Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3599
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.206.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.170.000,-.
28 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.170.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 4 maart 2026. Eiser en zijn partner, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1928 gebouwde twee-onder-één-kap woning met een dakkapel, een gastenverblijf van 50 m², een aanbouw van 24 m², een berging van 15 m², een souterrain van 22 m², een voorraadkelder van 5 m² en een overkapping van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 119 m² en ligt op een perceel van 654 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de naar aanleiding van het bezwaarschrift verlaagde waarde van € 1.170.000,-. Eiser bepleit een waarde van
€ 945.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 10 februari 2022 voor € 1.050.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 18 juli 2022 voor € 1.160.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 december 2022 voor € 1.247.500,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kap woningen in [plaats] zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua de staat van onderhoud door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Schending van de hoorplicht
9. Eiser stelt dat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, terwijl hij hier wel om heeft verzocht in zijn bezwaarschrift. Eiser heeft meerdere malen geprobeerd contact op te nemen met de heffingsambtenaar om een afspraak te maken voor de hoorzitting, maar dit is niet gelukt.
9.1
De heffingsambtenaar volgt eiser in zijn standpunt dat hij ten onrechte niet is gehoord.
9.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte eiser niet heeft gehoord. Eiser heeft namelijk in zijn bezwaarschift verzocht om gehoord te worden. Dit betekent dat sprake is van een gebrek in het besluit vanwege schending van de hoorplicht. De rechtbank gaat aan de schending van de hoorplicht met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voorbij, omdat aannemelijk is dat eiser daardoor niet is benadeeld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser in beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om zijn standpunten naar voren te brengen en stukken te overleggen.
Het souterrain
10. Eiser stelt dat de gebruiksoppervlakte van zijn woning met 28 m² moet worden verminderd, omdat zijn souterrain blank staat als gevolg van het grondwaterpeil dat drastisch omhoog is gegaan. Tijdens de zitting heeft eiser verder aangevoerd dat het souterrain in een later belastingjaar als kelder is gekwalificeerd, vanwege de beperkte toetreding van daglicht.
10.1
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat in de verkoopbrochure van de woning staat vermeld dat het om een souterrain gaat van 2,19 meter hoog. Er is sprake van daglichttoetreding. Op basis daarvan wordt uitgegaan van een souterrain in plaats van een kelder. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting weersproken dat in een later belastingjaar het souterrain is gekwalificeerd als kelder. Ter illustratie heeft de taxateur voor onderhavig belastingjaar tijdens de zitting berekend wat het effect op de WOZ-waarde zou zijn wanneer het souterrain ook voor dit belastingjaar als kelder zou worden gekwalificeerd. Hieruit is gebleken dat de m²-prijs in dat geval uitkomt op € 4400,-. Deze m²-prijs is nog steeds lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. Hieruit blijkt volgens de heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat ook wanneer het souterrain als kelder zou worden aangemerkt, de WOZ-waarde van de woning nog steeds niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
11. Eiser voert aan dat de referentiewoningen die de heffingsambtenaar hanteert in de vergelijking met zijn woning niet goed bruikbaar zijn. Er zijn volgens eiser woningen in de buurt verkocht die beter te vergelijken zijn, bijvoorbeeld de woning met het adres [adres 5] . Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar in beroep andere referentiewoningen aan de onderbouwing van de waardebepaling ten grondslag legt dan in de bezwaarprocedure.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat het volgens de Wet WOZ niet ter zake doet dat andere referentiewoningen een lagere WOZ-waarde hebben. De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Ten aanzien van de woning met het adres [adres 5] voert de heffingsambtenaar aan dat deze woning niet goed vergelijkbaar is, mede omdat de woning gedateerd is en de voorzieningen op het moment van de verkoop niet te gebruiken waren.
11.2
De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit maakt dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de referentieobjecten om de waarde te onderbouwen en dat de heffingsambtenaar geen gebruik hoeft te maken van referentieobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. [1] Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Het stond de heffingsambtenaar dan ook vrij om de woning met het adres [adres 5] niet in de vergelijking te betrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Verlaging van de WOZ-waarde in de bezwaarfase
12. Eiser voert aan dat het onbegrijpelijk is dat de waarde van zijn woning in de bezwaarfase slechts met 3% is verlaagd, terwijl hij in de uitspraak op bezwaar op vrijwel alle punten gelijk heeft gekregen.
12.1
De taxateur heeft tijdens de zitting toegelicht dat het systeem van de Wet WOZ meebrengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op gerealiseerde transactieprijzen en niet op (eerdere) WOZ-waardes. De taxateur heeft verder toegelicht dat in de bezwaarfase uit onderzoek is gebleken dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De onderhoudstoestand is bij de uitspraak op bezwaar verlaagd van ‘3’ naar ‘2’. In hoeverre deze omstandigheid zorgt voor een verlaging van de WOZ-waarde van de woning in de bezwaarfase hangt af van de gerealiseerde transactieprijzen rondom de waardepeildatum waarmee de taxateur de woning vergelijkt. In dit geval ging het om een verlaging van € 1.206.000,- naar € 1.170.000,-. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser komt ook niet voor een proceskostenvergoeding in aanmerking, omdat er geen sprake is van een door een derde verleende rechtsbijstand in de beroepsprocedure.
14. Wel moet de heffingsambtenaar het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 3 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.