Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/790
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 686.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 686.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2007 gebouwde hoekwoning met een aangebouwde berging/schuur ( 7 m²) en een dakterras (4 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 124 m2 en ligt op een kavel van 209 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 686.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 april 2021 voor € 673.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 juli 2021 voor € 675.136,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 april 2021 voor € 541.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoek- en tussenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken. De keuken is meer dan 16 jaar oud. Een oudere keuken kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Een dergelijke keuken vertoont vaak tekenen van slijtage en veroudering, waardoor de esthetische aantrekkingskracht afneemt. Daarnaast kunnen oudere keukens vaan minder functioneel zijn, met verouderde apparatuur en indelingen die niet aan de moderne normen voldoen. Ook speelt de technologische vooruitgang een rol: oudere keukens missen vaak energiezuinige en duurzame functies, wat de waarde beïnvloed. Eventuele kopers hebben de voorkeur voor nieuwe of gemoderniseerde keukens, waardoor een oude keuken de totale waarde van de woning negatief kan beïnvloeden. De referentiewoningen hebben geen last van een oudere keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen foto’s zijn opgenomen in het woningwaarderapport van eiser. Mede gelet op het bouwjaar is het voorzieningenniveau gekwalificeerd op gemiddeld. Voor zover het voorzieningenniveau toch onder gemiddeld zou zijn, biedt de taxatiematrix hiervoor voldoende ruimte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel A heeft. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging nabij windmolen
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning in de buurt van een windmolen. Dit zorgt namelijk voor een lagere waarde vanwege de bijkomende hinder. Het geluid van windmolens kunnen potentiële kopers afschrikken. Daarnaast kan de nabijheid van windmolens het uitzicht verstoren, wat de algehele aantrekkelijkheid van de woning vermindert. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die geen last hebben van een ligging nabij windmolens. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
Het is de heffingsambtenaar niet bekend dat een winmolen in de nabijheid van de woning zou liggen. De woning ligt in een woonwijk. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Op GoogleEarth is te zien dat de dichtstbijzijnde windmolen op een afstand van ongeveer 900 meter ligt. Op die afstand is niet aannemelijk dat er sprake is van overlast of andere nadelige gevolgen. Dit is ook niet nader onderbouwd door eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [2] .
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het conform vaste jurisprudentie is toegestaan dat in de beroepsprocedure nieuwe referentiewoningen worden opgevoerd.
12.2
De rechtbank is van oordeel dat het de heffingsambtenaar vrij staat te kiezen voor die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht om de vastgestelde waarde te onderbouwen. Dit gelet op de vrije bewijsleer in het belastingrecht. In bezwaar en beroep is de heffingsambtenaar dan ook niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van dezelfde gegevens die gehanteerd zijn bij het vaststellen van de initiële beschikking die op modelmatige wijze tot stand komt. Daarnaast is de heffingsambtenaar niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren en te bepalen of hij daartegen beroep wilde instellen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning Sodawater 13
13. Eiser geeft in zijn beroepschrift aan dat referentiewoning Sodawater 13 een lagere waarde onderbouwt. Nu deze referentiewoning in beroep niet meer wordt gehanteerd, zal de rechtbank de behandeling van deze grond buiten beschouwing laten.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.