Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4580
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. F.W. Hoffmann).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 2.472.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
28 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 januari 2026 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser, zijn echtgenote, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , [taxateur] en [taxateur] (taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een garage van 30 m², een kelder van 22 m² en acht dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 352 m² en een perceeloppervlakte van 1.352 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van tussen de € 1.900.000,- en € 2.000.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.472.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 oktober 2021 voor € 2.687.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 september 2022 voor € 1.975.000;
- [adres 4] , verkocht op 8 juli 2022 voor € 2.137.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 7 juni 2022 voor € 1.851.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 3 maart 2023 voor € 1.800.000,-
- [adres 7] , verkocht op 6 mei 2022 voor € 2.500.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer perceelgrootte, ligging, bouwjaar, kwaliteit en grootte van de opstallen door voor de WOZ-waarde van de woning per m² een gemiddelde van de waarde per m² gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
9. Eiser voert aan dat de eerste drie referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat deze referentiewoningen in een andere wijk (‘ [locatie] ’) zijn gelegen.
9.1
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift de waarde onderbouwd met zes referentiewoningen. Drie daarvan zijn in de wijk ‘ [locatie] ’ gelegen en drie in de wijk ‘ [locatie] ’. De woning van eiser is in de wijk ‘ [locatie] ’ gelegen. In het verweerschrift licht de heffingsambtenaar toe dat hij voor de referentiewoningen in ‘ [locatie] ’ heeft gekozen, omdat deze een vergelijkbare bouwperiode komen. De referentiewoningen uit het ‘ [locatie] ’ komen niet uit een vergelijkbare bouwperiode.
9.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn toelichting. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Strijd met gelijkheidsbeginsel
10. Eiser voert aan dat zijn woning vergeleken had moeten worden met zijn buren, de woningen aan de [adres 8] en de [adres 9] . Deze woningen zijn qua oppervlakte, perceelgrootte, bouwjaar, ligging en onderhoud veel beter vergelijkbaar dan de door de heffingsambtenaar genoemde referentiewoningen. Op basis van de WOZ-waardes van deze woningen pleit eiser voor een lagere WOZ-waarde van zijn eigen woning tussen de
€ 1.900.000,- en € 2.000.000,-. Eiser doet hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat uit een vergelijking aan de hand van WOZ-waarden van andere woningen, niet automatisch volgt dat de WOZ-waarde niet juist is vastgesteld. De heffingsambtenaar betwist dat de woningen aan de [adres 8] en de [adres 9] identiek zijn aan de woning van eiser gelet op de aan- en verbouw, modernisering en andere wijzigingen van de woningen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom volgens de heffingsambtenaar niet.
10.2
De rechtbank overweegt het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, mogen uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Er mogen alleen verwaarloosbare verschillen zijn. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser dus tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. [1] De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser. Eiser heeft echter zelf aangegeven dat de genoemde woningen verschillen in bijvoorbeeld woon- en perceeloppervlakte en in vorm. Ook heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist dat de genoemde woningen identiek zijn. Eiser maakt vervolgens niet aannemelijk dat er wél sprake is van volledig gelijke gevallen, want de verschillen zijn te groot om van identieke woningen te spreken. Eiser heeft dus onvoldoende onderbouwd dat de meerderheidsregel is geschonden zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
18 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.