Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2531
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: ir. B.A.M. Slockers)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J.M.M. Woeltjes)
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning).
1.2
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 488.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
3. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2018. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 76 m². De woning beschikt over berging van 5 m², een balkon van 7 m² en een parkeerplaats.
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 488.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 11 juli 2022 voor € 495.107,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 juni 2022 voor € 500.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 juli 2022 voor € 473.024,-.
Het oordeel van de rechtbank
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in hetzelfde appartementencomplex gelegen zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Ter zitting is het standpunt van eiser zo uitgelegd dat de heffingsambtenaar de woning had moeten vergelijken met [adres 5] . Die woning is in juli 2022 verkocht voor € 447.000,-, heeft een WOZ-waarde van € 453.000,- en is beter vergelijkbaar dan de woningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in de taxatiematrix. De WOZ-waarde van de [adres 5] laat volgens eiser zien dat de waarde van onderhavige woning te hoog is vastgesteld.
12. Daarnaast is de woning in december 2023 verkocht voor € 510.000,-. Eiser voert aan dat met een correctie van 10%, vanwege de stijgende markt, de waarde van de woning uit zou moeten komen op € 460.000,- op 1 januari 2022.
13. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de woning aan de
[adres 5] niet meegenomen is in de taxatiematrix omdat de voorzieningen slechter zijn dan de voorzieningen in onderhavige woning. Zo is de keuken bijvoorbeeld eenvoudiger. De heffingsambtenaar heeft ervoor gekozen om te vergelijken met andere woningen in hetzelfde appartementencomplex die iets groter zijn. Het verschil in de prijs per vierkante meter is zo te verklaren dat de waarde per vierkante meter van een kleinere woning hoger is dan van woningen met een groter woonoppervlak. De heffingsambtenaar stelt dat de taxatiematrix de vastgestelde woning goed onderbouwt. Ten aanzien van het eigen verkoopcijfer van € 510.000,- in 2023 heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat met toepassing van de vastgestelde indexatiepercentages voor appartementen in Utrecht, de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022 zou neerkomen op € 508.000,-. Dat is hoger dan de vastgestelde waarde van € 488.000,-.
14. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht. [1] Zoals onder 9. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix goed bruikbaar zijn. Met de taxatiematrix en de toelichting daarop heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals het verschil in woonoppervlak en als gevolg daarvan het verschil in de prijs per vierkante meter. Ook met de indexatie van het eigen verkoopbedrag, op basis van een vastgesteld percentage specifiek voor appartementen in Utrecht, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft niet onderbouwd waarom de indexatie zoals toegepast door de heffingsambtenaar niet correct zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 maart 2026.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.