Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/5140, 24/5142, 23/5143, 24/5144, 24/5145, 24/5146 en 24/5147
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2026 in de zaak tussen
de erven van [erflaatster] , te [plaats 1] , eisers
(gemachtigde: J. van Voorthuizen)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 juni 2024.
1.1.
Met de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering op onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de objecten voor het belastingjaar 2024, naar de waardepeildatum 1 januari 2023 zijn als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
WOZ-waarde
24/5140
[adres 1]
€ 393.000,- verlaagd naar € 344.000,-
24/5142
[adres 2]
€ 186.000,-
23/5143
[adres 3]
€ 128.000,-
24/5144
[adres 4]
€ 103.000,-
24/5145
[adres 5]
€ 150.000,-
24/5146
[adres 6]
€ 89.000,-
24/5147
[adres 7]
€ 187.000,-
In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaren van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarden zijn daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 17 juni 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object [adres 1] verlaagd naar € 344.000,-. De overige waarden blijven gehandhaafd.
1.3.
Eisers hebben beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
2. De rechtbank heeft het beroep op 6 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van de heffingsambtenaar vergezeld door de taxateur drs. [A] .
Feiten
3. [erflaatster] (hierna moeder) is overleden. Eisers zijn samen de erfgenamen. Zij hebben de erfenis beneficiair aanvaard en zijn op grond van het testament tezamen aangewezen als executeurs.
Standpunten eisers
4. Eisers bepleiten de volgende WOZ-waarden voor de objecten:
[adres 1]
€ 148.000,-
[adres 2]
€ 85.000,-
[adres 3]
€ 68.000,-
[adres 4]
€ 55.000,-
[adres 5]
€ 59.000,-
[adres 6]
€ 59.000,-
[adres 7]
€ 83.000,-
Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de objecten te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de objecten worden vergeleken met aantal verkopen in [plaats 2] en [plaats 3] . De heffingsambtenaar heeft het object [adres 1] vergeleken met de volgende woningen:
- [adres 8] , verkocht op 17 maart 2022 voor € 450.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 26 april 2022 voor € 530.000,-;
- [adres 10] , verkocht op 26 september 2022 voor € 385.000,-;
- [adres 11] , verkocht op 13 december 2021 voor € 665.670,-.
De objecten [adres 2] t/m [adres 7] zijn vergeleken met de volgende woningen:
- [adres 12] , verkocht op 22 december 2022 voor € 395.000,-;
- [adres 13] , verkocht op 20 oktober 2022 voor € 352.000,-;
- [adres 14] , verkocht op 30 maart 2023 voor € 355.000,-;
- [adres 15] , verkocht op 18 februari 2023 voor € 295.000,-;
- [adres 16] , verkocht op 3 oktober 2023 voor € 345.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Ingetrokken beroepsgrond
7. Ter zitting hebben eisers de beroepsgrond over de niet-ontvankelijkheid van het verweerschrift ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet verder bespreken.
Objectafbakening
8. Eisers voeren aan dat het kadastraal één perceel betreft, te weten [plaats 2] sectie [letter] [nummer] groot 862 m2. Er is geen splitsingsvergunning, de nutsvoorzieningen zijn grotendeels gemeenschappelijk en het wordt voor de zuiveringsheffing behandeld als kamerverhuurbedrijf. Het is daarmee niet afzonderlijk te verkopen, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. Om die reden zijn er geen goed vergelijkbare objecten. Daarbij merken eisers op dat als het object als een bedrijfsverzamelgebouw verkocht wordt, ook gekeken wordt naar het geheel en niet naar de afzonderlijke gedeelten. Indien het perceel als twee onder één kap woning met bijgebouwen wordt vastgesteld, komt de WOZ-waarde aanzienlijk lager uit. De totale waarde is nu vastgesteld op € 1.144.000,-. Eisers hebben ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Volgens dit taxatierapport is de totale WOZ-waarde € 782.500,-.
9. De heffingsambtenaar stelt dat in het in dit geval gaat om één gebouwd eigendom. Om als afzonderlijke onroerende zaak te worden aangemerkt, moeten de woningen blijkens indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Daarbij is van belang of de woningen afsluitbaar zijn en een toilet en was- en kookgelegenheid hebben. Uit de afbeeldingen en plattegronden bij de iWOZ-vastgoedkaart van [adres 1] van
28 maart 2025 blijkt dat de woningen afsluitbaar zijn en beschikken over een eigen toilet en was- en kookgelegenheid. De woningen zijn zelfstandige eenheden en dienen derhalve in beginsel als afzonderlijke onroerende zaken aangemerkt te worden. Dat eventueel sprake is van een gezamenlijke cv-ketel en meter voor gas, water en elektra, doet niet ter zake. Voor het vormen van een samenstel moet sprake zijn van dezelfde eigenaar en gebruiker en moeten de objecten naar maatschappelijk oordeel bij elkaar horen. De objecten hebben verschillende gebruikers. De functie van de woningen fungeren als zelfstandige woonruimten voor verschillende gebruikers. Dat de objecten één kadastraal perceel betreffen en er geen splitsingsvergunning is, doet aan het voorgaande niet af. Dat de nutsvoorzieningen grotendeels gemeenschappelijk zouden zijn, is niet gebleken. Eisers hebben dit verder ook niet onderbouwd.
28 maart 2025 blijkt dat de woningen afsluitbaar zijn en beschikken over een eigen toilet en was- en kookgelegenheid. De woningen zijn zelfstandige eenheden en dienen derhalve in beginsel als afzonderlijke onroerende zaken aangemerkt te worden. Dat eventueel sprake is van een gezamenlijke cv-ketel en meter voor gas, water en elektra, doet niet ter zake. Voor het vormen van een samenstel moet sprake zijn van dezelfde eigenaar en gebruiker en moeten de objecten naar maatschappelijk oordeel bij elkaar horen. De objecten hebben verschillende gebruikers. De functie van de woningen fungeren als zelfstandige woonruimten voor verschillende gebruikers. Dat de objecten één kadastraal perceel betreffen en er geen splitsingsvergunning is, doet aan het voorgaande niet af. Dat de nutsvoorzieningen grotendeels gemeenschappelijk zouden zijn, is niet gebleken. Eisers hebben dit verder ook niet onderbouwd.
10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de afbakening van het pand in een bedrijfsobject en drie appartementen in overeenstemming met de Wet WOZ. [1] Op grond van artikel 16, aanhef en onder c van deze wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Daarvan is in dit geval sprake. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gesteld dat er geen sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef, onder d, van de Wet WOZ. Ten tijde van de waardepeildatum waren de objecten namelijk niet in gebruik bij dezelfde persoon. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing de leveringsakte van de verkoop van het perceel ingediend. Hieruit blijkt dat het perceel in verhuurde staat is verkocht. Omdat de objecten zelfstandige gedeelten zijn met verschillende gebruikers, is niet voldaan aan de vereisten van artikel 16, aanhef, onder d, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft de objecten daarom terecht aangemerkt als zelfstandige WOZ-objecten. Er is dus geen aanleiding om eisers te volgen in hun standpunt dat er sprake is van één object.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de objecten. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd correcties toegepast. Eisers hebben in de reactie op het verweerschrift, behalve tegen de juridische vaststelling van de objecten, ook geen nadere gronden tegen deze onderbouwing gegeven.
WOZ-waarde op basis van onjuiste informatie
12. Eisers stellen tevens dat de panden zijn gewaardeerd op basis van historische gegevens en een luchtfoto. Dat geeft een veel minder adequaat beeld dan het bezoek van een taxateur, die de feitelijke situatie in ogenschouw kan nemen en de waardering kan onderbouwen met feitelijke waarneming.
13. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een onderzoek ter plaatse niet is vereist, maar in bepaalde gevallen nodig kan worden geacht door de taxateur. In dit geval vond de taxateur het niet nodig.
14. De omstandigheid dat geen inpandige opname is verricht, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar is daartoe immers, gelet op de vrije bewijsleer in het belastingrecht, niet verplicht. Daarbij merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar voldoende informatie had, om vast te stellen of er sprake was van een één onroerend geheel, of afzonderlijke objecten. Eisers hebben verder ook niet onderbouwd welke nieuwe feiten de heffingsambtenaar zou waarnemen tijdens een inpandige opname, die al niet bekend waren. [2]
Verkoop woning 2025
15. Eisers merken op dat het gehele pand op 18 augustus 2025 is verkocht voor € 650.000,-. Dit dient als maatstaf gebruikt te worden voor de waardering.
16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht niet is uitgegaan van de eigen verkoopprijs uit augustus 2025, aangezien de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2023 afligt. Bovendien volgt de rechtbank het verweer van de heffingsambtenaar dat de verkoopprijs niet bruikbaar is, omdat het object in verhuurde staat is verkocht.
Taxatierapport van eisers
17. Eisers hebben de waarde onderbouwd middels een eigen taxatierapport. Hieruit zou volgens eisers moeten blijken dat de objecten door de heffingsambtenaar te hoog is gewaardeerd.
18. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het eigen taxatierapport van eisers. De rechtbank constateert daarbij dat de objecten door de taxateur van eisers als één geheel zijn aangemerkt, wat maakt dat de waardering bij voorbaat al op basis van onjuiste informatie is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen gehandhaafd blijven. Eiseres krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
mr.C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 april 2026.
mr.C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.