier maar één dag opgestaan. Ook heeft de taxateur hierover op de zitting toegelicht dat hij met de verkopende makelaar contact heeft gehad. Deze makelaar heeft toen aangegeven dat er al een koper was en hij de woning heeft gekocht.
12. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Als uitgangspunt geldt volgens vaste rechtspraak dat het eigen aankoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als dit aankoopcijfer kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning heeft betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [1] Dit betekent dus dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is. Het enkele feit dat de verkopend makelaar al een koper had, betekent op zichzelf niet dat de betaalde koopsom niet de waarde weergeeft die de meestbiedende koper zou hebben betaald. Uit de iWOZ-gegevens blijkt overigens dat de woning is verkocht boven de vraagprijs. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het aankoopcijfer niet bruikbaar is. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de bruikbaarheid van het eigen aankoopcijfer.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 575.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Eiser heeft het eigen aankoopcijfer geïndexeerd naar € 575.000,-. Eiser heeft het verder nagelaten om deze indexering te onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser deze manier van indexeren niet aannemelijk heeft gemaakt. Alleen al daarom is de rechtbank van oordeel dat eiser zijn voorgestane waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
15. De rechtbank is van oordeel dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de vastgestelde waarde van de woning van eiser schattenderwijs verminderen tot een bedrag van € 600.000,-.
Proceskostenvergoeding
16. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.
17. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor voor wat betreft de proceskosten in bezwaar echter buiten toepassing, omdat de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert. [2]
18. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gevraagd om geen proceskostenvergoeding toe te kennen voor de zitting, omdat veel andere zaken die geagendeerd stonden kort voor de zitting zijn ingetrokken. Er is volgens de heffingsambtenaar daarom sprake van procedeergedrag van de gemachtigde van eiser waarbij de maatschappelijke kosten niet in acht zijn genomen. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar echter niet. De rechtbank moet per beroep beoordelen of in dat specifieke geval proceskostenvergoeding dient te worden toegekend. In dit geval is door de gemachtigde van eiser beroep ingesteld. Er heeft een zitting plaatsgevonden en de rechtbank ziet vervolgens reden om het beroep gegrond te verklaren. Dat in andere zaken die ook op deze zitting stonden het beroep is ingetrokken, zegt verder niets over het voorliggende beroep. De rechtbank zal daarom een punt toekennen voor het deelnemen aan de zitting.
19. De rechtbank ziet aanleiding tot vergoeding van het Onesta WOZ-taxatierapport. Het is echter niet aannemelijk dat de taxateur van de gemachtigde van eiser meer dan een geringe hoeveelheid tijd aan het rapport heeft besteed. De rechtbank stelt de vergoeding voor de kosten van het taxatierapport vast op € 35,70 (0,5 (uur) x € 59 te vermeerderen met 21% BTW). [3]
20. Dit leidt tot een totale proceskostenvergoeding van € 1834,70,-. De rechtbank stelt de in bezwaar gemaakte proceskosten van eiser die de heffingsambtenaar moet betalen vast op € 1.332,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank stelt de proceskosten in beroep vast op € 467,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 934,-, een wegingsfactor 1 en een WOZ-factor 0,25).
21. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht van € 51,- aan eiser betalen.
22. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 600.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1834,70,- aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2026.
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2026.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.