Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/611546 / KG ZA 26-277
Vonnis in kort geding van 18 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. I.M. Klaver te Alkmaar,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. N.A. Luijten te Bussum.
1.De procedure
1.1
De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 mei 2026, met producties 1 tot en met 17
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 13
- de door [gedaagde] op 3 juni 2026 overgelegde productie 14.
1.2
Op de mondelinge behandeling van 4 juni 2026 zijn de heer [A] (middellijk statutair bestuurder) en mr. Klaver verschenen namens [eiser] . Namens [gedaagde] zijn verschenen: de heer [B] (middellijk statutair bestuurder); de heer [C] (de andere middellijk statutair bestuurder van [gedaagde] ); de heer [D ] , adviseur van [gedaagde] en mr. Luijten.
1.3
Partijen en hun advocaten hebben een verdere toelichting op de zaak gegeven en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord. Zowel de advocaat van [eiser] als de advocaat van [gedaagde] hebben spreekaantekeningen overgelegd. Deze zijn toegevoegd aan de processtukken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is gezegd. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter aangekondigd dat heden vonnis wordt gewezen.
2.Waar de zaak over gaat
2.1
[eiser] heeft op 13 februari 2026 een onroerende zaak [1] (hierna : de woning) verkocht aan [gedaagde] voor € 775.000,-. [gedaagde] weigert de woning echter af te nemen. Zij heeft ten aanzien van die koopovereenkomst zowel een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring (op 23 april 2026) als een buitengerechtelijke vernietigingsverklaring uitgebracht (op 1 juni 2026).
2.2
In dit kort geding vordert [eiser] in conventie veroordeling van [gedaagde] om:
- er alsnog aan mee te werken dat de woning notarieel aan haar ( [gedaagde] ) wordt geleverd, met dwangsom en reële executie; [2]
- de contractuele boete van € 77.500,- aan haar te betalen.
[gedaagde] vordert in reconventie veroordeling van [eiser] om:
- eraan mee te werken dat de notaris de waarborgsom van € 116.250,00 aan [gedaagde] terugbetaalt, met reële executie;
- de contractuele boete van € 77.500,- aan [gedaagde] te betalen (dan wel, subsidiair, € 5.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten).
Beide partijen vorderen daarnaast rente, proceskosten en uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordelingen.
2.3
De voorzieningenrechter oordeelt dat het onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter [gedaagde] zal veroordelen om de koopovereenkomst na te komen. De vorderingen die [eiser] in conventie heeft ingesteld worden dan ook afgewezen. In reconventie veroordeelt de voorzieningenrechter [eiser] om mee te werken aan terugbetaling van de waarborgsom. De contractuele boete van € 77.500,- en de subsidiair gevorderde € 5.000,- aan buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.
3.De beoordeling
3.1
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter dient zich een voorlopig oordeel te vormen van de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
De zaak is voldoende spoedeisend voor kort geding
3.2
[eiser] stelt dat [gedaagde] ten onrechte weigert af te nemen. Als dat zo is, kan van haar niet worden gevergd dat zij een einduitspraak van de bodemrechter afwacht. Daarmee is het spoedeisend belang van [eiser] voldoende aannemelijk. Dat geldt ook voor het spoedeisend belang dat [gedaagde] heeft bij de in reconventie gevraagde voorzieningen. Als [gedaagde] – zoals zij stelt – de koopovereenkomst heeft ontbonden dan wel vernietigd, heeft zij in ieder geval voldoende spoedeisend belang bij terugbetaling van de waarborgsom van € 116.250.
Onvoldoende kans dat de bodemrechter de nakomingsvordering zal toewijzen
3.3
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de overeenkomst is aangegaan onder invloed van dwaling dan wel bedrog. Volgens haar heeft [eiser] verzuimd om bij de verkoop mee te delen dat de onderhandse verkoop en levering van de woning aan [eiser] mogelijk nog wordt teruggedraaid.
3.4
[eiser] heeft de woning op 19 januari 2026 verkregen, na onderhandse verkoop door tweede hypotheekhouder [E ] . [3] eind 2025. In de diverse juridische procedures rondom de overdracht van de woning aan [eiser] , is uitgebreid verweer gevoerd namens de toenmalige eigenaar en hypotheekgever, mevrouw [F] (hierna: [F] ) [4] . [F] heeft toen onder meer aangevoerd dat [E ] . geen rechtsgeldig tweede hypotheekrecht heeft, omdat zij en [E ] . dat tweede hypotheekrecht enkel en alleen hebben gevestigd om verhaal door schuldeisers zoals de fiscus te frustreren (zodat het tweede hypotheekrecht nietig was). De lening van € 400.000,- waarvoor het tweede hypotheekrecht in 2014 is gevestigd, zou in werkelijkheid dan ook nooit door [E ] . aan [F] zijn verstrekt. [F] heeft subsidiair aangevoerd dat die lening reeds lang geleden is afbetaald. Deze argumenten zijn tot op heden niet door een rechter gehonoreerd.
3.5
ESP Consultancy B.V. (hierna: ESP) is sinds eind 2025 rechthebbende van de vordering waarvoor het eerste hypotheekrecht was gevestigd. ESP heeft op 29 januari 2026 [eiser] bericht:
- dat de rechtsgeldigheid van het door [E ] . gepretendeerde tweede hypotheekrecht nog onderwerp is van diverse lopende procedures;
- dat zij verwacht dat de rechter vanwege de onder 3.4 genoemde redenen uiteindelijk zal beslissen dat dit hypotheekrecht niet bestaat en dat de woning aan [F] moet worden teruggeleverd;
- dat [eiser] de woning daarom beter niet kan doorverkopen; en
- dat als [eiser] de woning toch doorverkoopt, zij potentiële kopers duidelijk moet maken dat de eigendomstitel van [eiser] nog in geschil is.
3.6
[eiser] heeft [gedaagde] niet geïnformeerd. Na de koop op 13 februari 2026 heeft ESP vergelijkbare brieven gestuurd aan [gedaagde] en de beoogd transporterend notaris. [gedaagde] heeft daarop van [eiser] aanvullende garanties geëist en – toen bleek dat [eiser] die niet zou geven – de buitengerechtelijke ontbindings- en vernietigingsverklaringen uitgebracht.
Voldoende aannemelijk dat de bodemrechter het beroep op dwaling toewijst
3.7
[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde] de overeenkomst niet kan ontbinden of vernietigen omdat zij contractueel afstand heeft gedaan van het recht om de koopovereenkomst te ontbinden of zich op dwaling te beroepen. [5] Voor het beroep op ontbinding slaagt dat betoog. Ontbinding kan immers contractueel worden uitgesloten.
3.8
Dat geldt niet zonder meer voor een beroep op dwaling en bedrog. Daar komt bij dat een beroep op die contractuele uitsluiting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn, met name als een contractspartij bij het sluiten van de overeenkomst bewust relevante informatie voor de wederpartij heeft verzwegen. [6]
3.9
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] in dit geval bewust heeft gezwegen waar zij had moeten spreken. [eiser] wist bij het sluiten van de overeenkomst op 13 februari 2026 dat er nog procedures liepen over het tweede pandrecht van [E ] . Dat blijkt bijvoorbeeld alleen al:
- uit de onder 3.5 genoemde brief van 29 januari 2026;
- uit de beschikking van 11 juli 2025 waarin deze rechtbank toestemming heeft verleend voor de onderhandse verkoop van de woning aan [eiser] .
- uit de beschikking van 11 juli 2025 zelf, waarin onder 3.5 staat:
“
ESP verzoekt de procedure te verwijzen naar de rechtbank Amsterdam, omdat daar
ESP verzoekt de procedure te verwijzen naar de rechtbank Amsterdam, omdat daar
een procedure aanhangig is over een verkocht onderwerp. Zij (ESP) heeft namelijk bij de
rechtbank Amsterdam een bodemprocedure ingesteld tegen [E ] . waarin zij een
verklaring voor recht vordert dat [E ] . geen recht van tweede hypotheek heeft.”
- uit de omstandigheid dat ESP in hoger beroep was gegaan tegen de beschikking van 11 juli 2025. [9]
3.1
[eiser] had dus ook concrete aanwijzingen dat ESP vastbesloten was om het tweede pandrecht van [E ] . aan te tasten en de onderhandse verkoop aan [eiser] terug te draaien en ook dat ESP zich op dit punt bijzonder vasthoudend opstelde en bereid leek – en lijkt – te zijn om daarover desnoods nog jarenlang door te procederen.
3.11
Dat is voor een potentiële koper als [gedaagde] bijzonder relevante informatie. [eiser] had deze informatie dan ook met [gedaagde] moeten delen, zodat zij haar eigen afwegingen had kunnen maken.
3.12
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat [gedaagde] wist dat [eiser] de woning had verkregen uit een onderhandse verkoop in een faillissementssituatie en dat [gedaagde] als professionele partij had moeten begrijpen dat dit soort perikelen dan te verwachten zijn en dat zij zich moeilijk voor kon stellen dat ESP in haar opzet zou slagen. Daarom meende zij dat zij de informatie in dit geval niet hoefde te delen. De voorzieningenrechter volgt [eiser] niet in dit betoog. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat een verkoper de koper niet uit eigen beweging hoeft te wijzen op alle mogelijk denkbare gebreken die haar eigendomstitel zou kunnen hebben, hoe vaag ook. In dit geval beschikte [eiser] echter over zodanig concrete en relevante informatie dat zij die niet had mogen verzwijgen. Wellicht is de kans dat ESP in het gelijk wordt gesteld inderdaad verwaarloosbaar, zoals als [eiser] stelt, maar de kans dat de koper door ESP in allerlei procedures wordt betrokken en kosten moet maken om zich te verdedigen is dat beslist niet.
3.13
Het is voldoende aannemelijk dat [eiser] bewust heeft verzuimd om relevante informatie met [gedaagde] te delen. Dat maakt niet alleen dat [gedaagde] heeft gedwaald, maar ook dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] een beroep doet op de contractuele uitsluiting van een beroep op dwaling in de koopovereenkomst. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal beslissen dat [gedaagde] de overeenkomst is aangegaan onder invloed van dwaling, dat die overeenkomst dus vernietigbaar was en met succes is vernietigd door de buitengerechtelijke vernietigingsverklaring van 1 juni 2026.
3.14
De slotsom is dat de kans dat de bodemrechter [gedaagde] zal veroordelen om de woning alsnog af te nemen niet voldoende is om haar nu al, vooruitlopend op die beslissing, te veroordelen om de woning af te nemen en de contractuele boete te betalen. De door [eiser] in conventie gevraagde voorzieningen worden dus afgewezen.
in reconventie
[eiser] moet meewerken aan terugbetaling van de aanbetaling
3.15
[gedaagde] vordert in reconventie ten eerste dat [eiser] wordt veroordeeld om mee te werken aan terugbetaling van de waarborgsom van € 116.250,- die [gedaagde] onder de notaris heeft gestort.
3.16
Omdat deze voorziening neerkomt op een veroordeling tot betaling van een geldsom in kort geding, is terughoudendheid op zijn plaats. De voorzieningenrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de voorzieningenrechter mede betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
3.17
Deze hoge drempel is in dit geval gehaald. Hiervoor is al uiteengezet dat en waarom de voorzieningenrechter verwacht dat de bodemrechter de nakomingsvordering zal afwijzen. [10] Bij afwijzing zal [eiser] moeten zorgen dat de notaris de aanbetaling aan [gedaagde] terugbetaalt. De kans dat de bodemrechter haar daartoe veroordeelt is zodanig dat het gerechtvaardigd is om nu al op die afwijzing vooruit te lopen. Gelet op de hoogte van het bedrag is ook voldoende onderbouwd waarom het zaak is dat dit bedrag met spoed moet worden terugbetaald. Ten slotte is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] dit bedrag niet zal kunnen terugbetalen of onvoldoende verhaal biedt, mocht [eiser] door de bodemrechter toch in het gelijk worden gesteld.
Geen ontbinding, dus ook geen voorschot op de contractuele ontbindingsboete
3.18
[gedaagde] vordert daarnaast in reconventie de contractuele boete van € 77.500,- (10% van de koopprijs) op grond van artikel 11.2 koopovereenkomst. Voor deze geldvordering geldt dat de hoge drempel niet is gehaald. In artikel 11.2 koopovereenkomst staat met zoveel woorden dat de nalatige partij die contractuele boete verschuldigd is als de koopovereenkomst is ontbonden op grond van toerekenbare tekortkoming. In conventie is onder 3.7 al overwogen dat partijen ontbinding contractueel hebben uitgesloten, zodat het niet aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de koopovereenkomst is ontbonden. De voorzieningenrechter wijst de vordering dan ook af.
3.19
Dat betekent dat [gedaagde] toekomt aan de subsidiair gevorderde € 5.000,- als voorschot op de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b en Pro c BW. Ook voor deze geldvordering geldt dat de hoge drempel niet is gehaald, in dit geval omdat onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld die meebrengen dat [eiser] uit hoofde van onverwijlde spoed onmiddellijk moet worden veroordeeld om dit bedrag te betalen. Ook deze vordering wordt dus afgewezen.
zowel in conventie als in reconventie
[eiser] krijgt ongelijk en moet een proceskostenvergoeding betalen
3.2
[eiser] is zowel in conventie als in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
7.062,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
in conventie
- salaris advocaat
€
588,50
in reconventie
- nakosten
€
296,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
9.123,50
3.21
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
4.1
wijst de vorderingen van [eiser] af,
in reconventie
4.2
veroordeelt [eiser] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan de restitutie van de waarborgsom van € 116.250,00 die [gedaagde] heeft gestort op de derdenrekening van notaris mr. [notaris] en bepaalt dat als [eiser] die medewerking niet tijdig verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de voor medewerking van [eiser] noodzakelijke wilsverklaring als bedoeld in artikel 3:300 BW Pro,
zowel in conventie als in reconventie
4.3
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 9.123,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 4.2 tot en met 4.4 uitvoerbaar bij voorraad,
4.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2026 door mr. J.A. Schuman.
JO/4972