Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/85
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
(gemachtigde: H. Vloet)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigden: H. Smeijers en B. Olieman)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 398.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 25 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigden van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat de ligging van de woning van eiser nabij een rotonde geen waardedrukkend effect heeft dat leidt tot een waardevermindering van de grondprijs. De heffingsambtenaar heeft een aanvullend verweerschrift ingediend op 12 maart 2026. Eiser heeft op 18 maart 2026 gereageerd op het aanvullende verweerschrift.
1.5
Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1943 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 26 m², een garage van 19 m², een berging van 10 m², een overkapping van 40 m² en dakkapel van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 121 m² en ligt op een perceel van 612 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 398.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 378.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 oktober 2021 voor € 350.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 juni 2021 voor € 417.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 290.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepsgronden die zijn opgenomen in het initiële beroepschrift van 2 januari 2024 ingetrokken. Het beroep spitst zich daarom uitsluitend toe op de beroepsgronden die in het aanvullend beroepschrift van
12 februari 2026 zijn opgenomen.
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning van eiser is, in tegenstelling tot de referentiewoningen, direct aan een rotonde gelegen. Dit zorgt voor geluids- en lichtoverlast van de auto’s die langsrijden en de lichten die naar binnen schijnen. De referentiewoning [adres 3] daarentegen ligt halverwege de straat en niet aan een rotonde. De referentiewoning [adres 4] ligt weliswaar dichterbij de rotonde, maar tussen de rotonde en die referentiewoning bevindt zich een parallelweg. De referentiewoning [adres 2] is gelegen om de hoek bij de woning van eiser en dus niet direct aan de rotonde. In vergelijking met deze referentiewoningen is de ligging van zijn woning volgens eiser dan ook slechter. Om die reden had de ligging van de woning als ondergemiddeld gekwalificeerd moeten worden, aldus eiser.
9. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de ligging aan een rotonde geen waardeverminderende omstandigheid is in vergelijking tot de referentiewoningen. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar in zijn aanvullende verweerschrift nadere informatie gegeven over de referentiewoning [adres 4] en de (nieuwe) referentiewoning [adres 5] . Hieruit blijkt dat [adres 5] een getaxeerde waarde heeft van € 321.000,- en [adres 4] een getaxeerde waarde van € 341.000,-. Tussen deze twee referentiewoningen zit een verschil in marktwaarde, maar dit verschil is volgens de heffingsambtenaar niet toe te schrijven aan de ligging van [adres 4] direct naast een rotonde. Het waardeverschil zit voornamelijk in de perceeloppervlakte en het feit dat [adres 4] in een betere staat is verkocht. Uit het voorgaande volgt volgens de heffingsambtenaar dat er geen waardeverminderd effect uitgaat van de ligging nabij een rotonde. De heffingsambtenaar wijst verder nog ter indicatie op verkopen van de woningen [adres 6] en [adres 7] , waaruit volgens de heffingsambtenaar volgt dat woningen naast een rotonde wel degelijk goed worden verkocht. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing de verkoopadvertenties en een overzichtskaart van de woningen overgelegd.
10. In zijn reactie op het aanvullende verweerschrift benadrukt eiser zijn standpunt dat de referentiewoning [adres 4] niet direct aan een rotonde is gelegen en ook niet direct aan de weg waarop de rotonde uitkomt. Aan de rechterzijde van de woning is daarnaast een garage gelegen die de linkerzijde van de referentiewoning volledig scheidt van de rotonde. Anders dan de woning van eiser kijkt die referentiewoning ook niet direct uit op de rotonde. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser screenshots van Google Maps overgelegd.
11. De rechtbank overweegt als volgt. Met eiser is de rechtbank het eens dat de referentiewoning [adres 4] niet (direct) aan de rotonde is gelegen. Daartussen zit nog een parallelweg en een garage aan linkerzijde van de referentiewoning. In die omstandigheid vindt de rechtbank het goed voorstelbaar dat de referentiewoning
[adres 4] , anders dan de woning van eiser, geen of slechts in mindere mate geluids- en lichtoverlast ondervindt van voorbijrijdende auto’s en autolichten die naar binnen schijnen. Tegen die achtergrond volgt de rechtbank de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt dat de ligging van de woning van eiser – net als de referentiewoningen – als gemiddeld is gekwalificeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
12. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 378.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft een taxatierapport ingebracht waarin de waarde van woning wordt getaxeerd op € 397.000,-. Daarmee is het taxatierapport niet bruikbaar als onderbouwing van de waarde die eiser voorstaat. Eiser heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 378.000,- niet te laag is.
13. Nu zowel de heffingsambtenaar als eiser er niet in zijn geslaagd om de waarde te onderbouwen, zal de rechtbank in goede justitie zelf een waarde vaststellen. Alles afwegend stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 397.000,-.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
14. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025 en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer. [1] Hieruit volgt dat wegingsfactor 1 wordt gehanteerd voor een zaak met een per saldo gemiddeld belang en gemiddelde ingewikkeldheid.
15. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van (I) de bezwaarfase, als de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert, en van (II) de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert. Aangezien zowel de aanslag als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren, stelt de rechtbank de proceskosten vast zonder toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ.
16. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 666,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift) met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1). De rechtbank kent geen vergoeding toe voor de schriftelijke hoorzitting, omdat het Bpb geen bepaling bevat op grond waarvan een schriftelijke hoorzitting voor vergoeding in aanmerking komt. [2] Daarnaast blijkt uit de stukken dat er werkafspraken zijn gemaakt tussen de heffingsambtenaar en de gemachtigde van eiser. Deze afspraak houdt in dat bij een gegrond bezwaar in zijn geheel wordt uitgegaan van één punt.
17. De rechtbank stelt de proceskosten voor de beroepsfase vast op € 1.868,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 934,-, wegingsfactor 1).
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 397.000,-
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.534,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.