Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2986
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 362.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
Van 7 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 8 oktober 2025. De gemachtigde van
eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een appartement uit 2020 met een gebruiksoppervlakte van 47 m². De woning heeft een berging/schuur (5 m²) en een balkon (8 m²).
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 362.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 300.000,-.Verder is in geschil de hoogte van de verbeurde dwangsom en schending van de hoorplicht.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde straat in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 mei 2021 voor € 422.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 november 2023 voor € 435.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 juli 2023 voor € 481.500,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen, uit hetzelfde bouwjaar komen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Berging onjuist meegerekend
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar er ten onrechte vanuit is gegaan dat eiser een inpandige berging heeft van 5 m². Volgens eiser hebben andere appartementen uit hetzelfde gebouw dit wel, maar voor hem geldt dit niet. Eiser vindt daarom dat er aan de waardering van zijn woning een onjuiste grondslag ligt.
11. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat er geen berging is, maar dat eiser wel een inpandige fietsopstelplaats heeft. Die fietsopstelplaats heeft ook waarde. Voor de onderbouwing van de waarde heeft dit geen invloed. Hij wijst erop dat het uiteindelijk gaat om de eindwaarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat wanneer de berging wordt weggestreept van de onderbouwing, dit € 2.500,- van de eindwaarde afhaalt. Dat zou betekenen dat de prijs per m² € 7.670,- wordt in plaats van € 7.617,- m². Hij wijst erop dat deze vierkante meterprijs nog steeds aanzienlijk lager is dan de prijs per vierkante meter ( € 9.872,- m², € 9.448,- m² en € 9.557,- m²) van de referentiewoningen. De rechtbank kan deze uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Trendpercentage
12. Eiser voert aan dat hij het trendpercentage van -9,8% voor 2022 wat door de heffingsambtenaar gehanteerd wordt, niet terugziet in de WOZ-waarde van zijn woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat in de verstrekte gegevens sprake is van een foutieve weergave van de trendpercentages. De juiste trendpercentages zijn:
–9,8% voor 2023, +19,8% voor 2022 en +10,5% voor 2021. De rechtbank acht het aannemelijk dat de heffingsambtenaar in het gehanteerde model met deze correcties rekening heeft gehouden, zodat met deze uitleg op dit punt de waardering niet onjuist is vastgesteld.
Dwangsom
13. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde hoogte van de dwangsom niet klopt. Eiser stelt dat, omdat hij niet gehoord is, de uitspraak op bezwaar niet geldig is. De heffingsambtenaar mag volgens eiser niet beslissen op het bezwaar alvorens eiser eerst te horen. [1] De termijn van de dwangsom loopt daarom tot het moment dat hij wel gehoord is. De rechtbank acht deze stelling onjuist en wijst erop dat een eventuele schending van de hoorplicht er niet toe leidt dat een beslissing niet geldig is. Uit artikel 7:2 lid 2 volgt Pro niet dat de beslissing op bezwaar pas kan worden genomen nadat iemand is gehoord. [2] Schending van bijvoorbeeld de hoorplicht kan er wel toe leiden dat er sprake is van een gebrek in de uitspraak op het bezwaar. De uitspraak op bezwaar blijft rechtsgeldig tot de rechtbank daarover oordeelt. Een dwangsom wegens het niet tijdig beslissen loopt daarom tot het moment dat een besluit is genomen. [3]
14. De heffingsambtenaar geeft in het verweerschrift aan dat het bedrag in de eerste uitspraak op bezwaar onjuist is. Omdat de ingebrekestelling op 16 februari 2024 is ontvangen, begon de termijn te lopen vanaf 2 maart 2024. De eerste uitspraak op bezwaar van 7 maart 2024 is op 12 maart 2024 aan eiser verzonden, dus is er over een periode van tien dagen € 23,- per dag, in totaal € 230,-, verschuldigd.
15. Er is een tweede uitspraak op het bezwaar genomen op 2 mei 2024, verzonden op 7 mei 2024. In deze tweede beslissing is bepaald dat twaalf dagen worden toegekend, wat neerkomt op een bedrag van € 276,-. In het verweerschrift wordt uitgegaan van een termijn van tien dagen. De rechtbank begrijpt dat de heffingsambtenaar met het bedrag van € 276,- heeft bedoeld de eerder toegekende dwangsombeslissing te corrigeren.
16. De tweede uitspraak op bezwaar wordt daarom beschouwd als een correctie op de dwangsombeslissing in eerste uitspraak op bezwaar. De rechtbank ziet deze tweede beslissing als een besluit in de zin van artikel 6:19 Awb Pro, dat wil zeggen: een nieuw besluit dat tijdens de lopende procedure is genomen en dat de eerdere uitspraak (gedeeltelijk) vervangt of aanvult. Eiser heeft in daarom geen belang meer bij beoordeling van zijn beroep tegen de dwangsombeslissing in eerste de uitspraak op het bezwaar. In zoverre zal de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk verklaren.
Wat betreft de beoordeling van de toegekende dwangsom in de tweede uitspraak op het bezwaar; er zijn tien dagen verstreken tot de eerste uitspraak op bezwaar. Gezien de toegekende twaalf dagen à € 23,- is eiser niet benadeeld met een toegekende dwangsom van € 276,-.
Hoorplicht
17. Eiser voert aan dat er ten onrechte geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, omdat hij daar wel om had verzocht. De heffingsambtenaar heeft in beroep erkend dat eiser op dit punt gelijk heeft. Daarmee is sprake van een gebrek in de uitspraak op het bezwaar. Zoals overwogen, is een bestuursorgaan in Woz-zaken, als daar om wordt verzocht, verplicht iemand in de gelegenheid te stellen om te worden gehoord. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij zich alsnog in voldoende mate gehoord voelt dankzij de behandeling op de zitting bij de rechtbank. Daarmee is eiser door het achterwege blijven van een hoorzitting in bezwaar niet benadeeld, zodat dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro wordt gepasseerd.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gedeeltelijk niet-ontvankelijk, voor zover het gaat om eisers beroep tegen de hoogte van het eerste dwangsombesluit. Voor het overige is het beroep ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt over de hoogte van de toegekende dwangsom. De waarde van de woning blijft gehandhaafd. Eiser krijgt wel het griffierecht terug, omdat hij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep niet-ontvankelijk voor zover gericht tegen de dwangsombeslissing in
de uitspraak op bezwaar van 7 maart 2024;
- verklaart het beroep tegen de uitspraak op het bezwaar van 7 maart 2024 voor
het overige ongegrond;
- verklaart het beroep tegen de uitspraak op het bezwaar van 2 mei 2024 ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 19 november 2025.
de griffier is verhinderd
rechter
om de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.