Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2493
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 30 september 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 610.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 610.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
16 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
16 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 6 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een bovenwoning van 121 m² en is gebouwd in 1973.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde van
€ 610.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 547.000,-. De heffingsambtenaar stelt naar aanleiding van het beroep vast dat de woning niet 135 m² is, maar 121 m². Daarom heeft de heffingsambtenaar een nieuwe waarde voorgesteld van € 547.000,-, met dezelfde prijs per m², maar minder oppervlakte.
€ 610.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 547.000,-. De heffingsambtenaar stelt naar aanleiding van het beroep vast dat de woning niet 135 m² is, maar 121 m². Daarom heeft de heffingsambtenaar een nieuwe waarde voorgesteld van € 547.000,-, met dezelfde prijs per m², maar minder oppervlakte.
4. De waarde waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan kan dus niet in stand blijven. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eiser het ook niet eens is met de in beroep verlaagde waarde en een lagere waarde bepleit, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde waarde van € 547.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 21 oktober 2021 voor € 626.000,-;
- [adres 3] verkocht op 16 juli 2021 voor € 650.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 24 december 2021 voor € 720.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 23 december 2020 voor € 583.950,-;
- [adres 6] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 770.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van
€ 547.000,- van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn in [plaats] , die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2022) zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
€ 547.000,- van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn in [plaats] , die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2022) zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Verkoopbaarheid van het appartement
9. Eiser voert aan dat het appartement bij verkoop niet de waarde zou opleveren waarop de heffingsambtenaar de woning heeft vastgesteld, de waarde is daarom volgens eiser te hoog. Eiser legt uit dat het appartement een voormalige dienstwoning is, wat ervoor zorgt dat de woning niet los verkoopbaar is. Zo deelt de woning de nutsvoorzieningen met de horecagelegenheid onder de woning en heeft het geen eigen ingang of huisnummer. Eiser stelt dat deze omstandigheden met zich meebrengen dat een potentiële koper ook niet het door de heffingsambtenaar vastgestelde bedrag van € 547.000,- zou bieden. De heffingsambtenaar wijst erop dat de woning een zelfstandige onroerende zaak is die beschikt over essentiële voorzieningen en afzonderlijk afsluitbaar is, dat blijkt volgens de heffingsambtenaar uit de verhuuradvertentie van eiser. Dat eiser enkele nutsvoorzieningen deelt is volgens de heffingsambtenaar niet van doorslaggevend belang voor de zelfstandigheid van de woning. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Overlast
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in het vaststellen van de waarde niet genoeg rekening heeft gehouden met de aanwezige overlast bij de woning. Door het eetcafé onder de woning is er sprake van geluidsoverlast. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de locatie van de woning door referentiewoningen te kiezen die zich ook op levendige stukken van de stad [plaats] bevinden. Zodoende is de overlast op een locatie zoveel mogelijk verdisconteerd in de verkoopcijfers. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van de woning is slechter
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste beoordeling van de staat van onderhoud en de kwaliteit van de voorzieningen van de woning. Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar voor onderhoud en voorzieningen uitgaat van voldoende/gemiddeld, volgens eiser moet deze waardering lager zijn, daartoe heeft hij foto’s overgelegd. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix voor het onderdeel ‘onderhoud’ een waardering ‘3’ gegeven. Voor het onderdeel ‘voorzieningen’ is de heffingsambtenaar uitgegaan van een factor ‘2’. De heffingsambtenaar stelt dat enkel de keuken aan vervanging toe is, maar dat niet zondermeer geldt voor de andere voorzieningen. De staat van onderhoud kwalificeert met een factor ‘3’ als: niet op peil, op korte termijn geen verbetering noodzakelijk’. Met de heffingsambtenaar concludeert de rechtbank dat gelet op deze objectkenmerken geen lagere kwalificatie voor voorzieningen noodzakelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentieobjecten zijn niet geschikt om te dienen als vergelijking
12. Eiser voert aan dat de referentiewoningen in het taxatieverslag niet goed vergelijkbaar zijn met de woning omdat ze zich niet in dezelfde omstandigheden bevinden als de woning. De woning ligt aan een drukke straat met veel horecagelegenheden en is gelegen boven een café. Volgens eiser voldoet geen van de referentiepanden aan deze voorwaarden en zijn ze bovendien beter in onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar voert aan dat hij nieuwe referentiewoningen heeft gebruikt in de beroepsfase, er zijn dus nieuwe referentiewoningen die beter vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar stelt dat het in iedere fase van de procedure is toegestaan om met nieuwe vergelijkingsobjecten te komen. [1] De heffingsambtenaar stelt ook dat de referentieobjecten in de taxatiematrix de meest optimale referenties zijn. De rechtbank kan dit volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Eigen berekening op basis van huurinkomsten
13. Eiser voert aan dat de waarde van de woning niet meer kan zijn dan € 285.600,-. De vastgestelde waarde van de heffingsambtenaar is volgens eiser 40, 41 keer de huurwaarde. Volgens eiser kan de waarde van de woning door de huidige rentestand en de genoemde gebreken aan de woning niet meer zijn dan 13 keer de jaarhuur. Zodoende komt eiser tot een bedrag van € 285.600,-. Voor woningen als deze (in wel of niet verhuurde staat) is de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode de meest geschikte wijze van waarderen. Uit het voorgaande blijkt dat de heffingsambtenaar reeds aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de enkele en niet onderbouwde stelling van eiser dat de waarde niet hoger kan zijn dat 13 keer de jaarhuur, volgt niet dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde onjuist is. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vaststellen op € 547.000,-. Eiser krijgt ook het betaalde griffierecht à € 51,- terug.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op een bedrag van € 547.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaatst komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.