ECLI:NL:RBMNE:2026:3342

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Lelystad

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4074

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 juni 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: B. Olieman).

Inleiding

1. In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 767.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 23 april 2026. Eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning is een in 2021 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 259 m². De woning ligt op een perceel van 705 m².

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 656.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde € 767.000,-.

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 20 november 2020 voor € 618.000,-;
[adres 3] , verkocht op 11 augustus 2021 voor € 580.000,-;
[adres 4] , verkocht op 9 juni 2021 voor € 622.500,-;
[adres 5] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 797.000,-;
[adres 6] , verkocht op 3 november 2021 voor € 685.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De m2-prijs van de woning van eiseres (€ 1.999,-) ligt namelijk onder de gemiddelde gecorrigeerde m2-prijs van de referentiewoningen
(€ 2.057,-).

11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

WOZ-waardestijging van nabijgelegen woningen

12. Eiseres stelt dat haar woning ten onrechte een lagere WOZ-waarde heeft dan de woning aan de [adres 7] . Deze woning ligt namelijk in dezelfde straat, is hetzelfde model en heeft ongeveer dezelfde inhoud. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar de woning van eiseres met dezelfde referentiewoningen moeten vergelijken als deze woning. Bovendien heeft [adres 8] naar verhouding een veel lagere WOZ-waarde. Deze woning heeft alleen meer grond en gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar had sinds 1 januari 2011 ervan uit moeten gaan dat deze woningen gereed zijn. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar namelijk onvoldoende rekening gehouden met het feit dat haar woning ook tot op heden niet af is, zowel inpandig als de tuin.

12.1.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting toegelicht dat hij de woningen aan de [adres 7] en [adres 8] inpandig heeft opgenomen. Toen is er geoordeeld dat deze woningen kwalitatief minder zijn, omdat deze woningen niet 100% gereed waren. Hierdoor is een correctie toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar vanwege deze inpandige opname heeft kunnen oordelen dat deze woningen kwalitatief minder zijn en daardoor de m2-prijs van deze woningen heeft gecorrigeerd. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De stelling van eiseres dat haar woning op 1 januari 2022 en op de toestandsdatum (1 januari 2023) niet gereed was, volgt de rechtbank niet. Eiseres voert namelijk aan dat de slaapkamers van de kinderen nog niet af waren en er nog niet geverfd was. Bovendien is de achtertuin volgens haar nog niet klaar. De heffingsambtenaar heeft echter ter zitting uitgelegd dat dit een minimale rol speelt in de waardering van de woning. Daar komt bij dat eiseres ter zitting heeft verklaard dat de voorzieningen van haar woning wel op 1 januari 2022 aanwezig waren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiseres onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de heffingsambtenaar ook bij de woning van eiseres een correctie had moeten toepassen, omdat de woning op 1 januari 2022 dan wel 1 januari 2023 niet gereed was. De heffingsambtenaar heeft ten slotte toegelicht dat er een aanbod is gedaan om de woning inpandig op te nemen, maar dit aanbod heeft eiseres geweigerd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

De m2-prijs van het woonoppervlak en de grond

13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte verschillende m2-prijzen voor de waardering van diverse percelen van vrijstaande woningen hanteert. Bovendien is de woning van eiseres ‘standaard’ gebouwd zonder luxe afwerking. Eiseres stelt dat de woning aan de [adres 9] luxer is, een betere uitstraling heeft en groter is, maar de m2-prijs ligt alsnog lager (€ 1821,-). De grondprijs van de kavel van eiseres is € 353,56 en die van [adres 9] € 290,76. Volgens de berekening van eiseres zou de waarde van haar woning rond € 676.700,- liggen, als haar woning op basis van dezelfde m²-prijs en grondprijs van de woning aan de [adres 9] zou worden getaxeerd.

13.1.

De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Uit de aanvulling op de uitspraak op bezwaar volgt dat de woning aan de [adres 9] een kaveloppervlakte heeft van 1.035 m2 met een prijs per m2 van € 290,76. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning van eiseres een kaveloppervlakte heeft van 705 m2. Dit is een verschil van 330 m2. Dit verschil in kaveloppervlakte verklaart het verschil in de grondprijs. De heffingsambtenaar hanteert bij de berekening van de grondprijs namelijk een grondstaffel. In deze grondstaffel wordt rekening gehouden met het afnemend grensnut. Dit betekent dat de waarde per m2 van het perceeloppervlakte afneemt naarmate de oppervlakte groter is. Hierdoor is er een verschil in m2-prijs van de grond van de woning van eiseres en [adres 9] . Bovendien treft de berekening aan de hand van de WOZ-waarde van [adres 9] geen doel, doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald. Hierdoor is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix is uitgegaan van een gemiddelde staat van de woning. De heffingsambtenaar gaat dan ook niet uit van een luxe afwerking. Met de enkele stelling dat haar woning geen luxe afwerking heeft, heeft eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

De ligging

14. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van haar woning. De woning van eiseres is namelijk nabij een freerunpark en een voetbalveld gelegen, waardoor er veel overlast door ‘hangjongeren’ wordt ervaren. Ook het privacy en woongenot van eiseres wordt hierdoor geschaad. Bovendien is de plaatsing van het trafohuisje naast de woning volgens eiseres waardedrukkend. Het advies van de Gezondheidsraad (rapport 2018) is namelijk om dit niet te plaatsen in de nabijheid van scholen en woningen. Eiseres had haar woning niet gekocht als zij had geweten dat daar een trafohuisje zou worden geplaatst, dit zal dan ook voor een ander het geval zijn en dus heeft dit een waardedrukkend effect.

14.1.

Ten aanzien van het trafohuisje heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat dit niet direct aan de woning is gelegen. Bovendien staan de gezondheidsrisico’s niet wetenschappelijk vast. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Het trafohuisje ligt namelijk op enige afstand van de dichtstbijzijnde gevel van de woning. Bovendien is het rapport van de Gezondheidsraad een advies en betekent dit op zichzelf niet dat daarmee vaststaat dat de ligging van een woning nabij een trafohuisje een waardedrukkend effect heeft.

14.2.

Ten aanzien van de ligging bij het freerunpark en het voetbalveldje heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met de bouw van het freerunpark, ondanks dit na de waardepeildatum is gebouwd. Volgens de heffingsambtenaar heeft de ligging bij het freerunpark en het voetbalveldje echter geen waardedrukkend effect. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de woning op het zuiden ligt en een vrije ligging heeft aan de achterkant. Ondanks de goede ligging heeft de taxateur geen waarde verhoging voor de ligging toegepast. De taxateur is namelijk in de taxatiematrix uitgegaan van een gemiddelde ligging. De rechtbank kan ook dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Zij overweegt daarbij dat het freerunpark niet direct aan de woning grenst, maar dat deze aan de achterkant van het park is gelegen. Bovendien is er, naar het oordeel van de rechtbank, door in de taxatiematrix uit te gaan van een gemiddelde waarde van de ligging voldoende rekening gehouden met een eventueel waardedrukkend effect als gevolg van (objectieve) overlast. De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt de ligging van haar woning een groter waardedrukkend effect heeft, dan waarvan de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van uit is gegaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Onafhankelijke taxateur

15. Eiseres stelt dat het taxatierapport niet is opgesteld door een onafhankelijke taxateur. De taxateur is namelijk werkzaam bij de gemeente [gemeente] . Eiseres vraagt daarom het taxatierapport niet-ontvankelijk te verklaren. De gemeente had een onafhankelijke taxateur moeten aanstellen, indien een hertaxatie nodig was.

15.1.

De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De rechtbank stelt hierbij voorop dat de heffingsambtenaar in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Het enkele feit dat de taxateur werkzaam is voor de heffingsambtenaar geeft geen aanleiding om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van de taxateur. Gesteld noch gebleken is dat er verder redenen zijn om te twijfelen aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van de taxateur.^[1]

Conclusie en gevolgen

16. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van vrijstaande woning in Lelystad