Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Lelystad
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24 / 2604
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. H.J. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 306.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 10 juni 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser en zijn gemachtigde zijn zonder voorafgaand bericht van verhindering niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2008 gebouwde hoekwoning met berging van 7 m² en een totale gebruiksoppervlakte van 122 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 306.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 250.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 maart 2021 voor € 347.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 juli 2022 voor € 333.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 februari 2022 voor € 310.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 5 december 2022 voor € 335.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoek- en goed vergelijkbare rijwoningen zijn die in dezelfde buurt van [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beroepsgronden
Heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden?
9.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in hoe tot de waardering van de grondprijs is gekomen. Met de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffel is het onmogelijk om de grondwaarde in [plaats] te berekenen. Daarnaast is de grondstaffel volgens eiser onjuist toegepast. Op basis van de grondstaffel zou tot 250 m² grondoppervlakte een vaste prijs per m² moeten worden gerekend. Hoewel drie referentiewoningen een perceel hebben dat minder groot is dan 250 m², worden er volgens eiser toch verschillende prijzen per m² voor de grondwaarde gehanteerd.
9.2
Uit de toelichting die de heffingsambtenaar ter zitting heeft gegeven is gebleken dat de grondprijzen in de taxatiematrix zijn berekend conform de grondstaffel die geldt voor rij- en hoekwoning in de regio [locatie] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank gemotiveerd met de juiste toepassing van de grondstaffel. Het betoog van eiser slaagt niet.
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning
10.1
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. De woning is een verhuurde woning en bevindt zich daarom in een mindere staat dan de vergelijkingsobjecten.
10.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de m²-prijs van de woning lager ligt dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Daarnaast heeft er op 14 oktober 2024 een inpandige opname van de woning plaatsgevonden. Hieruit is gebleken dat de woning een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningenniveau heeft. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn betoog. Eiser heeft daarnaast niet gemotiveerd onderbouwd – bijvoorbeeld aan de hand van foto’s – dat de waardering van het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning lager had moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het verstrekken van stukken geschonden?
11.1
Eiser stelt dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden, omdat de heffingsambtenaar niet de gevraagde indexeringscijfers heeft overgelegd. Uit de taxatiematrix zijn de indexeringscijfers niet te filteren, zo stelt eiser. Eiser weerspreekt de stelling van de heffingsambtenaar dat hij geen beschikking heeft over de indexeringscijfers.
11.1
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de indexeringscijfers niet beschikbaar zijn en daarom niet kunnen worden overgelegd. Indexeringscijfers zijn slechts een hulpmiddel om de waarde van een woning als geheel inzichtelijk te maken. Het CBS deelt de indexeringscijfers, dus deze cijfers zijn voor eenieder toegankelijk. Eiser heeft geen informatieachtergrond en is daarmee niet geschaad in zijn rechtspositie. De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde indexering op basis van algemeen toegankelijke cijfers bij het verweerschrift gevoegd (Vastgoed Pro). De heffingsambtenaar voert verder aan dat de indexeringscijfers wel uit de taxatiematrix zijn af te leiden. In de taxatiematrix zijn de koopsommen en de WOZ-waarden van de referentiewoningen opgenomen. Uit het verschil tussen deze bedragen valt af te leiden dat er een indexering heeft plaatsgevonden.
11.2
De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de door de heffingsambtenaar gebruikte indexering. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2024 is opgenomen dat indexeringscijfers van de WOZ-waarden niet beschikbaar zijn en daarom niet kunnen worden overlegd. Als toevoeging is opgenomen dat de gemiddelde waardestijging in de Noordoostpolder 20%-25% is. Ter zitting is door de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat er een indexering van de verkoopcijfers heeft plaatsgevonden bij de bepaling van de WOZ-waarde. Deze indexeringsgegevens zijn volgens de heffingsambtenaar opgenomen in het Verantwoordingsdocument dat beschikbaar is op de algemene website van de gemeente Noordoostpolder.
11.3
In het arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2026 heeft de Hoge Raad toegelicht waar de plicht van artikel 40 van Pro de Wet WOZ uit bestaat. [1] Met betrekking tot gegevens die beschikbaar zijn via een algemeen toegankelijke bron – zoals een internetpagina – heeft de Hoge Raad bepaald dat de heffingsambtenaar in deze gevallen in plaats van een afschrift van dat stuk te verstrekken, in beginsel kan volstaan met een aanduiding van de website waarop of via welke dat stuk te vinden is. Die aanduiding moet zodanig nauwkeurig zijn dat het stuk aan de hand daarvan zonder noemenswaardige inspanning kan worden gevonden en geraadpleegd. [2] Nu de heffingsambtenaar de indexeringsgegevens desgevraagd niet heeft verstrekt in de bezwaarfase en eiser ook niet heeft verwezen naar het Verantwoordingsdocument op de website van de gemeente Noordoostpolder, heeft hij in zoverre de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
11.4
De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van het object voldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft in de beroepsfase niet gesteld dat hij nog stukken mist, hij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix en heeft dat ook gedaan. Wel ziet de rechtbank in de schending aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Er is geen grondslag voor een veroordeling van de proceskosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt, omdat er geen sprake is van een herroeping van de WOZ-beschikking.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
13. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift van eiser door de heffingsambtenaar op 27 maart 2023 is ontvangen. Sindsdien zijn er (afgerond) 3 jaren en 3 maanden verstreken. Uitgaande van dit tijdsverloop is de redelijke termijn voor geschilbeslechting van twee jaar met (afgerond) 1 jaar en 3 maanden overschreden.
14. De rechtbank moet eerst beoordelen of het arrest van de Hoge Raad van
14 juni 2024 van toepassing is op deze zaak. [3] Uit dit arrest volgt dat de weergegeven wijzigingen niet gelden voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep) op de datum van dit arrest is overschreden. [4] Eiser heeft in zijn brief van 28 april 2026 voor het eerst verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn voor bezwaar en beroep is overschreden twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar, dus op 27 maart 2025. Het arrest van de Hoge Raad is van
14 juni 2024. Hieruit volgt dat op de datum van het arrest de redelijke termijn nog niet was overschreden en dat het arrest van toepassing is op deze zaak.
15. In het arrest heeft De Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan de bagatelgrens van € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Indien het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, beslist de belastingrechter op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken. Het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [5]
16. Uit voornoemd arrest volgt verder dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het ligt op de weg van de belanghebbende die om een vergoeding van immateriële schade heeft verzocht, om de feiten te stellen, en in geval van betwisting aannemelijk te maken, op grond waarvan de omvang van dit financiële belang kan worden vastgesteld. Eiser heeft in deze zaak een waarde bepleit van € 250.000,-. Als eiser daarin zou worden gevolgd, dan zou dat slechts leiden tot een aanpassing van de aanslag van
€ 62,04,- (€ 339,04,- – € 277,-). Eiser heeft verder niets aangevoerd waaruit het financiële belang zou kunnen worden vastgesteld. Gelet hierop heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financiële belang in deze zaak meer dan € 1.000,- bedraagt. Na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden volstaat de rechtbank in dit geval dan ook met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wijst de rechtbank af.
Conclusie en gevolgen
17. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.
18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten die eiser in beroep heeft gemaakt. Ook ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.
19. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert.
20. De uitspraak op bezwaar dateert van na 1 januari 2024. De rechtbank stelt de proceskosten voor de beroepsfase vast met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ op € 467,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 934,-, wegingsfactor 1 en vermenigvuldigingsfactor 0,25).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 467,- aan proceskosten aan eiser;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.