Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/792
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 764.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 764.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning met een aangebouwde garage van 73 m², twee vrijstaande bergingen/schuren van 7 m², een dakterras van 135 m² en een balkon van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 325 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 764.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in gemeente [plaats] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 13 april 2021 voor € 620.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 10 december 2020 voor € 760.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 13 juni 2021 voor € 675.000,-;
- [adres 5] om [plaats] , verkocht op 12 augustus 2022 voor
€ 697.500,-.
€ 697.500,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen qua soort object goed vergelijkbaar zijn, in de gemeente Zeist liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde badkamer
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde badkamer. De badkamer is meer dan 16 jaar oud. Een badkamer kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat woning te koop stond ten tijde van het opstellen van het verweerschrift en wijst op de foto’s in de verkoopbrochure. De badkamer is vintage, maar de keuken is vernieuwd. Gelet op het bouwjaar is het voorzieningenniveau op 3, normaal gekwalificeerd.
9.2
De rechtbank overweegt als volgt. Het enkele feit dat een badkamer meer dan 16 jaar oud is, hoeft nog niet te betekenen dat het voorzieningenniveau van de gehele woning ondergemiddeld is. Eiser heeft geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s ingediend die de badkamer laten zien op waardepeildatum, waaruit zou moeten blijken dat het voorzieningenniveau lager gekwalificeerd had moeten worden dan normaal. Uit de verkoopbrochure volgt bovendien dat de woning een luxe keuken heeft. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarom volgen in haar standpunt dat het voorzieningenniveau niet lager is dan normaal. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
10. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt de aanwezigheid van lekkages, schimmelvorming, slecht onderhouden schilderwerk, slechte kozijnen, lekkages aan dakgoten en slecht voegwerk. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat gelet op het bouwjaar een zekere hoeveelheid onderhoud normaal is. In de verkoopbrochure is niet terug te zien dat het onderhoud matig is en ook niet in de aanbiedingsprijs.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt. De staat van onderhoud is niet te controleren aan de hand van een verkoopbrochure als de woning ongeveer 2,5 jaar na waardepeildatum te koop heeft gestaan. Dat gezegd hebbende, heeft eiser ook voor wat betreft deze grond geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s ingediend waaruit zou moeten blijken dat de staat van onderhoud als onder gemiddeld gekwalificeerd had moeten worden. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning ruim lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. Mochten er dus alsnog verschillen blijken te zitten in de staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen, is hier in de matrix voldoende ruimte voor. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Eiser wijst op de enkele beglazing en het ontbreken van een spouwmuur. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Wat eiser aanvoert, zonder dat concreet te onderbouwen, geeft bovenal geen reden om aan te nemen dat de woning van eiser afwijkt van de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging nabij bedrijvigheid
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt nabij bedrijvigheid. Dit kan zorgen voor een lagere waarde, omdat het leidt tot meer verkeer en drukte in de omgeving. De ligging zorgt voor geluidsoverlast en beperkte privacy, wat potentiële kopers kan afschrikken. De referentiewoningen hebben volgens eiser geen ligging nabij bedrijvigheid. Omdat de heffingsambtenaar hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden, is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning een uitstekende ligging heeft in het centrum van [plaats] . Inherent daaraan is een zekere levendigheid. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de ligging met bedrijvigheid subjectief van aard is. Dit is voor personen die hiervan houden juist een waardeverhogende factor. De beroepsgrond slaagt niet.
Recht van overpad
13. Eiser voert aan dat op een gedeelte van het perceel van de woning een recht van overpad rust. Hierdoor is het perceel niet optimaal bruikbaar, omdat dat deel niet volledig privé gebruikt kan worden door eiser. Dit deel van het perceel dient dan ook niet meegenomen te worden in de waardering. De heffingsambtenaar heeft tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening gehouden met dit feit, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen grond is gewaardeerd. Daarom is er geen aanleiding om een recht van overpad te corrigeren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Deze beroepsgrond wordt niet nader onderbouwd of verduidelijkt. Van een correctie vanwege een recht van overpad kan bij een bovenwoning zonder grond in elk geval geen sprake zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Aandeel VVE
14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van Eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
14.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat in de taxatiematrix het aandeel in de reserves van de VVE is opgenomen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en is van oordeel dat hieruit blijkt dat er rekening is gehouden met het aandeel in de reserves van de VVE. De beroepsgrond slaagt niet.
Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
15. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [2] .
15.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het hem vrij staat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Als bij hertaxatie in het kader van een bezwaar- en/of beroepschrift blijkt dat er meer of betere referentieobjecten voorhanden zijn dan die welke in eerste aanleg zijn gebruikt, is het toegestaan ook deze referenties ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, dit gelet op de vrije bewijsleer in het belastingrecht. De heffingsambtenaar is ook niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren en te bepalen of hij daartegen beroep wilde instellen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het bouwjaar
16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het bouwjaar van de woning. De woning is gebouwd in 1900, terwijl de referentiewoningen dateren uit 1930, 1934 en 1935. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het de woning onderbouwd met transactiecijfers uit een totaal andere bouwperiode. Doordat de heffingsambtenaar de waarde probeert te onderbouwen met referentiewoningen uit een totaal andere bouwperiode, zijn deze verkoopcijfers niet bruikbaar ter onderbouwing van het onderhavige object.
16.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het bouwjaar van een referentiewoning niet exact overeen hoeft te komen met het bouwjaar van de woning. In beroep is één referentie 30 jaar eerder gebouwd en twee referenties zijn 10 jaar later gebouwd. Volgens de heffingsambtenaar zijn de referenties voldoende vergelijkbaar. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. In de beroepsfase zijn andere referentiewoningen gebruikt waardoor het verschil in bouwjaren minder groot is. Ook zijn er nu referentiewoningen gebruikt uit de bouwperiode van voor de jaren ‘20, toen de spouwmuur is geïntroduceerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging/de etage
17. Eiser voert daarnaast aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiser inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
17.1
De rechtbank is van oordeel dat de ligging van de etage subjectief is. Eiser heeft op geen enkele manier aannemelijk gemaakt dat de ligging van de referentiewoningen waardeverhogend zou zijn dan wel dat die van de woning van eiser juist waardeverlagend. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.