Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6612
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 januari 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE).
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 15 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 3.310.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiekaart overlegd
.
.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 12 januari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Procedeergedrag
2.1
Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
2.2
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 19 mei 2025 en op dezelfde datum doorgezonden met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Op 19 mei 2025 en 11 september 2025 heeft de rechtbank de gemachtigde verzocht om zijn beroepsgronden zaakspecifiek te concretiseren. Tot en met
23 december 2025 heeft de rechtbank brieven van de gemachtigde van eiseres ontvangen die vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader niet-woningen
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiekaart overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
5. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Feiten
6. Het object is een hotel met hotelkamers met een oppervlak van in totaal 7045 m², waarvan hotelkamers met een oppervlak van in totaal 5426 m2 (2104 m2+3322 m²), een werkruimte van 1000 m² en een opslag/magazijn van 619 m². De hotelkamers en opslag/magazijn zijn gebouwd in 1975. De werkruimte is gebouwd in 2014.
Geschil
7. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 3.310.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
8
.De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat er vanwege de uitzonderlijk afgelegen ligging in het buitengebied geen representatieve verkopen in de omgeving beschikbaar zijn. Wel is de gerealiseerde huur bekend. Het gerealiseerde huurcijfer per 1 april 2023 is € 709.200,- per jaar. In het verweerschrift stelt de heffingsambtenaar dat het hanteren van de door eiseres voorgestelde kapitalisatiefactor 7 resulteert in een waarde van € 4.963.000,-. Hiermee wordt volgens de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 3.310.000,- niet te hoog is.
.De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat er vanwege de uitzonderlijk afgelegen ligging in het buitengebied geen representatieve verkopen in de omgeving beschikbaar zijn. Wel is de gerealiseerde huur bekend. Het gerealiseerde huurcijfer per 1 april 2023 is € 709.200,- per jaar. In het verweerschrift stelt de heffingsambtenaar dat het hanteren van de door eiseres voorgestelde kapitalisatiefactor 7 resulteert in een waarde van € 4.963.000,-. Hiermee wordt volgens de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 3.310.000,- niet te hoog is.
9. De gemachtigde van eisers heeft op zitting voor het eerst dit huurcijfer betwist. De heffingsambtenaar heeft op zitting het huurinlichtingenformulier dat is ingevuld door de eigenaar van het object overgelegd. De rechtbank zal het stuk aan het dossier toevoegen en een afschrift aan eiseres sturen. Het verzoek van de gemachtigde om de zaak aan te houden en een reactietermijn van twee weken om op het huurinlichtingenformulier te kunnen reageren wijst de rechtbank in dit geval af omdat de gemachtigde al veel eerder op de hoogte was van dit huurcijfer. De heffingsambtenaar bij monde van de taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de gemachtigde voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar al door hem in kennis is gesteld van dit huurcijfer. Daarbij is het huurcijfer ook genoemd in het verweerschrift van 19 mei 2025 waarbij is benoemd dat het huurcijfer is ontvangen door de eigenaar van het object. Daar heeft de gemachtigde niet concreet op gereageerd. Hij heeft niet eerder dit huurcijfer (gemotiveerd) betwist en concreet om toezending van deze informatie verzocht. De brief van gemachtigde van 22 mei 2025 is daarvoor te algemeen en wordt ook in andere beroepszaken van deze gemachtigde gestuurd. De heffingsambtenaar heeft op de zitting ook benoemd wat er in het huurinlichtingenformulier staat en dat deze informatie gelijk is aan de informatie in het verweerschrift. Nu er geen nieuwe informatie in het huurinlichtingenformulier staat die niet al eerder bekend was is de conclusie dat eiseres niet wordt benadeeld als dit formulier aan het dossier wordt toegevoegd zonder nadere reactietermijn.
10. De gemachtigde van eiseres heeft op zitting ook betwist dat hij de kapitalisatiefactor 7 heeft voorgesteld. De rechtbank gaat hier niet in mee. Uit het hoorverslag van
10 juni 2024 volgt dat de gemachtigde de kapitalisatiefactor 7 heeft voorgesteld. Daarbij heeft de gemachtigde voorafgaand aan de zitting niet aangegeven dat deze kapitalisatiefactor onjuist is. Bovendien heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat zelfs met een kapitalisatiefactor 5 de beschikte waarde onder de getaxeerde waarde blijft.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object onderbouwd met een taxatiekaart en het gerealiseerde huurcijfer. Met het hanteren van de gerealiseerde huurprijs en de door eiseres voorgestelde kapitalisatiefactor blijkt dat de voorgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot het verzoek om ter onderbouwing van de waarde de omzetcijfers van een ander belastingjaar in te brengen met een eventuele reactietermijn voor de gemachtigde van eiseres overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht het niet nodig om de omzetcijfers in te brengen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de belangrijkste onderbouwing het eigen huurcijfer is. De rechtbank zal de uitleg met betrekking tot omzetcijfers daarom buiten beschouwing laten.
12. Nu de op de zitting naar voren gebrachte stellingen van eiseres niet slagen is de conclusie dat het beroep ongegrond is.
Immateriële schadevergoeding
13. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
14. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 23 februari 2024 en de dag van deze uitspraak zit afgerond 1 jaar en 11 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. De heffingsambtenaar hoeft daarom het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 januari 2026.
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 januari 2026.
De rechter is verhinderd om te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.