ECLI:NL:RBMNE:2025:987

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/585934 / KG ZA 24-638

Vonnis in kort geding van 12 februari 2025

in de zaak van

[eiseres] B.V.,

te [plaats] ,

eiseres,

advocaat: mr. J. Witvoet,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS [.] [straat 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2],

te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. D. de Jong.

Partijen worden hierna [eiseres] en VvE [straat 1] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 23 december 2024, met producties 1 tot en met 15;
de conclusie van antwoord van VvE [straat 1] , met producties 1 tot en met 26;
de mondelinge behandeling van 22 januari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
de spreekaantekeningen van [eiseres] ;
de spreekaantekeningen van VvE [straat 1] .

1.2.

Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1.

De gebruikers van de panden van [eiseres] maken op grond van een erfdienstbaarheid gebruik van een doorgang van VvE [straat 1] . Deze doorgang is ontsloten met een poort en een deur. VvE [straat 1] is van plan om de sloten van deze poort en deur te wijzigen en het sleutelbeheer uit te voeren. Volgens [eiseres] is dit in strijd met de erfdienstbaarheid en de kwalitatieve verplichting, omdat de gebruikers van de panden van [eiseres] dan niet ongestoord gebruik kunnen maken van de doorgang. Daarbij heeft VvE [straat 1] camera’s geplaatst in de doorgang. [eiseres] stelt dat dit een inbreuk vormt op de privacy van de gebruikers van haar panden. [eiseres] vordert daarom, op straffe van een dwangsom, een verbod voor VvE [straat 1] om het slot van de poort te veranderen zonder voldoende sleutels aan [eiseres] af te geven en dat VvE [straat 1] de camera’s verwijdert. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af, omdat VvE [straat 1] geen inbreuk maakt op de erfdienstbaarheid en de kwalitatieve verplichting. Ook is er geen sprake van een onrechtmatige inbreuk op de privacy van de gebruikers van de panden van [eiseres] .

3.De achtergrond van de zaak

3.1.

[eiseres] is eigenaresse van de panden gelegen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] in [plaats] . De heer [A] sr., bestuurder van [eiseres] , is in privé eigenaar van de panden gelegen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 5] tot en met [nummeraanduiding 6] in [plaats] . De leden van VvE [straat 1] zijn eigenaar van de panden gelegen aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] tot en met [nummeraanduiding 2] in [plaats] .

3.2.

Aan de achterzijde van de panden van [eiseres] bevindt zich een binnenplaats. Deze binnenplaats is alleen via een doorgang vanaf de [straat 1] te bereiken. In een pand van [A] is in een zijmuur een doorbraak gemaakt naar de binnenplaats, zodat die ook bereikbaar is via de doorgang vanaf de [straat 1] . VvE [straat 1] is eigenaar van de doorgang. Hieronder is de (kadastrale) situatie weergegeven:

3.3.

De doorgang aan de [straat 1] wordt ontsloten met een poort voor voertuigen (links) en een deur (rechts). De poort en de deur zijn eigendom van VvE [straat 1] . In de doorgang bevinden zich drie parkeerplaatsen die ook eigendom zijn van VvE [straat 1] , zoals hieronder afgebeeld:^[1]

(* ivm pseudonimiseren zijn de foto's verwijderd)

3.4.

In de notariële akten van 2 juni 1982 en 3 september 1984 is in verband met de bereikbaarheid van de binnenplaats een erfdienstbaarheid gevestigd op een deel van het perceel van VvE [straat 1] ten behoeve van het perceel van [eiseres] . De gevestigde erfdienstbaarheid houdt in het kort een recht van overpad in.

3.5.

[eiseres] en [A] werken aan een herontwikkeling van hun panden. Omdat dit mogelijk leidt tot een toename in het gebruik van het recht van overpad, hebben partijen in het kader hiervan een regeling getroffen en dit neergelegd in een vaststellingsovereenkomst. Op 10 november 2022 is een notariële akte hiervan opgemaakt en vervolgens ingeschreven als kwalitatieve verplichting.

3.6.

VvE [straat 1] heeft aangekondigd de sloten van de poort en deur te veranderen en het sleutelbeheer uit te voeren. Volgens [eiseres] is dit een inbreuk op de erfdienstbaarheid, omdat de gebruikers van haar panden worden belemmerd in het bereiken van de binnenplaats. Dit is ook in strijd met de gevestigde kwalitatieve verplichting, waarin is bepaald dat aan de gebruikers van de panden van [eiseres] een sleutel van de poort zal worden verschaft. [eiseres] wil daarom zelf het sleutelbeheer uitvoeren. [eiseres] vordert dan ook een verbod voor VvE [straat 1] om het slot op de poort te wijzigen zonder minimaal een week van te voren voldoende sleutels af te geven aan [eiseres] , op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding van het verbod.

3.7.

Daarnaast heeft VvE [straat 1] twee camera’s geplaatst in de doorgang. Dit is nodig om toezicht te kunnen houden op het gebruik van de doorgang, aldus VvE [straat 1] . [eiseres] is van mening dat dit een inbreuk vormt op de privacy van de gebruikers van haar panden en vordert verwijdering van deze camera’s op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag.

4.De beoordeling

[eiseres] heeft een spoedeisend belang

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] een spoedeisend belang hierbij heeft. Als VvE [straat 1] overgaat tot het veranderen van het slot zonder sleutels aan [eiseres] af te geven, kan [eiseres] niet een bodemprocedure afwachten om maatregelen te treffen.

VvE [straat 1] handelt niet in strijd met de gevestigde erfdienstbarheid en de kwalitatieve verplichting door het sleutelbeheer uit te voeren

4.2.

Als eerst stelt [eiseres] zich op het standpunt dat VvE [straat 1] een inbreuk maakt op de erfdienstbaarheid en handelt in strijd met de kwalitatieve verplichting door het sleutelbeheer uit te voeren. De voorzieningenrechter oordeelt dat dit niet het geval is en licht dit hierna toe.

De gerechtigden tot de erfdienstbaarheid: gebruikers van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4]

4.3.

De herontwikkeling van de panden van [eiseres] en [A] is nog niet voltooid, maar de panden van [eiseres] bestaan nu uit 18 woonappartementen en 2 winkelruimten. Een pand van [A] (waarin de doorbraak in de zijmuur is gerealiseerd) zal worden omgebouwd tot bergingen voor de gebruikers van zowel de panden van [eiseres] als die van [A] . Verder worden er aan de achterzijde van de panden van [eiseres] meerdere parkeerplaatsen aangelegd, waarbij het plan is dat die in gebruik zullen worden genomen door de gebruikers van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 6] . De bergingen en parkeerplaatsen worden daarmee alleen bereikbaar via de doorgang.^[2]

4.4.

[eiseres] meent dat de gebruikers van deze bergingen en de (nog aan te leggen) parkeerplaatsen - ongeacht of zij gebruikers zijn van de panden gelegen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] - gerechtigd zijn tot de erfdienstbaarheid. Daartoe dienen zij dan ook een sleutel te krijgen van de poort én de deur in de doorgang. VvE [straat 1] is het hier niet mee eens en voert aan dat alleen de gebruikers van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] gerechtigd zijn tot een sleutel van de deur. Zij zijn ook gerechtigd tot een sleutel van de poort in het geval zij een parkeerplaats hebben, aldus VvE [straat 1] .

4.5.

De inhoud van een erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte van vestiging (artikel 5:73 lid 1 BW). Bij de uitleg van de inhoud ervan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

4.6.

De gevestigde erfdienstbaarheid luidt (voor zover relevant) als volgt:

“De comparanten sub 1 […] verklaarden dat […] heeft verkocht en bij deze in eigendom overdraagt aan […] voor en namens welke vennootschap comparant sub 2 verklaarde te hebben gekocht en bij deze in eigendom te aanvaarden: het winkelpand met erf en grond en alle tot het pand behorende installaties en voorzieningen, staande en gelegen te [plaats] aan de [straat 2] [nummeraanduiding 7] - [nummeraanduiding 4] […]”^[3]

“De comparanten sub 1 en 2 […] verklaarden dat de verkoper heeft verkocht en bij deze in eigendom overdraagt aan de koper, die heeft gekocht en bij deze in eigendom aanvaardt: het winkel- en kantoorpand met gedeelte staande en gelegen te [plaats] aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] […]”^[4]

“Vervolgens verklaarden de comparanten, handelend als gemeld, bij deze nog de volgende erfdienstbaarheden te vestigen:

a.
ten behoeve van het bij deze akte verkochte perceel gedeelte en ten laste van het de verkoper in eigendom verblijvende resterende gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 8] de erfdienstbaarheid van in- en uitrit en overpad - in de ruimste zin van het woord - om met alle soorten voertuigen te komen van en te gaan naar de [straat 1] door de bestaande poort, over de bestaande op- en afrit en over het aan verkoper verblijvende resterende gedeelte van na te noemen binnenplaats;

b.
over en weer ten behoeve en ten laste van het bij deze akte verkochte en het de verkoper in eigendom verblijvende resterende gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 8] de erfdienstbaarheid om op de binnenplaats van de panden aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] en [straat 2] [nummeraanduiding 3] - [nummeraanduiding 4] onbeperkt (vracht)auto 's te mogen laden en lossen;

c.
ten behoeve van het de verkoper in eigendom verblijvende resterende gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 8] en ten laste van het bij deze akte verkochte perceel gedeelte de erfdienstbaarheid van overpad om over de binnenplaats met alle soorten voertuigen te komen van en te gaan naar het heersend erf.

[…]

De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden de hiervoor omschreven vestiging van erfdienstbaarheden te aanvaarden.”^[5]

4.7.

In deze procedure staat niet de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid ter discussie, maar gaat het om de vraag aan wie de erfdienstbaarheid toekomt. Op basis van de notariële akten komt de voorzieningenrechter dan ook tot het oordeel dat de erfdienstbaarheid is gevestigd
‘ten behoeve van bij deze akte verkochte perceel’, met andere woorden: ten behoeve van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] . Concreet houdt dit in dat de bewoners van de huidige 18 woonappartementen en de gebruikers van de twee winkelruimten aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] in ieder geval gerechtigd zijn tot een sleutel van de deur in de doorgang. Uitsluitend deze bewoners en gebruikers kunnen een parkeerplaats van [eiseres] huren en als deze bewoners en gebruikers van de twee winkelruimten aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] ook een (nog te realiseren) parkeerplaats huren, hebben zij ook recht op een sleutel van de poort.

Dat VvE [straat 1] het sleutelbeheer uitvoert, staat niet in de weg aan het gebruik van de erfdienstbaarheid

4.8.

Verder overweegt de voorzieningenrechter dat VvE [straat 1] belang heeft bij het uitvoeren van het sleutelbeheer. VvE [straat 1] wil het sleutelbeheer zo uitvoeren dat de gebruikers van de panden van [eiseres] een sleutelaanvraag indienen en zich legitimeren als gerechtigde van de erfdienstbaarheid. Aangezien [eiseres] meent dat de (nog aan te leggen) parkeerplaatsen vrij kunnen worden verdeeld zonder rekening te houden met de gevestigde erfdienstbaarheid, is het nodig dat VvE [straat 1] zicht heeft op wie gebruik kan maken van de doorgang en zelf het sleutelbeheer uitvoert. Zoals hiervoor is overwogen, is de voorzieningenrechter het met VvE [straat 1] eens dat alleen de gebruikers van de panden aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] al dan niet met een parkeerplaats gerechtigd zijn tot het gebruik van de doorgang. Omdat [eiseres] heeft erkend hiervan af te gaan wijken (doordat zij ook anderen aldaar wil laten parkeren), kan het sleutelbeheer niet aan haar worden overgelaten. De voorzieningenrechter acht het daarom niet onrechtmatig dat VvE [straat 1] voorwaarden verbindt aan het verkrijgen van een sleutel van de deur en/of poort in de doorgang. Overigens volgt uit het sleutelplan van 2007 dat de VvE [straat 1] het sleutelbeheer al uitvoerde.^[6]

4.9.

Daar komt bij dat niet gebleken is dat het sleutelbeheer van VvE [straat 1] de gebruikers van de panden [eiseres] zal belemmeren in de uitoefening van hun erfdienstbaarheid. Op zitting heeft de VvE [straat 1] namelijk aangegeven dat zij niet per direct over zal gaan op wijziging van de sloten. De gebruikers van de panden van [eiseres] zullen eerst de gelegenheid krijgen om een sleutelaanvraag te doen, waarna zij na legitimatie een sleutel van de poort en/of deur zullen ontvangen. Ook nadat de sloten zijn gewijzigd, hebben de gebruikers nog de mogelijkheid om een sleutelaanvraag te doen bij VvE [straat 1] . De gerechtigden tot de erfdienstbaarheid worden op deze manier dan ook niet belemmerd in hun gebruik.

VvE [straat 1] handelt ook niet in strijd met de kwalitatieve verplichting

4.10.

Tot slot is, anders dan [eiseres] stelt, de manier waarop VvE [straat 1] het sleutelbeheer zal uitvoeren ook niet in strijd met de kwalitatieve verplichting. In de vaststellingsovereenkomst van 10 november 2022 staat ten aanzien van het gebruik van de doorgang het volgende:^[7]

5. Partij 1 (= VvE [straat 1] ) stemt er mee in, en zal dulden dat de bewoners van de (toekomstige) appartementen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] te [plaats] gebruik mogen maken van de binnenplaats en de onderdoorgang, in welk kader aan de bewoners van de appartementen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] te [plaats] een sleutel van de deur in de onderdoorgang worden verschaft.

In de kwalitatieve verplichting is dus opgenomen dat de bewoners van de appartementen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 3] een sleutel zullen ontvangen van de deur in de doorgang. Niet is bepaald dat deze bewoners ook een sleutel van de poort in de doorgang zullen ontvangen. Zoals hiervoor in 4.9 overwogen, is niet gebleken dat VvE [straat 1] niet haar verplichting tot afgifte van een sleutel van de deur in de doorgang aan de bewoners zal voldoen.

4.11.

Dit alles leidt ertoe dat er geen sprake is van een (dreigende) inbreuk op de erfdienstbaarheid van [eiseres] . Ook handelt VvE [straat 1] niet in strijd met de kwalitatieve verplichting. De voorzieningenrechter zal dan ook – kort gezegd – de vordering van [eiseres] tot afgifte van voldoende sleutels aan haar afwijzen.

VvE [straat 1] hoeft de camera’s niet te verwijderen

4.12.

Verder stelt [eiseres] dat VvE [straat 1] een inbreuk maakt op de privacy van de gebruikers van de panden van [eiseres] . Volgens [eiseres] filmen de camera’s iedereen die gebruik maakt van de doorgang en die zich van en naar de bergingen beweegt. Ook wordt een deel van de begane grond van het pand van [eiseres] gefilmd.

4.13.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in principe een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer een onrechtmatige daad oplevert. Dit is anders als sprake is van een rechtvaardigingsgrond. Of dit het geval is, moet worden beoordeeld in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moeten de wederzijdse belangen tegen elkaar worden afgewogen.^[8]Ook moet worden beoordeeld of het gebruik van de camera’s voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit.

4.14.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de camera’s een ongerechtvaardigde inbreuk maken op de privacy van de gebruikers van haar panden. Dit wordt door VvE [straat 1] ook betwist. VvE [straat 1] heeft aangevoerd dat de camera’s nog niet zijn ingeschakeld en bovendien gericht zijn op de doorgang en de drie parkeerplaatsen die zich in de doorgang bevinden. Daarmee is op de camerabeelden alleen te zien wie er gebruik maken van de doorgang en wat er gebeurd bij de parkeerplaatsen van VvE [straat 1] . De camera’s zijn voor VvE [straat 1] niet alleen van belang om toezicht te houden op het gebruik van de doorgang, maar ook voor het waarborgen van de veiligheid. De VvE [straat 1] heeft namelijk schade geconstateerd aan de geparkeerde auto’s in de doorgang en aan de poort en deur, zoals blijkt uit de door haar overgelegde foto’s.^[9]Tegen deze achtergrond is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van VvE [straat 1] bij het gebruik van camera’s voor onder meer de veiligheid zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] bij bescherming van de privacy van de gebruikers van haar panden. VvE [straat 1] maakt dan ook geen (dreigende) onrechtmatige inbreuk op de privacy van de gebruikers van de panden van [eiseres] , zodat VvE [straat 1] de camera’s niet hoeft te verwijderen.

Conclusie

4.15.

De conclusie is dat VvE [straat 1] geen inbreuk maakt op de erfdienstbaarheid van [eiseres] door het sleutelbeheer uit te voeren. Ook handelt VvE [straat 1] niet in strijd met de kwalitatieve verplichting. Daarbij vormen de camera’s geen onrechtmatige inbreuk op de privacy van de gebruikers van de panden van [eiseres] . De voorzieningenrechter zal daarom de vorderingen van [eiseres] afwijzen.

[eiseres] moet de proceskosten betalen

4.16.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VvE [straat 1] worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.999,00

4.17.

De voorzieningenrechter zal deze proceskostenveroordeling, zoals gevorderd door VvE [straat 1] uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de voorzieningenrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart 5.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.

5315