Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5396
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 265.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres als gebruiker van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres (deels) grond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 246.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 16 februari 2026. Eiseres heeft deelgenomen aan de zitting. De heffingsambtenaar is zonder voorafgaand bericht niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een rijwoning uit 1910 met een aanbouw van 23 m² en een dakkapel van 1 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 68 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van € 246.000,-. Eiseres bepleit een waarde van € 210.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in
[plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 november 2022 voor € 380.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 januari 2023 voor € 330.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 mei 2022 voor € 389.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook woningen in [plaats] zijn, die qua ligging en gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau en de doelmatigheid door voor de woning een woningwaarde onder de gemiddelde gecorrigeerde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De gebruiksoppervlakte
9. Eiseres stelt dat het gebruiksoppervlakte in totaal kleiner is dan 68 m². De aanbouw is geen 23 m², maar 17 m². Volgens de nieuwe regels van de Huurcommissie komt eiseres op een gebruiksoppervlakte van in totaal 45 m². Eiseres stelt verder dat er in haar woning een grote schouw/schoorsteen zit die veel ruimte in beslag neemt, waardoor de benutbare ruimte in de woning in werkelijkheid kleiner is. Daarnaast is de hoogte van de muren op de slaapzolder niet hoog genoeg om die oppervlakte mee te mogen rekenen in de gebruiksoppervlakte.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de gebruiksoppervlakte wordt gemeten via de NEN-2580 meetnorm. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar de bouwtekening overgelegd. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het beroep de meting gecontroleerd. Deze sluit aan bij de daadwerkelijke situatie. Met betrekking tot de schouw/ schoorsteen stelt de heffingsambtenaar dat de specifieke indeling van een woning en de aanwezigheid van een schouw/schoorsteen aspecten zijn die niet te vertalen zijn naar een waarde beïnvloedende factor. De gebruiksoppervlakte is daarom een goed vertrekpunt. De specifieke indeling en het gebruik van de gebruiksoppervlakte is verder subjectief. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De gebruiksoppervlakte is op basis van de bouwtekeningen berekend en door de heffingsambtenaar nagerekend. De rechtbank ziet in hetgeen de heffingsambtenaar en eiseres hebben aangevoerd geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de gebruiksoppervlakte. Eiseres heeft verder ook geen objectieve gegevens overgelegd waaruit blijkt dat de gebruiksoppervlakte niet juist is vastgesteld. Dat een deel van de gebruiksoppervlakte niet goed is te benutten vanwege een schouw/schoorsteen maakt dat niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
10. Eiseres voert meerder gronden aan die zien op de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. Eiseres stelt dat de woning is verzakt, waardoor de voordeur soms zeer moeilijk open en dicht gaat. De vloer in de woning van eiseres loopt scheef, waardoor de stabilisatoren van haar wasmachine stuk zijn gegaan. Eiseres stelt verder dat de woning over een CV-ketel uit 2007 beschikt en dat de woning niet beschikt over een energielabel, een warmtepomp, vloerisolatie of zonnepanelen. Eiseres voert verder aan dat op de slaapzolder geen badkamer en toilet aanwezig is. Dit is in vergelijking met andere woningen opmerkelijk.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat in de waardebepaling van de woning een aftrek is toegepast vanwege het matige voorzieningenniveau en vanwege de doelmatigheid. Met de doelmatigheid komt het aspect van de CV-ketel en de verzakking van de vloer ook tot uiting. Daarnaast is enige verzakking bij woningen van deze leeftijd meer voorkomend en verkeren twee referentiewoningen ook in een matige staat van onderhoud. Dit aspect is deels ook in de verkoopprijzen verdisconteerd. De heffingsambtenaar stelt verder dat bij woningen uit deze bouwperiode het ontbreken van een badkamer of toilet op de eerste verdieping geen afwijkend verschijnsel is. Het levert geen reden op om een aftrek toe te passen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin en is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de door eiseres aangevoerde gronden door het voorzieningenniveau en de doelmatigheid in de taxatiematrix op een ‘2’ te kwalificeren. Uit het fotomateriaal van eiseres blijken verder geen omstandigheden waar een nog lagere waardering uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Eiseres heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd dat de waardering van de staat van onderhoud en voorzieningen (nog) lager had moeten zijn. De rechtbank ziet ook geen aanleiding dat de heffingsambtenaar een inpandige opname had moeten doen. Overigens volgt uit vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar niet is gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
11. Eiseres stelt dat zij vanwege de ligging van de woning last heeft van lawaai. De woning ligt aan een drukke weg waar verkeer hard rijdt. Verder ligt de woning dichtbij een elektriciteitsstation dat altijd voor geruis zorgt. Eiseres voert verder aan dat zij vanuit het zijraam van de woning direct uitzicht heeft op de tuin van de buurvrouw. De struik van de buurvrouw is inmiddels al bijna voorbij het tweede raam van de woning en neemt daardoor veel licht weg.
11.1
De heffingsambtenaar stelt dat de ligging van de woning niet afwijkend is van andere woningen in de gemeente [gemeente] . Daarnaast grenst de woning aan water, wat weer een waarde verhogend effect heeft. De referentiewoningen liggen eveneens aan doorgaande wegen. Dit aspect zit in de referenties verdisconteerd. Het Noordereinde en het Zuidereinde zijn wat dat betreft gelijksoortige wegen qua drukte en type weg. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat het Noordereinde en het Zuidereinde vergelijkbaar zijn in verkeersdrukte. De omstandigheden die eiseres aandraagt over de drukte en de nabijheid van een elektriciteitsstation zijn verdisconteerd in de prijs. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning lager dan de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen
.De beroepsgrond slaag niet.
.De beroepsgrond slaag niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.