ECLI:NL:RBMNE:2026:1977 - Rechtbank Midden-Nederland - Gemeente handelt in strijd met Didam-regels bij verkoop p...

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/608504 / KL ZA 26-67

Vonnis in kort geding van 23 april 2026

in de zaak van

1.[eisende partij sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2. EUROPA PARK B.V.,

gevestigd te Zwolle,
3. AMH FLEVOLAND B.V.,

gevestigd te Zwolle,

eisende partijen,

advocaat: mr. J.R. Bügel,

tegen

GEMEENTE DRONTEN,

zetelend te Dronten,

gedaagde partij,

advocaat: mr. M.P.C. Hendriks en mr. J.R. Joosten.

Partijen zullen hierna [eisende partij c.s.] en de gemeente worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 maart 2026, met bijlagen;

- de conclusie van antwoord met bijlagen;

- de nagezonden productie 6 aan zijde van [eisende partij c.s.] ;
- de pleitnota van [eisende partij c.s.] ;
- de pleitnota van de gemeente.

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 9 april 2026. Bij de mondelinge behandeling waren namens [eisende partij c.s.] aanwezig de heer [eisende partij sub 1] , tevens bestuurder van Europark B.V. en AMH Flevoland B.V., samen met mr. Bügel. Namens de gemeente was mevrouw [A] , senior projectleider gebiedsontwikkeling bij de gemeente, aanwezig, samen met mr. Hendriks en mr. Joosten. Door en namens partijen zijn de standpunten verder toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de voorzieningenrechter. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Daarna volgt dit vonnis.

2.De kern

2.1.

[eisende partij c.s.] kan zich niet verenigen met de voorgenomen verkoop van een perceel grond door de gemeente. Volgens [eisende partij c.s.] heeft de gemeente ten onrechte gesteld dat er slechts één serieuze gegadigde voor de koop van het perceel grond is nu zij ook een belang bij de koop van het betreffende perceel heeft en daarmee een serieuze gegadigde is.

2.2.

[eisende partij c.s.] is van mening dat de gemeente conform de Didam-arresten van de Hoge Raad een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijk criteria had moeten organiseren om (potentiële) gegadigden ruimte te bieden om mee te dingen naar het door de gemeente te koop aangeboden perceel grond. Nu zij dat niet heeft gedaan handelt de gemeente volgens [eisende partij c.s.] in strijd met artikel 3:14 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Zij vordert daarom een verbod tot verkoop zonder dat de gemeente eerst een dergelijke openbare selectieprocedure doorloopt. De vorderingen worden toegewezen, zoals hierna in dit vonnis wordt toegelicht.

3.De achtergrond

3.1.

De gemeente is eigenaar van een perceel grond nabij de Rendierweg in Dronten, kadastraal bekend gemeente Dronten, sectie B, nummer 4139 (het Perceel).

3.2.

In de gemeente nemen studenten en tijdelijke arbeidsmigranten een belangrijke

plaats in. Het gemeentelijke beleid op het gebied van huisvesting van studenten en

tijdelijke arbeidsmigranten is vastgelegd in de Beleidsvisie huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten (de Beleidsvisie). Eén van de doelen uit de Beleidsvisie is de woningmarkt in Dronten beter te laten functioneren op basis van uitgangspunten die inspelen op huidige en toekomstige woonvraag van voormelde groepen.

3.3.

Onderdeel van de Beleidsvisie is dat in verband met de daaruit voortvloeiende overlast de grote concentratie van studentenwoningen in Dronten-Noord moet worden verminderd. In dat kader doorlopen de eigenaren van studentenwoningen in Dronten-Noord een apart traject. De gemeente heeft in dat verband gesprekken gevoerd met partij [familie] die onder meer eigenaar is van 17 studentenwoningen in Dronten-Noord.

3.4.

De gemeente heeft vervolgens met [familie] de overeenkomst inzake sanering

studentenwoningen en compensatie gesloten, waarin is opgenomen dat [familie] medewerking verleent aan het beëindigen van de studentbewoning in zijn 17 woningen in Dronten-Noord. Ter compensatie daarvan heeft [familie] het recht gekregen om van de gemeente het Perceel aan te kopen ten behoeve van de ontwikkeling van huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten, een groep waarvoor binnen de gemeente een groot tekort aan huisvesting bestaat. Door uitvoering te geven aan deze overeenkomst wordt de situatie rondom de studentenhuisvesting in Dronten-Noord in overeenstemming gebracht met de Beleidsvisie, te weten maximaal één studentenwoning per 100 meter reguliere bebouwing.

3.5.

Op 19 januari 2026 heeft de gemeente haar voorgenomen verkoop van het Perceel op haar website gepubliceerd (de Publicatie). De Publicatie luidt als volgt:

“
Voorgenomen verkoop van grond door de gemeente Dronten gelegen

nabij de Rendierweg te Dronten

De gemeente Dronten heeft het voornemen om het perceel grond gelegen nabij de Rendierweg(ongenummerd) in Dronten, kadastraal bekend gemeente Dronten, sectie B, nummer 4139, groot 9.009 m² hierna te noemen “het Perceel”, over te dragen aan de initiatiefnemer (familie [familie] ), hierna te noemen: Initiatiefnemer.

Met het sluiten van de koopovereenkomst voor de overdracht van het bovengenoemde perceel wordt uitvoering gegeven aan beleid van de Gemeente om de studentenhuisvesting in Dronten-Noord zodanig terug te brengen dat dit - zoveel als mogelijk - in overeenstemming is met de beleidsmatige uitgangspunten van één bijzondere woonvorm in een reguliere woning per 100 meter.

Naar het oordeel van de gemeente Dronten is Initiatiefnemer de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor het sluiten van een koopovereenkomst ten behoeve van de overdracht van de grond op het hierboven aangegeven Perceel, dit om navolgende redenen:

1. De gemeente voert met de Initiatiefnemer al gedurende een lange periode overleg om het aantal studentenhuizen in woonwijken te verminderen en heeft daarover met de initiatiefnemer afspraken gemaakt die het mogelijk maken dat het aantal studentenhuizen in reguliere woonwijken binnen afzienbare tijd zal verminderen;

2. Initiatiefnemer is in principe de enige partij die op korte termijn het maatschappelijke probleem van studentenhuisvesting in reguliere woonwijken in Dronten-Noord kan oplossen. Dit maatschappelijke probleem bestaat uit het feit dat er thans te hoge aantallen studentenwoningen in woonwijken aanwezig zijn, waardoor de leefbaarheid van de bewoners in het geding is. Het beleid van de gemeente is er op gericht om de leefbaarheid van de woonwijken te verbeteren en studenten elders te huisvesten;

3. In aanvulling op het hiervoor gestelde, is de Initiatiefnemer eveneens in staat om naast het verminderen van het aantal studentenhuizen in reguliere woonwijken, te voorzien in een uitbreiding van huisvesting voor arbeidsmigranten, hetgeen eveneens een belangrijk speerpunt is van het woonbeleid van de gemeente Dronten aangezien er veel vraag is naar huisvesting voor arbeidsmigranten maar onvoldoende aanbod van huisvesting is.

Uit de hiervoor genoemde argumenten, in onderlinge samenhang bezien, vloeit voort dat de

gemeente van oordeel is dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria, slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het sluiten van de overeenkomst met de gemeente Dronten.”

3.6.

Onder andere bij e-mail van 15 februari 2026 heeft [eisende partij c.s.] bezwaar gemaakt tegen het voornemen van de gemeente om het Perceel aan [familie] te verkopen. De gemeente heeft bij brief van 10 maart 2026 toegelicht bij haar standpunt te blijven. Zij schrijft verder dat [eisende partij c.s.] al sinds januari 2024 bekend zou zijn met het traject met [familie] , dat [eisende partij c.s.] niet voldoet aan de gestelde selectiecriteria en dat in verband met de lopende vervaltermijn, zoals opgenomen in de Publicatie, zijn reactie te laat is ingediend.

Standpunt en vordering van [eisende partij c.s.]

3.7.

Na kennisneming van het bericht van de gemeente van 10 maart 2026 is [eisende partij c.s.] van mening dat de gemeente ten onrechte stelt dat [familie] als enige serieuze gegadigde voor het Perceel kan worden aangemerkt. Volgens [eisende partij c.s.] had de gemeente op grond van de zogenaamde Didam-regels een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijk criteria moeten organiseren om (potentiële) gegadigden ruimte te bieden om mee te dingen naar het door het Perceel. Nu zij dat heeft nagelaten heeft de gemeente volgens [eisende partij c.s.] er onvoldoende blijk van gegeven dat zij de belangen van derden, waaronder die van [eisende partij c.s.] , heeft betrokken bij haar besluit tot verkoop van het Perceel. Dit is volgens [eisende partij c.s.] in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.

3.8.

Volgens [eisende partij c.s.] heeft hij tevens belang bij de koop van het Perceel. [eisende partij c.s.] stelt ook actief te zijn als aanbieder van huisvesting voor arbeidsmigranten in de omgeving van Dronten en als zodanig tevens tot ontwikkeling van huisvesting voor arbeidsmigranten op het Perceel over te kunnen gaan. De aanname dat [familie] de enige serieuze gegadigde is voor de koop van het Perceel is niet gebaseerd op objectieve, toetsbare en redelijke criteria die bekend zijn gemaakt in de Publicatie en daarin deugdelijk zijn gemotiveerd, aldus [eisende partij c.s.]

3.9.

Gezien het voorgaande vordert [eisende partij c.s.] – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente:

I. te verbieden uitvoering te geven aan het voornemen tot vervreemding van het Perceel op welke wijze dan ook dan wel uitvoering te geven aan de terzake gesloten overeenkomst met [familie] ;

II. te gebieden, voor zover de gemeente nog voornemens is het Perceel te verkopen, mededingingsruimte te bieden, zodat ook [eisende partij c.s.] kan meedingen naar het Perceel;

III. te gebieden de Publicatie in te trekken en, voor zover de gemeente nog voornemens is het Perceel te verkopen aan één serieuze gegadigde, de gemeente een nieuwe Publicatie moet doen uitgaan die voldoet aan de daaraan te stellen motiverings- en rechtsbeschermingsvereisten; en

IV. te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

Standpunt en verweer van de gemeente

3.10.

Onder wijzing naar de door de Hoge Raad gewezen Didam-arresten stelt de gemeente zich – kort gezegd – op het standpunt dat de zogenaamde Didam-regels uit voormelde arresten het mogelijk maken om één-op-één te contracteren, indien redelijkerwijs te verwachten is dat er maar één serieuze gegadigde is. Uit die arresten volgt ook dat aan de gemeente beleidsruimte toekomt bij het bepalen van de (kring van) gegadigden die voor het Perceel in aanmerking komen.

3.11.

De gemeente stelt dat zij bij de verkoop van het Perceel volgens de zogenoemde Didam-regels heeft gehandeld nu zij vooraf op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria heeft geconcludeerd dat [familie] als enige serieuze gegadigde voor verkrijging van het Perceel aanmerking kwam. De gehanteerde criteria houden volgens de gemeente rechtstreeks verband met het gemeentelijk beleid zoals opgenomen in de Beleidsvisie, waaronder de sanering van studentenhuisvesting in Dronten-Noord en het realiseren van nieuwe huisvesting voor arbeidsmigranten. De gemeente stelt verder dat zij het voornemen tot verkoop, inclusief criteria en de bijbehorende motivering, tevens tijdig en met een passende mate van openbaarheid door middel van de Publicatie heeft gepubliceerd. Volgens de gemeente voldoet [eisende partij c.s.] op zijn beurt niet aan de gehanteerde criteria en kan daarom niet als serieuze gegadigde voor het Perceel worden aangemerkt. De gemeente concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij c.s.] met veroordeling van [eisende partij c.s.] in de proceskosten.

4.De beoordeling

De te beantwoorden vragen en opbouw van dit vonnis

4.1.

Deze procedure kan worden opgesplitst in drie (hoofd)vragen die beantwoord moeten worden.

4.2.

De eerste vraag is of [eisende partij c.s.] een voldoende belang heeft bij de door hem ingestelde vorderingen in de zin van artikel 3:303 BW Pro. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord moet vervolgens als tweede worden beoordeeld of de termijn, zoals opgenomen in de Publicatie, als een vervaltermijn moet worden aangemerkt en in het vervolg daarvan of het verstrijken van deze termijn tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij c.s.] moet leiden. Indien wordt geoordeeld dat [eisende partij c.s.] ontvankelijk is in zijn vorderingen moet als derde vraag worden beantwoord of de gemeente [familie] als enige serieuze gegadigde voor de koop van het Perceel heeft mogen aanmerken.

4.3.

Hierna zullen voornoemde onderwerpen in de bovengenoemde volgorde worden besproken.

i.)
Heeft [eisende partij c.s.] een voldoende belang bij de door hem ingestelde vorderingen?

4.4.

De eisende partijen in deze procedure zijn de heer [eisende partij sub 1] , Europa

Park B.V. en AMH Flevoland B.V. Volgens de gemeente heeft [eisende partij c.s.] onvoldoende toegelicht wat het belang is bij de door hem ingestelde vorderingen. De gemeente stelt dat het om die reden onduidelijk is waarom [eisende partij c.s.] ook aan de door de gemeente gehanteerde criteria zou voldoen en daarmee als serieuze gegadigde voor de koop van het Perceel moet worden aangemerkt.

4.5.

In het kader van het door de gemeente gehanteerde criterium inhoudende dat de concentratie van studentenwoningen in Dronten-Noord moet worden verminderd heeft [eisende partij c.s.] toegelicht dat ook hij diverse woningen in Dronten-Noord kan inleveren. De betreffende woningen zijn eigendom van de heer [eisende partij sub 1] in privé en niet van de onder 4.4 genoemde vennootschappen. Uit het voorgaande volgt volgens de gemeente dat niet kan worden vastgesteld dat alle eisende partijen een eigen, rechtstreeks en voldoende concreet belang hebben bij de ingestelde vorderingen. Daar komt bij dat [eisende partij c.s.] heeft nagelaten om inzichtelijk te maken in welke hoedanigheid de eisende partijen gezamenlijk bij de aankoop van het Perceel betrokken zijn. Reden waarom [eisende partij c.s.] volgens de gemeente niet-ontvankelijk dient te worden verklaard met betrekking tot de door hem ingestelde vorderingen.

4.6.

Tijdens de mondelinge behandeling is door [eisende partij c.s.] toegelicht dat zijn belang bij de vorderingen erin is gelegen dat de heer [eisende partij sub 1] in privé eigenaar is van diverse panden, die worden geëxploiteerd door Europa Park B.V. en AMH Flevoland B.V. Voornoemde vennootschappen zijn de professionele marktpartijen die de huisvesting aanbieden en hebben volgens [eisende partij c.s.] dus een direct bedrijfseconomisch belang bij het verwerven van nieuwe locaties, zoals het Perceel. Volgens [eisende partij c.s.] voldoet hij daarmee aan de vereisten van artikel 3:303 BW Pro.

4.7.

Zonder voldoende belang komt niemand een rechtsvordering toe. Dat volgt uit artikel 3:303 BW Pro. Met toepassing van dat toetsingskader is de voorzieningenrechter van oordeel dat Europa Park B.V. en AMH Flevoland B.V. niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Daartoe is redengevend dat de onderhavige zaak - in de kern genomen - betrekking heeft op het feit of mededinging had moet worden geboden in de vorm van een openbare selectieprocedure voor de aankoop van het Perceel. [eisende partij c.s.] heeft toegelicht dat partijen Europa Park B.V. en AMH Flevoland B.V. enkel tot exploitatie overgaan van het onroerend goed dat de heer [eisende partij sub 1] in privé in eigendom heeft. Europa Park B.V. en AMH Flevoland B.V kopen dus niet zelf onroerend goed aan en [eisende partij c.s.] heeft ook niet toegelicht dat voornoemde vennootschappen tot aankoop van het Perceel wensen over te gaan indien daartoe de mogelijkheid wordt geboden. Daar komt bij dat tevens onvoldoende feitelijk is toegelicht dat wanneer de heer [eisende partij sub 1] in privé de mogelijkheid wordt geboden het Perceel aan te kopen Europa Park B.V. en AMH Flevoland B.V. ook daadwerkelijk de partijen zijn die tot exploitatie van het Perceel zullen overgaan. Voormelde omstandigheden in samenhang beschouwd acht de voorzieningenrechter onvoldoende voor een eigen, rechtsreeks en voldoende concreet belang van Europa Park B.V. en AMH Flevoland B.V.

4.8.

Omdat de heer [eisende partij sub 1] in privé ( [eisende partij sub 1] ) wel tot aankoop van het Perceel wenst over te gaan, heeft hij wel een eigen, rechtstreeks en voldoende concreet belang bij de ingestelde vorderingen in de zin van artikel 3:303 BW Pro en is daarmee ontvankelijk in deze procedure. Hetgeen in het vervolg in dit vonnis wordt geoordeeld zal daarom alleen op de partijen [eisende partij sub 1] en de gemeente betrekking hebben.

ii.)
Is er sprake van een in de Publicatie opgenomen verlopen vervaltermijn?

4.9.

Nu vaststaat dat [eisende partij sub 1] voldoende belang heeft bij zijn vorderingen, moet vervolgens worden beoordeeld of de termijn, zoals opgenomen in de Publicatie, als een fatale – door [eisende partij sub 1] overschreden – termijn moet worden aangemerkt.

4.10.

In de Publicatie is met betrekking tot het maken van bezwaar tegen de door de gemeente voorgenomen verkoop van het Perceel aan [familie] het volgende opgenomen:

“
Vervaltermijn

Indien u zich niet kunt verenigen met het omschreven voornemen en u eveneens meent in aanmerking te komen voor het sluiten van een dergelijke koopovereenkomst voor het voornoemde perceel, dan dient u dit binnen een termijn van twintig kalenderdagen na de datum van deze publicatie, schriftelijk aan de gemeente Dronten kenbaar te maken en te motiveren waarom u het niet eens bent met het voornemen tot het sluiten van een koopovereenkomst. U kunt uw reactie aan de gemeente kenbaar maken door het invullen van het formulier via de link (www.dronten.nl/didam-arrest). Indien het invullen van het formulier via de link (www.dronten.nl/didam-arrest) niet mogelijk is, dan kunt u uw reactie ook binnen de hiervoor genoemde termijn schriftelijk sturen naar de gemeente, dit naar onderstaand adres.

Wij merken op dat het indienen van een reactie niet automatisch meebrengt dat de gemeente geen uitvoering geeft aan het voornemen. Daarvoor is het noodzakelijk dat u binnen de hiervoor genoemde termijn een kort geding tegen dit voornemen aanhangig maakt bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland (postadres: Postbus 16005, 3500 DA Utrecht), waarbij u de voorzieningenrechter verzoekt een voorlopige voorziening te treffen.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dronten

t.a.v. afdeling Grondzaken

postbus 100

8250 AC DRONTEN

Onder vermelding van “Overdracht perceel Rendierweg te Dronten”.

Indien de gemeente Dronten geen aanmeldingen ontvangt met betrekking tot de voorgenomen verkoop van het voornoemde perceel grond aan Initiatiefnemer binnen de hiervoor gestelde termijn dan zal de gemeente Dronten tot verkoop overgaan.

Dronten, 19-01-2026.”

4.11.

[eisende partij sub 1] heeft bij e-mail van 15 februari 2026 bezwaar gemaakt tegen het voornemen van de gemeente om het Perceel aan [familie] te verkopen. Dat betekent dat [eisende partij sub 1] zich na het verstrijken van de in de Publicatie genoemde termijn van 20 kalenderdagen bij de gemeente heeft gemeld. Volgens de gemeente mocht zij erop vertrouwen dat na het verstrijken van de door haar gestelde vervaltermijn zich geen gegadigden meer zouden melden die tegen het voornemen tot verkoop van het Perceel wilden opkomen. De gemeente stelt dat wanneer zij aan de koopovereenkomst met [familie] uitvoering wenst te geven, dat gezien de voormelde termijnoverschrijding niet onrechtmatig is jegens [eisende partij sub 1] . Op basis van het voorgaande is de gemeente van mening dat dat de vorderingen van [eisende partij sub 1] moeten worden afgewezen, althans dat [eisende partij sub 1] daarin niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.

4.12.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er in het geval van een voorgenomen verkoop van grond door een overheidslichaam geen wettelijke vervaltermijn geldt zoals in het aanbestedingsrecht het geval is. Ook is er geen sprake van een contractueel overeengekomen vervaltermijn. De termijn waarop de gemeente een beroep doet is éénzijdig door de gemeente opgelegd. Er moet daarom aan de hand van het algemene leerstuk van rechtsverwerking worden bepaald of sprake is van rechtsverwerking of niet. Het enkel stilzitten is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden. Dat daarvan sprake is, is niet gebleken. De gemeente heeft slechts aangevoerd dat [eisende partij sub 1] voor de Publicatie al op de hoogte was van de onderhandelingen met [familie] en desondanks geen actie heeft ondernomen om daar tegenop te komen. De gemeente verwijst in dat verband naar een e-mail van 15 januari 2024 van [eisende partij sub 1] gericht aan de gemeente waarin hij schrijft over “
de deal met [familie]”. Het op de hoogte zijn van onderhandelingen tussen de gemeente en [familie] is echter wat anders dan dat [eisende partij sub 1] ook daadwerkelijk op de hoogte was of kon zijn van het moment waarop de koop met betrekking tot het Perceel zou worden geëffectueerd. Dit geldt temeer nu de gemeente kennelijk al sinds 2024 met [familie] in onderhandeling is over aankoop van het Perceel. De gemeente heeft ook geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat [eisende partij sub 1] voorafgaand aan de Publicatie van de voorgenomen koop op de hoogte was of kon zijn. Daar komt bij dat niet van andere feiten of omstandigheden is gebleken waaruit kan worden afgeleid dat door [eisende partij sub 1] bij de gemeente het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat hij niet tegen de door de gemeente voorgenomen verkoop van het Perceel zou opkomen. De conclusie is dan ook dat van rechtsverwerking geen sprake is. Daarmee wordt aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak toegekomen.

iii.)
Is [familie] door de gemeente terecht aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor het Perceel?

Het toetsingskader: de Didam-regels

4.13.

De vorderingen van [eisende partij sub 1] zijn gegrond op de zogenoemde Didam-regels die volgen uit de door de Hoge Raad gewezen twee Didam-arresten (26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 en 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661). Deze arresten houden in de kern het volgende in.

4.14.

Uit het Didam I-arrest volgt dat (op grond van het gelijkheidsbeginsel) een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien (redelijkerwijs te verwachten is dat) er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Het overheidslichaam zal daartoe, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Ook moet het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd: de door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

4.15.

In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat de regels uit het Didam I-arrest ook van toepassing zijn op het handelen van de overheid in de periode voordat het Didam I-arrest werd gewezen en dat een overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels op die grond niet nietig of vernietigbaar is, maar dat een overheidslichaam daardoor in beginsel wel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde en op die grond (onder meer) schadeplichtig kan zijn jegens die gegadigde. Verder heeft de Hoge Raad in dit arrest overwogen dat de Didam-regels de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen in beginsel onverlet laten, maar dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regels moeten houden.

Op basis van de Publicatie kan [familie] niet worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor het Perceel

4.16.

De gemeente heeft de voorgenomen verkoop van het Perceel bekend gemaakt via de onder 3.5 opgenomen Publicatie. Met de Publicatie stelt zij aan het toepasselijke transparantiebeginsel volgend uit de Didam-regels te hebben voldaan. De Publicatie vormt dus het uitgangspunt bij de beoordeling of de gemeente conform de Didam-regels heeft gehandeld bij de selectie van [familie] als enige serieuze gegadigde voor het Perceel.

4.17.

De in de Publicatie gehanteerde criteria zien – kort gezegd – op het enerzijds verminderen van studentenhuisvesting in Dronten-Noord, en anderzijds op het uitbreiden van arbeidsmigrantenhuisvesting. In de uitvoeringsagenda bij de Beleidsvisie is in dit kader – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“
2. Faciliteren van bouwlocaties

In deze beleidsvisie is vermeld dat er een tekort is aan studentenwoningen en arbeidsmigrantenaccommodaties.

Om dit tekort op te lossen, zal de gemeente de nieuwbouw van studentenwoningen en arbeidsmigrantenaccommodaties faciliteren conform de regels zoals beschreven in deze beleidsvisie. De

gemeente zal nieuwbouwlocaties planologisch mogelijk maken. Het betreft nieuwbouwlocaties zowel in de

bebouwde kom als daarbuiten. Voor de nieuwbouwlocaties buiten de bebouwde kom is de toestemming van de

provincie benodigd.

4.Verminderen concentratie studentenwoningen in Dronten-Noord

In het verleden zijn te grote concentraties studentenwoningen in de woonwijk Dronten-Noord ontstaan omdat

op basis van het bestemmingsplan gebruik als studentenbewoning bij recht was toegestaan. Deze concentratie

heeft onder andere geleid tot overlast voor omwonenden. De ongewenste grote concentraties die in het verleden

zijn ontstaan, verdwijnen echter niet met het huidige beleid. Om de te grote concentratie van studentenwoningen

in Dronten-Noord te verminderen, doorlopen de huiseigenaren in samenwerking met de gemeente een apart

traject. (…)”

4.18.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat noch uit de Publicatie noch uit de Beleidsvisie van de gemeente blijkt dat de verkoop van het Perceel door de gemeente onlosmakelijk is verbonden met de oplossing van de grote concentratie studentenwoningen in Dronten-Noord. Sterker, uit paragraaf 1.5 van de Beleidsvisie volgt dat studenten en tijdelijke arbeidsmigranten twee verschillende doelgroepen met bijbehorende uitdagingen zijn, reden waarom deze bewust apart van elkaar in de Beleidsvisie zijn opgenomen. Er is dan ook geen koppeling van beleid tussen het verminderen van studentenhuisvesting in Dronten-Noord en het realiseren van huisvesting voor arbeidsmigranten. Uitgangspunt is daarom enkel het doel waarvoor de gemeente het Perceel wenst te verkopen, te weten het realiseren van huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten.

4.19.

Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter verder van oordeel dat door de gemeente ten onrechte is gesteld dat haar selectiecriteria direct zijn gerelateerd aan gemeentelijk beleid ten aanzien van huisvesting voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten, waaruit zou volgen dat [familie] als enige serieuze gegadigde voor het Perceel in aanmerking komt. Op grond van het onder 4.15 opgenomen Didam II-arrest geldt dat de Didam-regels de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen in beginsel onverlet laten, maar dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Dat betekent in geval van een gronduitgifte dat er sprake moet zijn van (i) vastgesteld, openbaar en actueel beleid, (ii) het beleid een duidelijk beleidsdoel en beleidsinstrument moet bevatten, en (iii) de beoogde gronduitgifte intrinsiek verbonden moet zijn met dat beleid. Enkel dan kan de gemeente haar beleidsdoelen vertalen naar selectiecriteria op basis waarvan kan worden beoordeeld of er slechts één partij in aanmerking komt die dat beleid kan realiseren, in dit geval via de verkoop van het Perceel.

4.20.

In de onderhavige zaak is er echter sprake van een oneigenlijke koppeling tussen de verkoop van het Perceel en het beleid van de gemeente. Anders dan de gemeente betoogt, blijkt het door de gemeente gevoerde beleid en haar keuze voor [familie] niet uit de stukken waarnaar zij heeft verwezen en heeft de gemeente onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de voorgenomen verkoop van het Perceel gekoppeld kan worden aan vastgesteld beleid. De Beleidsvisie bepaalt enkel dat de huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten en studenten moet worden uitgebreid en de concentratie studentenwoningen in Dronten-Noord moet worden teruggedrongen. De Beleidsvisie schrijft niet voor dat dit moet worden gerealiseerd via de verkoop van grond, meer specifiek de verkoop van het Perceel. Daar komt bij dat, zoals onder 4.17 is opgenomen, uit de Beleidsvisie volgt dat met het huidige beleid de grote concentraties studenten in Dronten-Noord niet wordt opgelost. Om tot een oplossing te komen doorlopen de huiseigenaren een apart traject. De vermindering van het aantal studentenwoningen in Dronten-Noord is dus niet gegrond op vastgesteld beleid en maakt daarmee geen onderdeel uit van de Beleidsvisie.

4.21.

Uit het voorgaande volgt dat de verkoop van het Perceel een achteraf door de gemeente gekozen middel is. Zoals door de gemeente zelf aangevoerd betreft het een “compensatie” voor de beëindiging van de studentenbewoning in de woningen van [familie] in Dronten-Noord. Door [eisende partij sub 1] is onweersproken gesteld dat er naast [familie] meerdere marktpartijen zijn, waaronder [eisende partij sub 1] zelf, die huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten op het Perceel kunnen realiseren. Die partijen komen door de tussen de gemeente en [familie] onderhands gemaakte afspraken nu niet in aanmerking voor de verwerving van het Perceel. Voornoemde “compensatie” is dus niet beleidsmatig, maar contractueel en daarmee selectief ingegeven. Met andere woorden: de verkoop van het Perceel is niet gegrond op vastgesteld beleid, maar wordt door de gemeente achteraf gepresenteerd als noodzakelijk om twee beleidsdoelen met elkaar te verbinden. Daarmee zijn de gehanteerde criteria uit de Publicatie niet objectief, toetsbaar en redelijk. Het eerste criterium betreft enkel een beschrijving van de situatie dat tussen de gemeente en [familie] overleg heeft plaatsgevonden. Het tweede en derde criterium zijn grotendeels een vastlegging van de uitkomst van dat overleg. De Publicatie bevat geen objectieve criteria die bijvoorbeeld inhouden hoeveel studentenhuizen minimaal in Dronten-Noord dienen te verdwijnen. Of hoeveel slaapplaatsen minimaal voor tijdelijke arbeidsmigranten op het Perceel dienen te worden gecreëerd. En binnen welke tijdsbestek het een en ander vervolgens dient te worden gerealiseerd.

4.22.

Gezien het voorgaande is de vraag of [familie] op basis van de door de gemeente in de Publicatie gehanteerde criteria de enige serieuze gegadigde is daarom niet te beantwoorden. Het vereiste van objectiviteit houdt in dat de criteria ondubbelzinnig en zo duidelijk mogelijk moeten worden geformuleerd zodat een onpartijdige behandeling kan worden verzekerd en willekeur wordt voorkomen. Het is niet toegestaan de criteria toe te schrijven naar één bepaalde gegadigde, omdat juist alle gegadigden met een reëel belang gelijke kansen dienen te worden geboden. Dit toeschrijven lijkt de gemeente nu (achteraf) te doen, door enkel de onderhandeling met [familie] en de uitkomst daarvan te beschrijven waarbij de beleidsdoelen niet in redelijkheid zijn vertaald naar selectiecriteria. Dat had op grond van de Didam-regels wel op de weg van de gemeente gelegen. Nu zij dat niet heeft gedaan moet dat voor haar risico blijven.

4.23.

Tegen deze achtergrond heeft de gemeente naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet mogen aannemen dat [familie] is aan te merken als de enige serieuze gegadigde voor de koop van het Perceel. Dit betekent dat de gemeente geen beroep toekomt op de uitzondering van het Didam-arrest.

Slotsom

4.24.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de gemeente bij de verkoop van het Perceel aan [familie] in strijd met het gelijkheidsbeginsel en daarmee met de Didam-regels heeft gehandeld. Dit is onrechtmatig jegens [eisende partij sub 1] . Door het ontbreken van duidelijke objectieve, toetsbare en redelijke criteria, is niet bij voorbaat uitgesloten dat [eisende partij sub 1] ook een serieuze gegadigde voor de aankoop van het Perceel zou kunnen zijn. Zijn belangstelling voor het Perceel is in ieder geval kenbaar nu hij heeft gesteld ook huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten op het Perceel te kunnen realiseren. Dit leidt ertoe dat in deze procedure niet aannemelijk is geworden dat de door de Hoge Raad geformuleerde uitzondering in het Didam-arrest van toepassing is.

4.25.

Evenmin is uitgesloten dat wanneer de gemeente alsnog (duidelijke) objectieve, toetsbare en redelijke criteria hanteert, zoals volgt uit de Didam-arresten, deze criteria ertoe leiden dat alsnog bij voorbaat vaststaat dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het Perceel. In dat geval kan dus alsnog worden voldaan aan de uitzondering en hoeft geen selectieprocedure te worden doorlopen. De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest tevens bepaald dat zolang er geen overeenkomst is gesloten die verplicht tot levering of die levering nog niet heeft plaatsgevonden, de overheid bij handelen in strijd met de Didam-regels onder omstandigheden ook kan worden verboden om tot verkoop of tot levering over te gaan. Gezien het voorgaande zijn de vorderingen van [eisende partij sub 1] toewijsbaar in die zin dat de gemeente tot intrekking van de Publicatie dient over te gaan en, voor zover zij nog tot verkoop van het Perceel wenst over te gaan, geen uitvoering mag geven aan de koopovereenkomst met [familie] en bij de verkoop van het Perceel dient te voldoen aan de vereisten die volgen uit de door de Hoge Raad gewezen twee Didam-arresten (26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 en 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661).

Proceskosten

4.26.

De gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat is geconcludeerd dat enkel [eisende partij sub 1] voldoende belang heeft bij de in deze procedure ingestelde vorderingen zal voor de hoogte van het griffierecht worden aangesloten bij het bedrag dat geldt voor natuurlijke personen. De kosten aan de zijde van [eisende partij sub 1] worden begroot op:

- dagvaarding € 125,57

- griffierecht € 341,00

- salaris advocaat €
1.177,00

totaal € 1.643,57

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verklaart Europa Park B.V. en AMH Flevoland B.V. niet-ontvankelijk in hun vorderingen jegens de gemeente;

5.2.

gebiedt de gemeente tot intrekking van de Publicatie;

5.3.

verbiedt de gemeente, voor zover zij nog tot verkoop van het Perceel wenst over te gaan, om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst met [familie] ;

5.4.

gebiedt de gemeente, voor zover zij nog tot verkoop van het Perceel wenst over te gaan, te voldoen aan de vereisten die volgen uit de door de Hoge Raad gewezen twee Didam-arresten (26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 en 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661);

5.5.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten die tot op heden aan de zijde van [eisende partij sub 1] worden begroot op een bedrag van € 1.643,57;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht, voorzieningenrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 april 2026.

type: BEv / 4998

coll: