Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11891180 \ UV EXPL 25-237
Vonnis van 20 oktober 2025
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,
3.
[eiseres sub 3],
[eiseres sub 3],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
gemachtigde: mr. S. Yildirim,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats 2] ,
verder te noemen: [gedaagde sub 1]
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats 3] ,
verder te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12 van [eisers c.s] ,
- producties 13 tot en met 17 van [eisers c.s] ,
- de schriftelijke reactie op de dagvaarding met vier producties van [gedaagden c.s] ,
- een aanvullende productie van [gedaagden c.s] ,
- de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eisers c.s] zijn drie studenten en zij huren een kamer in de woning aan de [adres] in [plaats] . Per 3 september 2025 zijn [gedaagden c.s] de eigenaren van de woning en daarmee ook de nieuwe verhuurders. [gedaagde sub 2] heeft op 10 september 2025, met instemming van [gedaagde sub 1] maar zonder overleg met [eisers c.s] twee nog vrije kamers in de woning verhuurd aan twee mannelijke Oekraïense werknemers (in de bouw) van hem. [eisers c.s] willen onder andere dat [gedaagden c.s] worden veroordeeld de nieuwe kamerhuurders te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en huurprijsvermindering over de periode dat het huurgenot door [gedaagden c.s] is belemmerd. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden c.s] afspraken uit de huurovereenkomst niet zijn nagekomen en kent bij wijze van voorschot huurprijsvermindering toe.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
De kantonrechter moet eerst beoordelen of [eisers c.s] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Een vordering in kort geding kan namelijk alleen worden toegewezen als de eiser daarbij een spoedeisend belang heeft. Daarvan is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van eiser niet kan worden verwacht dat deze de afloop van een bodemprocedure afwacht.
3.2.
[eisers c.s] stellen dat zij intimatie en een inbreuk op hun woongenot ervaren en de veiligheid in de woning niet is gewaarborgd. Hiermee hebben zij voldoende gesteld dat zij een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. [gedaagden c.s] hebben het spoedeisend belang van de vorderingen van [eisers c.s] ook niet betwist. [eisers c.s] zijn in zoverre dus ontvankelijk in hun vorderingen.
Het verdere juridische kader
3.3.
Voor toewijzing van de vorderingen van [eisers c.s] in dit kort geding is verder vereist dat de aan de vorderingen ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vorderingen in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zullen worden toegewezen. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. Het oordeel in kort geding is een voorlopig oordeel.
3.4.
Bij een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is. Dat is het risico dat een betaalde geldsom niet kan worden terugbetaald, mocht een bodemrechter anders oordelen. Deze terughoudendheid geldt ook voor de vordering van [eisers c.s] tot ‘vergoeding van een proportionele huurvermindering’.
Het oordeel van de kantonrechter
[gedaagden c.s] zijn de afspraken uit huurovereenkomst niet nagekomen
3.5.
In de huurovereenkomst die [eisers c.s] met de voormalig verhuurder hebben gesloten zijn onder andere de volgende artikelen opgenomen:
“Art. 16
Komt er in de woning waarin het gehuurde zicht bevindt een kamer leeg, dan bepalen verhuurders en huurder(s) in overleg wie de nieuwe huurder wordt. Indien huurder(s) om gegronde redenen bezwaar maken tegen een door de verhuurder voorgestelde kandidaat, dient de verhuurder de kandidatuur in te trekken.
Art. 17
Bij het leegkomen van een kamer hebben de gezamenlijke huurders het recht één van hen bindend voor te dragen als huurder. Dit recht geldt tot 14 dagen vóór het einde van de overeenkomst van de vertrekkende huurder
Art. 18
De gezamenlijke huurders kunnen derden voordragen voor een leeggekomen kamer. Verhuurder kan de door de huurders voorgedragen kandidaat slechts afwijzen op zwaarwegende gronden.”
3.6.
[gedaagden c.s] zijn als opvolgend verhuurders aan deze afspraken gebonden. [1] [gedaagden c.s] hebben ook niet betwist aan deze afspraken gebonden te zijn. [eisers c.s] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagden c.s] (in ieder geval) de afspraak die volgt uit artikel 16 niet zijn nagekomen. Het staat namelijk vast dat [gedaagden c.s] zonder overleg met [eisers c.s] hebben besloten twee nog vrije kamers door [gedaagde sub 2] te laten verhuren aan twee werknemers van hem. Zij hebben [eisers c.s] ook niet in de gelegenheid gesteld om eventueel bezwaar te maken tegen de beoogde kandidaten. Volgens [gedaagden c.s] was het duidelijk dat [eisers c.s] geen overleg wilden, omdat het niet lukte daarvoor een afspraak te maken in de periode 27 augustus 2025 tot 10 september 2025. Naar het oordeel van de kantonrechter hadden [gedaagden c.s] uit het feit dat het in die (korte) periode niet lukte om een afspraak te maken niet de conclusie mogen trekken dat [eisers c.s] geen overleg wilden over het plaatsen van nieuwe huurders. Daarbij is het volgende van belang.
3.7.
[eisers c.s] hebben onweersproken gesteld dat zij meerdere keren verzocht hebben om duidelijkheid over de plannen van [gedaagden c.s] met de woning. Het was voor hen niet duidelijk dat [gedaagden c.s] de vrije kamers wilden verhuren en uit het verzoek van [gedaagden c.s] om een afspraak volgt dat ook niet, laat staan dat ze daarover in overleg wilden.
3.8.
Daarnaast had het voor [gedaagden c.s] duidelijk moeten zijn dat [eisers c.s] een nadrukkelijke mening hadden over de persoon van de (eventuele) nieuwe huurder(s), dat ze overleg hadden willen hebben over eventuele nieuwe huurders en bezwaar hadden willen maken tegen de verhuur aan de betreffende werknemers van [gedaagde sub 2] . Al voor de overdacht van de woning aan [gedaagden c.s] hebben partijen hier contact over gehad. Op 27 juli 2025 zegt [eisers c.s] in een WhatsApp bericht
“Ook zouden we het leuk vinden om voor de resterende tijd, tijdelijke huisgenoten te kiezen. (…) We hopen (…) dat jullie begrijpen dat (…) deze voorwaarden voor ons erg belangrijk zijn.”Op 28 augustus 2025 hebben zij vervolgens een whatsappbericht gestuurd dat zij er niet mee akkoord gaan
“dat er (buitenlandse) mannen in de woning worden geplaatst. In ons huurcontract staat duidelijk dat dit alleen in overleg met de huidige huurders kan. Het dreigen met bepaalde bewoners of het zonder overleg plaatsen van onbekenden ervaren wij als intimidatie en dit is niet toegestaan. Bovendien voelen wij ons hierdoor niet veilig in ons eigen huis.” In de brief van de gemachtigde van [eisers c.s] van 9 september 2025 staat bovendien dat “
Indien een kamer vrijkomt en u een nieuwe huurder wenst, zullen cliënten gezamenlijk een kandidaat voordragen conform de bepalingen van de huurovereenkomst.”
“Ook zouden we het leuk vinden om voor de resterende tijd, tijdelijke huisgenoten te kiezen. (…) We hopen (…) dat jullie begrijpen dat (…) deze voorwaarden voor ons erg belangrijk zijn.”Op 28 augustus 2025 hebben zij vervolgens een whatsappbericht gestuurd dat zij er niet mee akkoord gaan
“dat er (buitenlandse) mannen in de woning worden geplaatst. In ons huurcontract staat duidelijk dat dit alleen in overleg met de huidige huurders kan. Het dreigen met bepaalde bewoners of het zonder overleg plaatsen van onbekenden ervaren wij als intimidatie en dit is niet toegestaan. Bovendien voelen wij ons hierdoor niet veilig in ons eigen huis.” In de brief van de gemachtigde van [eisers c.s] van 9 september 2025 staat bovendien dat “
Indien een kamer vrijkomt en u een nieuwe huurder wenst, zullen cliënten gezamenlijk een kandidaat voordragen conform de bepalingen van de huurovereenkomst.”
3.9.
Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter had van [gedaagden c.s] verwacht mogen worden dat zij meer zouden doen om in overleg te treden met [eisers c.s] dan het alleen maar via whatsapp sturen van een uitnodiging om in overleg te treden. Zij hadden in ieder geval daarbij duidelijk moeten melden dat zij wilden overleggen over de nieuwe huurders, met daarbij wie zij als nieuwe huurders op het oog hadden.
[eisers c.s] hebben recht op huurprijsvermindering
3.10.
[eisers c.s] vorderen dat [gedaagden c.s] worden veroordeeld om aan [eisers c.s] een proportionele huurvermindering
te vergoedenover de periode dat het huurgenot door [gedaagden c.s] werd belemmerd, met name vanaf 16 september 2025 tot het moment dat de woning volledig en veilig door hen kan worden bewoond, op grond van artikel 7:207 BW. Tijdens de mondelinge behandeling werd duidelijk dat zij een vermindering van de huurprijs bedoelen te vorderen, vanwege een verminderd huurgenot door een gebrek.
te vergoedenover de periode dat het huurgenot door [gedaagden c.s] werd belemmerd, met name vanaf 16 september 2025 tot het moment dat de woning volledig en veilig door hen kan worden bewoond, op grond van artikel 7:207 BW. Tijdens de mondelinge behandeling werd duidelijk dat zij een vermindering van de huurprijs bedoelen te vorderen, vanwege een verminderd huurgenot door een gebrek.
3.11.
Uit de wet volgt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. In kort geding kan een voorschot op een bedrag aan huurprijsvermindering worden toegekend als voldaan is aan de vereisten voor toewijzing van een geldvordering in kort geding.
3.12.
De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van een vermindering van huurgenot door een gebrek, doordat [gedaagden c.s] zonder overleg en daarmee in strijd met artikel 16 van de huurovereenkomst twee kamers hebben laten verhuren door [gedaagde sub 2] aan de nieuwe kamerhuurders. Gelet op de artikelen 16 tot en met 18 van de huurovereenkomst hadden [eisers c.s] bij het aangaan van de huurovereenkomst mogen verwachten dat zij inspraak zouden hebben over wie in de (studenten)woning een vrije kamer mag huren en daarmee wie hun nieuwe huisgenoot zou worden. Naar het oordeel van de kantonrechter is het recht van [eisers c.s] om inspraak te hebben over wie in de (studenten)woning een vrije kamer mag betrekken van (groot) belang voor het huurgenot, onder meer omdat sprake is van een (studenten)woning waarin voorzieningen worden gedeeld en de huurders dicht op elkaar zitten. Door kamers in een studentenwoning met uitsluitend vrouwelijke studenten, in dezelfde leeftijdscategorie, zonder overleg en ondanks de afspraken in de huurovereenkomst, te (laten) verhuren aan twee mannen, uit een andere (oudere) leeftijdscategorie en met een ander leefpatroon (de mannen zijn werkzaam in de bouw en moeten ’s morgens om 4:00 uur opstaan) dan [eisers c.s] , is naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter dit recht op zodanige manier geschonden dat sprake is van een ernstige vermindering van het huurgenot. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit een huurprijsvermindering van minimaal 50%.
3.13.
[eisers c.s] stellen ook dat zij op dit moment in het geheel niet veilig in de woning kunnen verblijven. Dat dit het geval is, is in deze procedure onvoldoende aannemelijk geworden. [gedaagden c.s] heeft dit namelijk weersproken en [eisers c.s] hebben hun stelling niet onderbouwd.
3.14.
Het voorgaande leidt de kantonrechter tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [eisers c.s] in een bodemprocedure in ieder geval een huurprijsvermindering van 50% krijgen toegekend, voor de duur dat de kamers zonder overleg, en daarmee in strijd met de huurovereenkomst worden verhuurd aan de nieuwe kamerhuurders. Dat [eisers c.s] geen nabetaling zouden kunnen doen op het moment dat in een bodemprocedure geoordeeld wordt dat zij gehouden zijn méér te betalen, is niet gesteld en ook niet gebleken. De kantonrechter zal de vordering dan ook in zoverre - bij wijze van voorschot – toewijzen, per 16 september 2025. Dat is de datum waarop de nieuwe kamerhuurders in de woning wonen. Op de dag dat het gebrek is verholpen, in die zin dat de kamers niet meer in strijd met artikel 16 van de huurovereenkomst zijn verhuurd, zijn [eisers c.s] de overeengekomen huurprijs weer verschuldigd.
De overige vorderingen worden afgewezen
Verklaring voor recht
3.15.
De vordering om voor recht te verklaren dat [eisers c.s] wegens het handelen van [gedaagden c.s] sinds 16 september 2025 geen huurgenot hebben kunnen genieten is niet toewijsbaar. Gelet op het voorlopige karakter van het kort geding, kan de kortgedingrechter slechts een voorlopig oordeel geven over de rechtsverhouding tussen partijen, en daarover niet een definitieve uitspraak doen. Dit betekent dat in een uitspraak in kort geding geen plaats is voor een verklaring voor recht. [2]
Verwijderen nieuwe huurders
3.16.
De vordering om [gedaagden c.s] op straffe van een dwangsom te veroordelen de nieuwe kamerhuurders uit de woning te verwijderen en verwijderd te houden is ook niet toewijsbaar. Omdat [gedaagde sub 2] , met toestemming van [gedaagde sub 1] met deze nieuwe huurders een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft gesloten, moet het ervoor worden gehouden dat deze huurders huurbescherming genieten en [gedaagden c.s] hen dus niet uit de woning kan verwijderen op grond van de omstandigheiddat [gedaagden c.s] de verplichtingen tegenover [eisers c.s] hebben geschonden. Het veroordelen van [gedaagden c.s] om de nieuwe kamerhuurders uit de woning te verwijderen is daarmee feitelijk onmogelijk. Dat betekent dat deze vordering om die reden wordt afgewezen.
Vervangen sloten
3.17.
Omdat de vordering om de huurders uit de woning te verwijderen niet kan worden toegewezen, hebben [eisers c.s] geen belang bij het vervangen van de sloten van de woning op straffe van verbeurte van een dwangsom en wordt die vordering ook afgewezen.
Verbod tot het niet naleven artikelen 16-18 van de huurovereenkomst
3.18.
[eisers c.s] willen dat [gedaagden c.s] wordt verboden om in de toekomst nieuwe huurders in de woning te plaatsen, zonder de artikelen 16-18 van de huurovereenkomst na te leven, op straffe van een dwangsom. Deze vordering wordt afgewezen.
3.19.
De tekst van de artikelen 16-18 van de huurovereenkomst is algemeen geformuleerd met open normen zoals “gegronde” of “zwaarwegende” redenen voor bezwaar. Dat betekent dat per geval zal moeten worden beoordeeld of aan deze open normen is voldaan en daarmee of de artikelen zijn nageleefd. Een veroordeling tot (het verbieden van niet) nakoming hiervan, op straffe van een dwangsom kan daarom niet worden toegewezen. Bovendien volgt de verplichting tot het naleven van de artikelen 16-18 al uit de huurovereenkomst, is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagden c.s] als nieuwe verhuurders daaraan zijn verbonden en is op dit moment geen sprake van een vrije kamer, zodat [eisers c.s] geen (spoedeisend) belang hebben bij deze veroordeling.
De proceskosten worden gecompenseerd
3.20.
Beide partijen hebben gevorderd dat de andere partij wordt veroordeeld in de proceskosten. Geen van partijen is overwegend in het gelijk gesteld. Belangrijke delen van de vordering van [eisers c.s] zijn toegewezen en afgewezen. De kantonrechter ziet daarom aanleiding de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt.
De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.21.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende in kort geding
4.1.
veroordeelt [gedaagden c.s] om aan [eisers c.s] , bij wijze van voorschot, een huurprijsverlaging van 50%, toe te kennen vanaf 16 september 2025 tot de dag waarop het gebrek is verholpen, in die zin dat de kamers niet meer in strijd met artikel 16 van de huurovereenkomsten zijn verhuurd,
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2025.