Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/594448 / HL ZA 25-146
Vonnis van 10 juni 2026
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. D. Roesink,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partijen,
advocaat: mr. R.J.F.J. Dekker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 mei 2025, met 17 producties,
- de conclusie van antwoord in conventie en de eis in reconventie, met 27 producties,
- de conclusie van antwoord in conventie en de eis in reconventie, met 27 producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 23 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] en [gedaagde sub 1] zijn buren aan de [straat] in [plaats] . In 2023 is gebleken dat [gedaagde sub 1] een strook grond gebruikt dat hoort bij het perceel van [eiseres] . Het gaat om een strook grond van ongeveer 33 meter lang en 33,93 centimeter breed (hierna: “
de Grond”) [1] :
de Grond”) [1] :
2.2.
Bovenstaande afbeelding maakt de Grond (geel gearceerd) inzichtelijk. [gedaagde sub 1] is eigenaar van de woning aan de linkerzijde (nummer [nummeraanduiding 1] ) en [eiseres] is eigenaresse van de woning aan de rechterzijde (nummer [nummeraanduiding 2] ). [gedaagde sub 1] heeft op de Grond (op verschillende momenten) bouwwerken geplaatst. [eiseres] wil in deze procedure dat de bouwwerken worden verwijderd. [gedaagde sub 1] meent dat de Grond door verjaring zijn eigendom is, of het moet zo zijn dat [eiseres] misbruik van recht maakt door verwijdering te vorderen. In voorwaardelijke reconventie wil [gedaagde sub 1] dat de bouwwerken op de Grond worden gelegaliseerd in de zin van artikel 5:54 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
2.3.
De rechtbank oordeelt dat de Grond nog steeds van [eiseres] is, maar dat de bouwwerken op de Grond niet door [gedaagde sub 1] verwijderd hoeven te worden. In reconventie oordeelt de rechtbank dat een belangenafweging meebrengt dat de bouwwerken van [gedaagde sub 1] op de grond van [eiseres] gelegaliseerd zullen worden. Partijen mogen zich bij akte uitlaten over de wijze waarop dit zal gebeuren.
3.De beoordeling
Zowel in conventie als in reconventie
De vorderingen van [eiseres] ten aanzien van [gedaagde sub 2] en vice versa worden afgewezen
3.1.
Op de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde sub 2] sinds 2 december 2025 geen eigenaar meer is van de [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats] . De rechtbank zal daarom de vorderingen van [eiseres] – voor zover zij gericht zijn tegen [gedaagde sub 2] – afwijzen. Ook zal de rechtbank in reconventie de vorderingen van [gedaagde sub 2] afwijzen.
[eiseres] is ook nu nog eigenaresse van de Grond
3.2.
Tussen partijen staat vast dat uit de kadastrale meting van 17 augustus 2023 volgt dat de Grond waarop [gedaagde sub 1] enkele bouwwerken heeft geplaatst bij het perceel van [eiseres] hoort (zie afbeelding onder 2.1). Kortom, de Grond is dus in eigendom van [eiseres] . [gedaagde sub 1] stelt echter dat hij, of zijn rechtsvoorganger, door verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW Pro), dan wel bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW Pro) de eigendom van de Grond heeft verkregen.
3.3.
Op grond van artikel 3:99 lid 1 BW Pro worden goederen door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren. Op grond van artikel 3:105 lid 1 jo Pro. 3:306 jo. 3:314 lid 2 BW worden goederen door een bezitter verkregen door een onafgebroken bezit van twintig jaren, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen, is bepalend of hij zich de feitelijke macht over dat goed heeft verschaft (artikel 3:113 lid 1 BW Pro). Voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, geldt dat enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend zijn (artikel 3:113 lid 2 BW Pro). Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, beoordeeld naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW Pro). [2]
3.4.
Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde sub 1] door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring de eigendom van de strook grond heeft verkregen, is dus van belang of en zo ja, wanneer, (de rechtsvoorganger van) [gedaagde sub 1] zich de feitelijke macht over de Grond heeft verschaft, zodanig dat naar verkeersopvatting het bezit van [eiseres] wordt tenietgedaan. [gedaagde sub 1] stelt dat de volgende daden van inbezitneming hebben plaatsgevonden.
3.5.
In 1992 is door de rechtsvoorganger van [gedaagde sub 1] rood grind aangelegd op een deel van de Grond, welk grind vanaf dat moment de visuele erfgrens tussen de twee percelen vormde. Op enig moment daarna heeft [eiseres] op de rand van de Grond (en dus op haar eigen erf) een muur en een schutting geplaatst. Nadat [gedaagde sub 1] op 1 april 2014 (mede-)eigenaar werd van de [straat] [nummeraanduiding 1] , is er in 2014/2015 een toegangshek met stenen pilaren geplaatst, en een fietsenstalling en houthok tegen voornoemde schutting van [eiseres] . In 2020/2021 is het houthok verwijderd en in het verlengde van de fietsenstalling is een overkapping gerealiseerd (hierna gezamenlijk: ‘
de bouwwerken’). De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
de bouwwerken’). De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
3.6.
Vooropgesteld moet worden dat de rechtbank niet (exact) aan de hand van een enkele foto kan vaststellen dat het rode grind op de Grond, dan wel op een deel van de Grond, is geplaatst. Het enkele verwijzen naar een foto (vanuit één perspectief) is hiervoor onvoldoende. Daarbij is het leggen van rood grind op de Grond niet aan te merken als een machtsuitoefening die het bezit van [eiseres] teniet doet. Het is namelijk niet zo dat uit het aanleggen van rood grind niet anders kan worden afgeleid dan dat de bezitter pretendeert eigenaar van die grond te zijn.
3.7.
Ook het plaatsen van de muur en schutting langs dan wel op de Grond door [eiseres] is niet aan te merken als een machtsuitoefening door (de rechtsvoorganger van) [gedaagde sub 1] . De muur en schutting zijn immers door [eiseres] geplaatst, zodat uit deze handeling niet kan worden afgeleid dat (de rechtsvoorganger van) [gedaagde sub 1] hiermee pretendeert eigenaar te zijn van de grond waarop de muur en schutting geplaatst werden.
3.8.
Dit kan echter anders zijn bij het plaatsen van het toegangshek met stenen pilaren, de fietsenstalling en het houthok op de Grond. In die gevallen kan namelijk sprake zijn van een daad van inbezitneming met eigendomspretentie door [gedaagde sub 1] . Over het plaatsen van deze bouwwerken is alleen gesteld dat zij
‘vrijwel direct na levering in 2014/2015’zijn geplaatst. Op de mondelinge behandeling is nog gevraagd op welke exacte datum de separate bouwwerken zijn geplaatst, maar hierop heeft [gedaagde sub 1] geen concreet antwoord gegeven. De rechtbank kan daarom ook niet vaststellen vanaf welk moment (delen van) de Grond hiermee door hem in bezit zou(den) zijn genomen. Dat maakt dat de rechtbank ook niet kan vaststellen vanaf welk moment de verjaringstermijn zou zijn aangevangen. Dit oordeel wordt ook niet anders door de verwijzing van [gedaagde sub 1] naar een ongedateerde foto met daarop een toegangshek en stenen pilaren.
‘vrijwel direct na levering in 2014/2015’zijn geplaatst. Op de mondelinge behandeling is nog gevraagd op welke exacte datum de separate bouwwerken zijn geplaatst, maar hierop heeft [gedaagde sub 1] geen concreet antwoord gegeven. De rechtbank kan daarom ook niet vaststellen vanaf welk moment (delen van) de Grond hiermee door hem in bezit zou(den) zijn genomen. Dat maakt dat de rechtbank ook niet kan vaststellen vanaf welk moment de verjaringstermijn zou zijn aangevangen. Dit oordeel wordt ook niet anders door de verwijzing van [gedaagde sub 1] naar een ongedateerde foto met daarop een toegangshek en stenen pilaren.
3.9.
Voor de andere bouwwerken (houthok en overkapping) op de Grond kan de exacte datum van de werkzaamheden in het midden blijven, nu hierover slechts is opgemerkt dat dit in 2020/2021 plaatsvond. Sinds 2020/2021 zijn immers nog geen tien jaren, laat staan twintig jaren, verstreken.
3.10.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde sub 1] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat, en vanaf welk moment, de Grond door hem (of zijn rechtsvoorganger) in bezit is genomen, zodanig dat het bezit van [eiseres] daarmee is tenietgedaan. Dat betekent dat het beroep van [gedaagde sub 1] op verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring niet slaagt. Hierom zal de rechtbank de verzochte verklaring voor recht dat de overkapping, het fietsenhok en het pad van [gedaagde sub 1] van de openbare weg naar dat fietsenhok zich bevinden op het erf van [eiseres] (de Grond), toewijzen.
De bouwwerken hoeven niet verwijderd te worden
3.11.
[eiseres] vordert verwijdering van de bouwwerken van de Grond. In beginsel kan de eigenaar van een strook grond op grond van artikel 5:1 jo Pro. 5:2 BW verwijdering van daarop geplaatste bouwwerken vorderen. Daarop kunnen zich twee uitzonderingen voordoen. In de eerste plaats moet een vordering tot verwijdering worden afgewezen indien de eigenaar van het erf, gelet op de onevenredigheid tussen zijn belang bij verwijdering en het door verwijdering geschade belang van de eigenaar van het bouwwerk, naar redelijkheid niet tot uitoefening van zijn vordering had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW Pro). In de tweede plaats geeft artikel 5:54 BW Pro de eigenaar van het bouwwerk onder omstandigheden het recht om de onrechtmatige toestand tegen schadeloosstelling te doen legaliseren door middel van vestiging van een erfdienstbaarheid of overdracht van een daartoe benodigd gedeelte van het erf. [3]
3.12.
[gedaagde sub 1] stelt dat [eiseres] , gelet op de onevenredigheid tussen haar belang bij verwijdering van de bouwwerken en het belang van [gedaagde sub 1] om de bouwwerken niet te verwijderen, in redelijkheid niet kan vorderen dat [gedaagde sub 1] de bouwwerken verwijdert (artikel 3:13 lid 2 BW Pro).
3.13.
Het belang van [eiseres] bij verwijdering van de bouwwerken bestaat eruit dat daarmee een einde wordt gemaakt aan de onrechtmatige toestand en zij weer de beschikking krijgt over de Grond. Op de mondelinge behandeling is dit belang nader ingekleurd doordat bij herhaling expliciet is aangegeven dat het haar helemaal niet gaat om de grond. Het gaat er [eiseres] in deze procedure om dat zij naar eigen zeggen door de hoogte van de overkapping van [gedaagde sub 1] ‘tegen een grote muur’ aankijkt. Wanneer [eiseres] en haar partner vanuit een specifiek deel van hun woonkamer naar buiten kijken, dan vinden zij het heel storend dat zij dus tegen de muur van de overkapping van [gedaagde sub 1] aankijken.
3.14.
Het belang van [gedaagde sub 1] bij het niet verwijderen van de bouwwerken bestaat uit het volgende. [gedaagde sub 1] heeft op de mondelinge behandeling gewezen op de kosten die gepaard zullen gaan met het verplaatsen van de bouwwerken. Dit zal volgens [gedaagde sub 1] meer dan € 25.000,- bedragen. Er zitten immers alleen al in de overkapping leidingen die zijn aangesloten op het zwembad en het terras. Het plaatsen van een nieuwe overkapping is in die zin goedkoper dan de gehele overkapping weghalen en opnieuw opzetten. De hoogte van deze kosten is onvoldoende gemotiveerd betwist door [eiseres] . In reactie is door [eiseres] immers aangegeven het verplaatsen misschien kostbaar is, maar dat zij dan nog steeds tegen een muur blijft aankijken. De rechtbank begrijpt de reactie van [eiseres] zo dat zij ook inziet dat haar belang niet zozeer ligt in het weer de beschikking krijgen van de Grond, als wel de hoop dat door het verwijderen van de bouwwerken van [gedaagde sub 1] (en dan met name de overkapping) zij niet langer de achterkant van de overkapping zullen zien vanaf hun erf. In dit kader speelt ook mee dat [eiseres] wist van de bouwwerkzaamheden. Niet betwist is dat de partner van [eiseres] in ieder geval meermaals is komen kijken en aanwezig is geweest gedurende de bouw van de overkapping in 2020/2021. Desondanks hebben [eiseres] en haar partner niet ingegrepen en hebben zij pas op 4 april 2023 bij brief aan [gedaagde sub 1] laten weten dat zij bezwaar hebben tegen de overkapping. Tot slot stelt [gedaagde sub 1] dat de aanwezigheid van de bouwwerken op de Grond slechts een geringe inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] vormt. De strook grond is namelijk ongeveer 33 meter lang en slechts 33,93 centimeter breed.
3.15.
De afweging tussen beide belangen maakt dat de rechtbank tot het oordeel komt dat er sprake is van onevenredigheid tussen het belang van [eiseres] bij verwijdering van de bouwwerken en het door verwijdering geschade belang van [gedaagde sub 1] bij behoud van de bouwwerken. Hierdoor had [eiseres] naar redelijkheid niet tot uitoefening van haar vordering kunnen komen. Gebleken is immers dat [eiseres] tot doel heeft dat het uitzicht vanuit een deel van haar woonkamer wordt verbeterd. Het is echter – zoals meermaals besproken tijdens de mondelinge behandeling – maar zeer de vraag of dit doel wordt bereikt als de overkapping 33,93 centimeter (in gelijke hoogte) wordt verplaatst richting de woning van [gedaagde sub 1] . Van belang bij dit oordeel is ook dat het [eiseres] naar eigen zeggen niet gaat om de Grond. Dit alles maakt dat de rechtbank tot het oordeel komt dat de vordering tot verwijdering van het grensoverschrijdende deel van de bouwwerken dan misbruik van bevoegdheid oplevert, gelet op de inkleuring van het door [eiseres] gestelde belang, in combinatie met de grote financiële gevolgen voor [gedaagde sub 1] bij toewijzing van de vordering. De rechtbank heeft bij dit oordeel ook van belang geacht dat de aanwezigheid van de bouwwerken op de Grond slechts een geringe inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] maakt. Tot slot is van belang dat [gedaagde sub 1] bereid is om de wettelijke weg tot legalisering van de onrechtmatige toestand op grond van artikel 5:54 BW Pro te doorlopen, [4] zoals hierna aan de orde zal komen. Dat betekent dat vordering van [eiseres] tot verwijdering van de bouwwerken zal worden afgewezen.
Kosten kadastrale uitmeting komen voor rekening van [gedaagde sub 1]
3.16.
[eiseres] vordert een veroordeling van [gedaagde sub 1] in de kosten van dit geding,
‘waaronder begrepen de kosten van de kadastrale uitmeting in 2023 (€ 920,- zie productie 17)’. De kosten van de kadastrale uitmeting vallen niet onder de in artikel 237 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bedoelde proceskosten. [eiseres] heeft niet gesteld op welke grondslag deze vordering wel is gebaseerd. Zij heeft echter wel naar voren gebracht dat het plaatsen van de bouwwerken door [gedaagde sub 1] op haar grond een inbreuk op haar eigendomsrecht oplevert. Daarnaast heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij de kosten niet had hoeven maken, als [gedaagde sub 1] niet op haar erf zou hebben gebouwd. Daarmee is in beginsel sprake van een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW Pro. De rechtbank zal de rechtsgronden ambtshalve aanvullen en de vordering tot vergoeding van de kosten van de kadastrale uitmeting toewijzen.
‘waaronder begrepen de kosten van de kadastrale uitmeting in 2023 (€ 920,- zie productie 17)’. De kosten van de kadastrale uitmeting vallen niet onder de in artikel 237 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bedoelde proceskosten. [eiseres] heeft niet gesteld op welke grondslag deze vordering wel is gebaseerd. Zij heeft echter wel naar voren gebracht dat het plaatsen van de bouwwerken door [gedaagde sub 1] op haar grond een inbreuk op haar eigendomsrecht oplevert. Daarnaast heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij de kosten niet had hoeven maken, als [gedaagde sub 1] niet op haar erf zou hebben gebouwd. Daarmee is in beginsel sprake van een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW Pro. De rechtbank zal de rechtsgronden ambtshalve aanvullen en de vordering tot vergoeding van de kosten van de kadastrale uitmeting toewijzen.
In reconventie
De overbouw zal gelegaliseerd worden
3.17.
[gedaagde sub 1] verzoekt de rechtbank de overbouw te legaliseren op grond van artikel 5:54 BW Pro. [gedaagde sub 1] heeft deze tegenvordering ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank oordeelt dat de overkapping, het fietsenhok en het pad van [gedaagde sub 1] van de openbare weg naar dat fietsenhok zich bevinden op het erf van [eiseres] . De voorwaarde is in vervulling gegaan en de tegenvordering zal worden beoordeeld.
3.18.
Op grond van artikel 5:54 lid 1 BW Pro kan de eigenaar van het gebouw of werk dat ten dele op, boven of onder het erf van een ander is gebouwd, indien de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld zou worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen.
3.19.
Zoals hiervoor overwogen, zou [gedaagde sub 1] door verwijdering van de bouwwerken onevenredig veel zwaarder worden benadeeld dan [eiseres] door handhaving van de bouwwerken. Dat betekent dat de bouwwerken op de Grond gelegaliseerd zullen worden.
3.20.
De rechtbank zal [eiseres] in de gelegenheid stellen om haar keuze tussen vestiging van een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand op de Grond tegen schadeloosstelling, of overdracht van de Grond aan [gedaagde sub 1] bij akte kenbaar te maken. Daarbij dient [eiseres] zich tevens uit te laten over de omvang van de schadeloosstelling of grondprijs bij overdracht. [gedaagde sub 1] zal in de gelegenheid worden gesteld om hier bij antwoordakte op te reageren.
In conventie en in reconventie
3.21.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
verklaart voor recht dat de overkapping, het fietsenhok en het pad van [gedaagde sub 1] van de openbare weg naar dat fietsenhok zich bevinden op het erf van [eiseres] ,
4.2.
wijst de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] af,
4.3.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
4.4.
bepaalt dat [eiseres] zich uiterlijk op woensdag 24 juni 2026 bij akte dient uit te laten over hetgeen is overwogen onder 3.20,
4.5.
bepaalt dat [gedaagde sub 1] zich vervolgens uiterlijk op 8 juli 2026 bij antwoordakte dient uit te laten over de akte van [eiseres] ,
4.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde sub 2] tegen [eiseres] af,
4.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Blanke en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.
5984