Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5969
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2026 de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 554.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 554.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
22 augustus 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
22 augustus 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 16 maart 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres is niet verschenen, zonder bericht van verhindering.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1904 gebouwde eindwoning met een gebruiksoppervlakte van
96 m². De woning ligt op een perceel van 115 m².
96 m². De woning ligt op een perceel van 115 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 554.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 januari 2023 voor € 567.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 675.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 27 februari 2023 voor € 520.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 2 maart 2023 voor € 600.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 28 december 2022 voor € 575.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 17 januari 2023 voor € 535.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook eindwoningen en goed met eindwoningen te vergelijken tussenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het stijgingspercentage
9. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde voor belastingjaar 2023 € 451.000,- was. Dit zou dus een waardestijging zijn van € 103.000,-, bijna 23%.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van voorliggende WOZ-waarden aan de hand van transactiegegevens van vergelijkbare woning. Een vergelijking met voorliggende WOZ-waardes is niet relevant en kan dan ook niet als onderbouwing gelden voor het bepleiten van een lagere waarde. Wel is het van belang zoals hierboven aangegeven de referenties te corrigeren naar de waardepeildatum. In bezwaar en beroep gaat het om de beantwoording van de vraag of de beschikte waarde ten opzichte van de gehanteerde referenties, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, wel of niet te hoog is vastgesteld. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering of gemiddelde waardestijgingen. Dit is vaste rechtspraak. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 12 december 2023 [1] , en twee uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland van 9 augustus 2024. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning
11. Eiseres voert aan dat er zwaar achterstallig onderhoud is bij de woning. Daarom kan de woning niet vergeleken worden met omliggende woningen. Een draagbalk onder de huiskamer is verrot. De badkamer, keuken, wc en trappen zijn zeer verouderd en moeten vervangen worden. Het voegwerk moet gedaan worden. Een draagbalk van het dak moet vervangen worden. De muren en de vloer in de woonkamer moeten opnieuw worden gelegd. Eiseres heeft ter onderbouwing foto’s toegevoegd.
12. De heffingsambtenaar geeft aan dat naar aanleiding van het bezwaarschrift en het onderzoek in beroep de matrix is opgesteld met nieuwe transactiegegevens. Het is toegestaan om transacties van voor en na de waardepeildatum te gebruiken. Het is niet noodzakelijk dat referentiewoningen identiek zijn aan de woning. Wel is van belang dat de referentiewoningen zoveel mogelijk overeenkomstigheid bezitten. De in de matrix gehanteerde referentiewoningen zijn gelet op het marktsegment de meest optimale referentiewoningen om de vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen. Volgens de heffingsambtenaar is er voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. In de matrix wordt rekening gehouden met een onder gemiddeld niveau voor staat van onderhoud en voorzieningen (2). Voor een verdere wijziging naar beneden is geen aanleiding, dan zou de woning praktisch onbewoonbaar moeten zijn en dat is volgens de heffingsambtenaar niet het geval. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat, om het voorzieningenniveau te wijzigen in factor 1 sprake moet zijn van het ontbreken van de voorzieningen of het niet functioneel zijn hiervan. Daarvan is geen sprake. Ten aanzien van de staat van onderhoud draait het soms ook om keuzes die iemand maakt, zoals een ontbrekend stuk parket onder een tv-kastje, dat wordt niet meegenomen. Met betrekking tot de draagbalk volgt volgens de heffingsambtenaar uit de foto dat deze bestaat uit twee delen en alleen goed aan elkaar gezet moet worden, wat wel gebeuren moet. Uit de foto’s is verder op te maken dat er één en ander aan de woning moet gebeuren, de
m²-prijs van de woning is echter € 4.372,- en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen is aanzienlijk lager met € 5.248,-. Dat is een verschil van bijna een ton. Daarmee is er genoeg ruimte in de matrix om de woning naar een met de referentiewoningen vergelijkbaar niveau te krijgen. Uit de matrix volgt dat de beschikte waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat als eiseres met haar gronden wilde aangeven dat de bouwkundige kwaliteit van de woning slecht is het op de weg van eiseres had gelegen om hier objectief, verifieerbaar bewijs voor aan te dragen, zoals offertes voor reparatie of een bouwkundige rapportage waaruit duidelijk blijkt dat er iets mis is met de bouwkundige kwaliteit, de foto’s volstaan daarbij niet. De beroepsgronden slagen niet.
m²-prijs van de woning is echter € 4.372,- en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen is aanzienlijk lager met € 5.248,-. Dat is een verschil van bijna een ton. Daarmee is er genoeg ruimte in de matrix om de woning naar een met de referentiewoningen vergelijkbaar niveau te krijgen. Uit de matrix volgt dat de beschikte waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat als eiseres met haar gronden wilde aangeven dat de bouwkundige kwaliteit van de woning slecht is het op de weg van eiseres had gelegen om hier objectief, verifieerbaar bewijs voor aan te dragen, zoals offertes voor reparatie of een bouwkundige rapportage waaruit duidelijk blijkt dat er iets mis is met de bouwkundige kwaliteit, de foto’s volstaan daarbij niet. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Er bestaat ook geen aanleiding voor vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 april 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.