ECLI:NL:RBMNE:2025:7422

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 24/2649 en UTR 24/2651

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: M. Verhoef).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het objecten aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woningen) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 288.000,- ( [adres 1] ) en € 615.000,- ( [adres 2] ) naar waardepeildatum 1 januari 2022.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

1.3

In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij zijn de WOZ-waarden van de woningen gehandhaafd.

1.4

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op 7 augustus 2024 een verweerschrift en taxatiematrices overlegd. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 3 november 2025 een herziene taxatiematrix met betrekking tot de woning [adres 2] ingediend.

1.5

De zaak is behandeld op de zitting van 1 december 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Procedeergedrag

2.1

Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.^[1]

2.2

Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 7 augustus 2024 en op 14 augustus 2024 doorgezonden met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. De heffingsambtenaar heeft op 3 november 2025 een herziene matrix ingediend. De gemachtigde van eiser heeft nadien nog een aantal schriftelijke reacties overgelegd. Voor deze reacties geldt ook dat het vol staat met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift, pinpointbrief of andere schriftelijke reacties buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

Het geschil met betrekking tot [adres 1] in [plaats] (UTR 24/2649)

5. De woning is een in 1960 gebouwde tussenwoning met een vrijstaande berging/schuur van 11 m² en een vrijstaande berging/schuur van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 84 m² en ligt op een perceel van 145 m².

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 288.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 249.000,-.

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 3] , verkocht op 17 februari 2022 voor € 380.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 27 augustus 2022 voor € 475.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 16 maart 2021 voor € 341.143,-.

Beoordeling van het geschil

8
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan één in dezelfde straat), wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.

9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo, legt zij hierna uit.

10. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden.

11. De rechtbank overweegt als volgt. Eiser heeft geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s ingediend waaruit zou moeten blijken dat de staat van onderhoud als matig gekwalificeerd had moeten worden. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning ruim lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. Mochten er dus alsnog verschillen blijken te zitten in de staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen, is hier in de matrix voldoende ruimte voor. De beroepsgrond slaagt niet.

Het geschil met betrekking tot [adres 2] in [plaats] , gemeente [gemeente] (UTR 24/2651)

12. De woning is een in 1950 gebouwde vrijstaande woning met een loods van 200 m², een loods van 180 m², een voorraadkelder van 80 m², een schapenstal/geitenstal van 45 m², een serre van 8 m², een carport van 50 m² en een dakkapel van 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 157 m² en ligt op een perceel van 4.235 m², waarvan 2.245 m² extra grond is en 1990 m² grond bij de woning. Vanwege de uitzondering van de waterverdedigingswerken is 11 m² van de grond bij de woning niet in de taxatie meegenomen.

13. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 615.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 499.000,-.

14. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een herziene taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 6] in [plaats] , verkocht op 1 november 2021 voor € 750.000,-;

- [adres 7] in [plaats] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 731.031,-;

- [adres 8] in [plaats] , verkocht op 29 november 2021 voor € 1.200.000,-.

Beoordeling van het geschil

15
.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen, en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder meer het voorzieningenniveau en de ligging door voor de woningwaarde een waarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.

16. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.

17. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De heffingsambtenaar moet een vergelijking maken met woningen met dezelfde objectkenmerken en uit dezelfde prijsklasse als de woning van eiser. Dat is in dit geval niet gebeurd. De referentiewoningen zijn veel hoger gewaardeerd. Eiser stelt verder dat de correctie naar de waardepeildatum niet is opgenomen in de taxatiematrix.

18. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De toegepaste correcties zijn opgenomen in de taxatiematrix. Met betrekking tot de referentiewoning [adres 8] heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting toegelicht dat er niet veel verkoopcijfers beschikbaar waren van woningen in het buitengebied. De referentiewoning [adres 8] verschilt in bouwjaar en gebruiksoppervlakte met de woning van eiser, maar komt overeen qua KOUDV-factoren en andere objectkenmerken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Op basis van de taxatiematrix en de toelichting die de heffingsambtenaar tijdens de zitting heeft gegeven is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde referentieobjecten bruikbaar zijn. De woningwaarde per m² van de woning is ruim lager dan de gemiddelde m²-prijs van de gehanteerde referentiewoningen. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Verzoek om immateriële schadevergoeding

19. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

20. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (6 maart 2023) en de dag van deze uitspraak zit afgerond 2 jaar en 10 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn afgerond met tien maanden is overschreden.

21. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.^[2]De rechtbank moet dan ook beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald.

22. De rechtbank stelt vast dat het financiële belang in deze zaak niet boven € 1.000,- komt. Eiser heeft geen feiten aangevoerd op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Gelet hierop heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan € 1.000,- bedraagt. Omdat daarnaast de overschrijding van de redelijke termijn met minder dan twaalf maanden is overschreden, kan de belastingrechter volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank zal dit dan ook toepassen. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

23. Het beroep is ongegrond. De redelijke termijn is overschreden, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om daarvoor een schadevergoeding toe te wijzen. De heffingsambtenaar hoeft daarom het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres te veroordelen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier.

De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 december 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling WOZ-waarden en afwijzing immateriële schadevergoeding wegens termijnoverschrijding