Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/2602, UTR 24/2922, UTR 25/2404, UTR 25/2407 en UTR 25/2408
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (de woningen) voor de belastingjaren 2022, 2023 en 2024 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Datum beschikking
Belastingjaar
Adres
Waarde
UTR 24/2602
30 april 2022
2022
[adres 1]
€ 148.000,-
UTR 24/2602
30 april 2022
2022
[adres 2]
€ 143.000,-
UTR 25/2407
31 maart 2024
2023
[adres 1]
€ 160.000,-
UTR 24/2922
31 augustus 2023
2023
[adres 2]
€ 155.000,-
UTR 25/2404
31 maart 2024
2024
[adres 1]
€ 166.000,-
UTR 25/2408
29 februari 2024
2024
[adres 2]
€ 161.000,-
1.1.
Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gebruikt.
1.2.
Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. In de uitspraken op bezwaar van 17 januari 2024, 7 maart 2024 en 12 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de woningen gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraken op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 22 januari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woningen zijn tussenwoningen uit 1904. De [adres 1] heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m² en ligt op een perceel van 106 m². Bij de [adres 2] gaat het om een gebruiksoppervlakte van 160 m² en een perceel van 108 m². Partijen zijn het erover eens dat de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de woningen zeer matig zijn. Daarnaast is er sprake van bodem- en grondwaterverontreiniging door het morsen van brandstof bij een voormalig pompstation van het naastgelegen garagebedrijf.
Geschil
3. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildata 1 januari 2021, 1 januari 2022 en 1 januari 2023. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woningen als gevolg van de bodem- en grondwaterverontreiniging voor alle belastingjaren een negatieve waarde hebben. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waardes.
4. Daarnaast is in de zaak UTR 24/2922 (met betrekking tot de [adres 2] voor het belastingjaar 2023) in geschil de hoogte van de door de heffingsambtenaar verbeurde dwangsom vanwege niet tijdig beslissen. Ook is in geschil of eiser voor de [adres 1] rioolheffing is verschuldigd, nu die woning volgens eiser niet is aangesloten op de riolering.
Beoordeling van de WOZ-waardevaststelling (alle zaken)
Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het object zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van het object wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Is aannemelijk dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld?
7. Om de waardes van de woningen voor het belastingjaar 2022 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd waarin de woningen worden vergeleken met de volgende verkopen in [plaats] :
- [adres 3] , verkocht op 13 februari 2020 voor € 790.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 december 2019 voor € 565.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 6 juli 2020 voor € 835.000,-.
8. Om de waardes van de woningen voor het belastingjaar 2023 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd waarin de woningen worden vergeleken met de volgende verkopen in [plaats] :
- [adres 6] , verkocht op 25 juni 2021 voor € 850.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 29 december 2021 voor € 770.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 750.000,-.
9. Om de waardes van de woningen voor het belastingjaar 2024 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd waarin de woningen worden vergeleken met de volgende verkopen in [plaats] :
- [adres 9] , verkocht op 26 november 2022 voor € 735.000,-;
- [adres 10] , verkocht op 17 maart 2023 voor € 535.000,-;
- [adres 11] , verkocht op 12 oktober 2022 voor € 720.000,-.
10. Eiser stelt dat de woningen wegens de bodemverontreiniging niet verkoopbaar zijn en dat er daarom geen marktwaarde kan worden vastgesteld. Volgens eiser zijn de aangedragen verkoopreferenties daardoor ook automatisch niet geschikt om als vergelijking te dienen en worden de vastgestelde WOZ-waardes daardoor niet onderbouwd.
11. Dat de woning last heeft van bodemverontreiniging is tussen partijen niet in geschil. Anders dan in voorgaande belastingjaren, [1] heeft de heffingsambtenaar in deze belastingjaren er bewust voor gekozen om ter onderbouwing van de waardes geen gebruik te maken van verkoopreferenties die last hebben van bodemverontreiniging. De heffingsambtenaar heeft er in dat verband onweersproken op gewezen dat de gemeente [gemeente] voor de woningen heeft toegezegd alle benodigde saneringswerkzaamheden uit te voeren en te bekostigen om gezondheidsrisico’s te voorkomen. Daarmee komen die saneringskosten volledig voor rekening van de gemeente en drukken deze niet op eiser. Wel heeft de heffingsambtenaar voor elk van de woningen een rompslompaftrek van € 91.000,- in mindering gebracht op de getaxeerde waarde. Dit vanwege de overlast die de saneringswerkzaamheden met zich zouden brengen en het negatieve imago dat van de bodemverontreiniging uitgaat.
12. De rechtbank kan dit volgen en is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee de gevolgen van de bodemverontreiniging op adequate wijze heeft verdisconteerd in de waarde van de woningen. Ook voor het overige heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen vergelijkbare (tussen)woningen zijn in [plaats] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Voor de woningen is uitgegaan van een zeer slechte staat (factor ‘1’ voor bouwkundige kwaliteit, onderhoud en voorzieningen en een factor ‘2’ voor de uitstraling) en een prijs per m² die (ver) onder de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen ligt. Met de taxatiematrices heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen voor elk van de betrokken belastingjaren inzichtelijk gemaakt. Het beroep gericht tegen de voor de woningen vastgestelde WOZ-waardes voor de belastingjaren 2022, 2023 en 2024 slaagt dan ook niet.
Hoogte van de dwangsom (zaak UTR 24/2922)
13. Het beroep van eiser is ook gericht tegen de dwangsom die de heffingsambtenaar heeft verbeurd vanwege het niet tijdig beslissen op het bezwaar tegen de beschikking met betrekking tot de [adres 2] voor het belastingjaar 2023. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar aan eiser een dwangsombedrag toegekend berekend over drie dagen, te weten € 69,-. Volgens eiser is de dwangsom te laag vastgesteld.
14. Een dwangsom kan verschuldigd zijn wanneer een bestuursorgaan niet tijdig een besluit neemt op een aanvraag of bezwaar. [2] Als een bestuursorgaan niet op tijd beslist en een ingebrekestelling krijgt, heeft een bestuursorgaan nog twee weken om een besluit te nemen. [3] Die termijn van twee weken vangt aan op de dag na die waarop de ingebrekestelling door het bestuursorgaan is ontvangen. [4] Na twee weken is het bestuursorgaan voor elke dag dat zij in gebreke blijft een geldbedrag verschuldigd. [5]
15. Tussen partijen is niet in geschil dat eiser op 20 februari 2024 de heffingsambtenaar in gebreke heeft gesteld. De eerste dag waarover dwangsom is verschuldigd was dus 6 maart 2024. Partijen verschillen echter van mening over de laatste dag waarover een dwangsom verschuldigd is. Volgens eiser is dat 14 maart 2024, omdat hij toen de uitspraak op bezwaar heeft ontvangen. De rechtbank volgt eiser daarin niet. De dwangsom loopt namelijk door tot en met de dag waarop het besluit verzonden is. [6] De heffingsambtenaar wijst er in zijn verweerschrift dan ook terecht op dat 11 maart 2024 de laatste dag is waarover dwangsom verschuldigd is, nu dat de dag is waarop de beschikking aan eiser is verzonden.
16. De dwangsom is derhalve verschuldigd over zes dagen. Zoals de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft onderkend, is de berekening in de uitspraak op bezwaar dan ook onjuist en is de dwangsom hoger dan in de uitspraak op bezwaar is toegekend, namelijk € 138,- in plaats van € 69,-. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in de zaak UTR 24/2922 op dit punt dan ook niet in stand kan blijven. Het beroep gericht tegen die uitspraak op bezwaar in die zaak is om die reden dan ook gegrond.
Verschuldigdheid van de rioolheffing (zaken UTR 24/2602, 25/2407 en 25/2404)
17. Eiser stelt dat de woning [adres 1] geen rioolaansluiting heeft en daarom ook geen heffingsgrondslag bestaat voor de aanslagen rioolheffing die voor die woning aan eiser zijn opgelegd voor de belastingjaren 2022, 2023 en 2023. Volgens eiser zijn er geen gemeentelijke voorzieningen waarmee het van het perceel afkomstige hemelwater wordt ingezameld, verwerkt, gezuiverd of getransporteerd. Er zijn volgens eiser evenmin leidingen voor inzameling, verwerking, zuivering of transport van afvalwater en hemelwater aanwezig. Eiser maakt gebruik van een zinkput en regelt op die manier zelf de afwatering. Volgens eiser zijn er geen regenpijpen op de woning aanwezig waardoor er geen hemelwater vanaf de woning op de straat naar de straatkolken gaat. Het perceel is dan ook niet direct aangesloten op de gemeentelijke riolering. Daarmee wordt er geen water, in welke hoedanigheid dan ook, door de gemeente afgevoerd en/of verwerkt. Daarom is volgens eiser ten onrechte rioolheffing van hem geheven.
18. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Uit artikel 2 van Pro de Verordening op de heffing en invordering van rioolheffing (de Verordening) volgt dat onder de naam rioolheffing een directe belasting wordt geheven ter bestrijding van de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan:
a. de inzameling en het transport van huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater, alsmede de zuivering van huishoudelijk afvalwater en
b. de inzameling van afvloeiend hemelwater en de verwerking van het ingezamelde hemelwater, alsmede het treffen van maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken.
In artikel 3 lid 1 sub a van Pro de Verordening staat verder dat de rioolheffing wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering.
19. Op basis van het in het dossier aanwezige fotomateriaal en de daarop gegeven toelichting acht de rechtbank het aannemelijk dat in ieder geval een deel van het hemelwater dat afkomstig is van het dak van de woning van eiser wordt afgevoerd via gemeentelijke voorzieningen. Ook als er geen regenpijpen zijn, is aannemelijk dat het hemelwater dat het dak raakt (deels) uitmondt op de straat die bij de gemeente in beheer is. Die straat fungeert (ook) als afvoergoot van het hemelwater, richting een straatkolk die een gemeentelijke voorziening in de zin van de Verordening vormt. Dat het hemelwater enige meters over de straat moet overbruggen voor het in de straatkolk terecht komt, maakt daarbij niet uit. Het is niet noodzakelijk voor de rioolheffing dat al het hemelwater in de desbetreffende straatkolk terecht komt. [7] Het volstaat dat er een voorziening is getroffen om hemelwater dat afkomstig is van de woning in te zamelen en te verwerken. De aanslagen rioolheffing zijn dus terecht opgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep in de zaak UTR 24/2922 is gegrond vanwege een onjuiste vaststelling van de dwangsom. De overige beroepen zijn ongegrond. Eiser heeft wel recht op vergoeding van zijn griffierecht.
21. Eiser heeft ook verzocht om verletkosten in beroep. Op grond van artikel 1, aanhef en onder e, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) kunnen deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Het gaat hierbij om kosten van tijdverzuim die een partij heeft moeten maken om een zitting bij te kunnen wonen. In het proceskostenformulier heeft eiser dit ingeschat op drie uur. Uit het proceskostenformulier blijkt ook dat het uurloon van eiser € 89,- per uur is. De rechtbank acht het redelijk om uit te gaan van twee uren tijdverzuim. Eén uur voor het bijwonen van de zitting en één uur reistijd. Dit leidt tot een totale vergoeding van € 178,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak UTR 24/2922 gegrond;
- verklaart de overige beroepen ongegrond;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar van 7 maart 2024 voor zover het de vaststelling van de dwangsom betreft;
-veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 178,- aan verletkosten aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.